Au cours des six dernières années et principalement en 2013, 2014 et 2015, l’investissement immobilier européen a connu une croissance ininterrompue. Ainsi, en 2015, ce sont près de 280 milliards d’euros qui ont été échangés, un niveau qui dépasse celui déjà très élevé atteint en 2007.
La Grande-Bretagne et l’Espagne en perte de vitesse
Cette croissance s’est brutalement interrompue au cours du 1er semestre 2016, avec une baisse de -17% des volumes échangés. Sans surprise, la Grande-Bretagne enregistre l’un des plus mauvais scores (-38 %), l’attentisme pré-Brexit ayant figé le marché au 2e trimestre. L’Espagne (-52 %), marché très internationalisé et donc volatil, commence à apparaître moins intéressante pour les investisseurs opportunistes, au vu de la forte remontée de ses prix. Plus surprenant, l’Allemagne affiche une mauvaise performance (-17%) qui reflète davantage un manque d’offres qu’une perte d’attractivité. Ce qui ne l’empêche pas de rester l’un des marchés européens les plus solides, au même titre que la France qui expose une croissance de +10% sur un an des échanges.
« Ces résultats ne sont pas vraiment en soi une surprise, si l’on se souvient des tendances qui déjà se dégageaient en début d’année de notre sondage EMEA Investors Intentions Survey 2016 concernant les marchés les plus attractifs : l’Espagne et surtout la Grande-Bretagne y étaient en perte de vitesse, au profit de l’Europe centrale et orientale, dernier refuge des investisseurs à la recherche de rendements. Il faut dire que dans quasiment toutes les grandes métropoles européennes, les taux de rendement “prime“ se situent désormais à des niveaux inférieurs au plancher de 2007 », commente Mike Atwell, Executive Director de CBRE Capital Markets.
Des valeurs vénales en hausse
Contrepartie de cette perte d’intérêt des investisseurs, les valeurs vénales ont presque partout fortement progressé. À Londres, par exemple, où la compression des taux s’est combinée à une forte hausse des loyers, les prix « top » au m² dépassaient mi-2015 50 000 euros, ce qui a entraîné une correction à la baisse bien avant tout impact du Brexit.
Paris a connu le même effet haussier, mais sous la seule influence des taux car les loyers faciaux « prime » n’ont partiquement pas évolué depuis 2009. Ce qui y préserve des marges de progression des valeurs locatives rassurantes pour les investisseurs.
La France et l’Allemagne, pays refuges
Même si Londres restera une destination clé pour les investisseurs, la Grande-Bretagne va inévitablement souffrir des incertitudes entourant sa situation politique, les investisseurs se positionnant dans une « wait and see approach ». Ce qui pourrait profiter à la France et à l’Allemagne, les deux grands marchés phares en Europe continentale pour l’immobilier « core ».
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