Comment sécuriser l’attractivité des rendements des SCPI ?

Même « le fil dentaire » un magazine dédié aux professionnels de la santé dentaire y consacre une large place. A quoi ? Aux SCPI.

Dans un contexte de taux très bas, le rendement des placements traditionnels fait triste mine : 0,75% pour le livret A, bleu ou LDD 2,3% en moyenne avant prélèvements sociaux pour les fonds en euros en 2015 sans oublier les taux négatifs ou peu attractifs des obligations d’état ou des grandes émetteurs privés. Quant aux actions, rendements ou plus values, sont au prix d’une prise de risque pas forcément souhaitée. Enfin du côté de l’immobilier résidentiel sa rentabilité ne cesse de diminuer sous le poids croissant de la fiscalité et des normes. Que reste-t-il ? L’immobilier tertiaire (commerces, bureaux, santé…) » aux rendements attractifs hélas, peu accessibles du fait du montant élevé des investissements » précise Catherine Bel. Alors quelles sont les solutions ? Les SCPI.

Les SCPI ont pour nombre d’entre elles l’avantage d’accéder à l’immobilier d’entreprise à un coût modéré et surtout ajustable au montant que l’épargnant souhaite investir. Elles ont délivré en moyenne 4,8% en 2015, un niveau qui laisse loin derrière les placements sécurisés. Autre atout l’absence de contraintes de gestion et de locations.

Mais comment se repérer dans un univers vaste qui dénombre 171 SCPI, 28 sociétés de gestion selon les données 2015 de l’ASPIM IEIF ? La rentabilité dépend bien sûr de l’expertise de la société de gestion, du secteur, de sa localisation, de sa taille. L’âge peut se révéler également un critère important. Car « posséder un patrimoine ancien peut être très intéressant avec par exemple de très beaux emplacements». Mais la médaille a son revers. En effet, des immeubles anciens supportent souvent des coûts d’entretien, de mise aux normes ou d’adaptation aux nouvelles exigences des locataires, travaux qui n’existent pas chez les actifs neufs. Si les travaux ont été provisionnés et assumés régulièrement, le problème est moindre. Bref, avant de choisir une SCPI, il est indispensable d’étudier la qualité des actifs en portefeuille dont un des indicateurs est le taux d’occupation physique et financier. Puis ce sera la consistance des performances passées et la liquidité du marché secondaire. Attention, il ne faut pas oublier le niveau des réserves car c’est un matelas qui sécurise le revenu en cas d’aléas.

Somme toute, il s’agit d’un vrai travail d’investigation qui « requiert des compétences quasi-professionnelles » ou l’assistance d’ » un conseil expérimenté ».

La problématique fiscale doit être ensuite prise en compte pour protéger le rendement des SCPI. Imposés dans la catégorie des revenus fonciers, il peut être judicieux de prendre un crédit pour souscrire des parts. Les intérêts effaceront une partie des revenus fonciers imposables mais « de moins en moins en raison des taux très bas ». La bonne nouvelle cependant, est la construction d’un patrimoine immobilier à faible coût. Deuxième idée : acquérir des parts en nue-propriété. Par ce système, l’épargnant renonce aux revenus de la SCPI pendant une certaine durée. En contre partie il ne subit aucune imposition durant la période et bénéficie d’une décote sur son prix d’achat. Le meilleur pour la fin, la nue-propriété ne rentre pas dans le champ de l’ISF.

Pour les initiés, Catherine Bel souligne le « nec plus ultra » : les SCPI d’outre-Rhin (par exemple Novapierre Allemagne, Paref Gestion). Outre un rendement qui monte en puissance du fait d’un portefeuille qui s’étoffe, elles procurent  un avantage fiscal attractif. A savoir un crédit d’impôt destiné à éviter la double imposition et pas de prélèvements sociaux. Dernier point et pas des moindres. Il est possible de souscrire les parts en nue-propriété non imposables à l’ISF.