Dividende des SCPI : les tops et les flops 2013

Zoom arrière. Aux premiers de jours de l’année 2013, le pessimisme ambiant poussait les professionnels du secteur à anticiper une année sombre. Deux exemples pris au hasard résument pour l'essentiel les craintes. « L'année débute avec des nouveaux défis pour les SCPI : une conjoncture dégradée, une pression fiscale accrue et la transposition de la directive européenne AIFM » (Sofidy) ou encore « La conjoncture actuelle risque d’affecter les actions menées en termes de gestion immobilière » (Ciloger).

Un an plus tard, force est de constater que la réalité est toute autre. En 2013, les SCPI ont su tirer parti et capter les opportunités d’un marché maussade. Comment ? Donnons la parole aux gérants. « La gestion et l’anticipation des risques amènent nos équipes à être actives auprès des locataires, notamment dans le cadre du renouvellement des baux» (Perial). « Les investissements ont porté « sur des biens qui répondent à la demande des entreprises : des immeubles de bureaux bien desservis, rationnels, économes en énergie » (Primonial). « La politique d'acquisition très mutualisée à tous niveaux, taille des acquisitions, emplacements, locataires » (Sofidy). « Les congés sont aussi l’opportunité de mettre en pratique la stratégie de rajeunissement et de verdissement du patrimoine » (BNP Paribas Reim). « Nous poursuivons la mise en œuvre du plan d’arbitrage annoncé l’an dernier » (Amundi Immobilier). Sans oublier « une gestion rigoureuse de la collecte, une politique prudente de distribution et une stratégie dynamique et sélective des investissement (Corum AM). Dynamisme et volontarisme ont apporté leurs fruits. Les investisseurs sont rassurés. Il y a bien un pilote dans l'avion !

Sur un échantillon de 78 SCPI d’immobilier d’entreprise (duquel seront exclues les SCPI récentes qui n'ont pas délivré de revenu complet en 2013), l’analyse des dividendes distribués en 2013 montre que :

23 SCPI d’immobilier d’entreprise ont augmenté leur dividende

Une grande surprise ! 1/3 des SCPI affiche un dividende supérieur à celui versé en 2012. Cette performance est d'autant plus remarquable qu'elle semble se moquer du pessimisme qui a prévalu tout au long du dernier exercice. La fourchette des écarts est vaste. Elle s'étale de +0,43 % (Ficommerce) à +49,7 % (Foncier Etudes). Concernant Foncier Etudes, rappelons que la SCPI s'intéressait à l'origine aux résidences étudiantes. Depuis plusieurs années, sa politique d'arbitrages l'a conduite à acquérir des bureaux et des commerces dont les loyers sont venus doper ses revenus locatifs. En tout cas, l'échantillon révèle trois catégories de SCPI. La première sous l'étendard de Corum Convictions ou d'Actipierre Europe révèle des véhicules assez récents validant une stratégie opportune et dynamique. Deuxio, il peut s'agir de produits plus anciens qui se relèvent d’accidents de parcours (Géné Entreprise, Sélectipierre 1). Enfin, on y déniche des SCPI historiques qui ont simplement su bien tiré leur épingle du jeu grâce à une gestion active (BTP Immobilier, Immorente, Cifocoma 2, Atout Pierre Diversification, Capiforce, Dauphi Pierre, etc…).

16 SCPI ont baissé leur dividende

Pour 16 SCPI, la fourchette s'étale de -0,3 % (Patrimmo Commerces) à -8,71 % (Atlantique Pierre 1). Parmi elles, la moitié canalise leur recul à moins de 3 %. Il s'agit essentiellement de SCPI dont le patrimoine est ancien et a manqué de renouvellement, ou de SCPI dont le niveau élevé de collecte a eu un effet dilutif. Seules Pierre Expansion (Fiducial Gérance) et Atlantique Pierre 1 (Fiducial Gérance) s'écartent notablement du lot avec une baisse respective de 19,3 % et 8,71% entre 2012 et 2013. Les autres variations sont inférieures à 5%.

30 SCPI maintiennent le montant de leur distribution

La plupart des SCPI inscrivent leur distribution dans la stabilité. Parmi les plus souscrites du marché, citons Primopierre (Primonial), PFO2 (Perial), Elysées Pierre (HSBC Reim), Epargne Foncière (La Française AM), Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier). Ces SCPI parviennent à adapter leur flux de collecte avec leur politique d’investissement et captent les opportunités du marché.

Au final, sur les 69 SCPI d’immobilier d’entreprise créées avant 2012, 53 ont augmenté ou maintenu leur dividende et seulement 2 l’ont baissé de plus de 5%... enfin une note positive pour commencer l’année !