Les petites (pas forcement bonnes) surprises du dispositif Pinel

Un pavé dans la mare. Dans un article récent le magazine Capital fait le point sur l'investissement locatif en loi Pinel : plus de 830 communes sont éligibles au dispositif sauf que le marché locatif pour certaines d'entre elles « quasiment inexistant ».

Zoom arrière, depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (entre 50000 et 250000 habitants) n'étaient plus éligibles au dispositif fiscal Pinel. Or, « elles sont de plus en plus nombreuses à y être réintégrées grâce à des agréments dérogatoires délivrés par les préfectures ». Aujourd'hui ce sont plus de 830 petites agglomérations qui bénéficient de ce sésame à l'instar de Vichy ou Mûrs Erigné dont la population (5370 en 2012) est loin d'atteindre la barre des 50000 habitants.

Pourquoi ? Comment (enjeux politiques, pression des promoteurs…) ? Qu'importe. Une réalité est là, « Dans la plupart des communes nouvellement élues, l’investisseur reste confronté à des taux de vacance locative importants », 21% à Vichy, 17,4% à Béziers ou 12,6% à Brive-la-Gaillarde, contre 7,5%, en moyenne. Le magazine cite un autre indicateur inquiétant ; le ratio logement par ménage. Alors qu’il ne devrait pas excéder 1,1 logement par ménage, il atteint 2,61 à Brive-la-Gaillarde et à 3,26 pour l’agglomération d’Angoulême où 15 communes ont récemment obtenu un agrément. La conclusion de Capital est sans ambiguïté : « Les investisseurs qui s’aventurent dans de pareilles opérations encourent d’énormes déconvenues. En cas d’impossibilité de louer, ces derniers devront aussi rembourser leur avantage fiscal (de 12 à 21% du prix d’achat). Sans compter le risque de revendre à perte ou carrément, de se retrouver avec un logement invendable sur les bras ». Bref,  si ce risque est plus dilué dans une SCPI, rien n'empêche de regarder de près la composition de son patrimoine ou les acquisitions envisagées… et de poser des questions sur leurs pertinences à la société de gestion !