Les SCPI fiscales

Qu’elles soient Duflot, Pinel, Malraux, de déficit foncier ou en démembrement de propriété, ces SCPI ont un point commun et pas n’importe lequel : Elles permettent à leurs souscripteurs de profiter d'un dispositif de défiscalisation. Majoritairement investies  en logements  neufs  (Duflot, Pinel) ou anciens à rénover (Malraux, déficit foncier...) les SCPI fiscales offrent une réduction d'impôts au même titre qu'un investissement en direct….sauf que pour profiter de cet avantage, l'épargnant doit conserver ses parts longtemps…  très longtemps… faute de quoi l'administration fiscale pourra remettre en cause son « cadeau ».

Reste qu’avant d’investir, il convient de comprendre  les spécificités de chaque produit afin d ‘opérer un choix pertinent au regard de sa situation patrimoniale. Et ce, quand bien même si les sociétés de gestion ou la note d’information multiplie les explications!.  Par exemple, les SCPI Malraux qui concernent des contribuables fortement imposés permettent de déduire jusqu'à 30 000 € de ses impôts l'année de la souscription pour un plafond de défiscalisation de 100 000 €. Plus confidentiel,  les SCPI de déficit foncier sont, elles, destinées à des épargnant dont les revenus sont soumis à une tranche d'imposition élevée et plus particulièrement à ceux qui possèdent déjà des revenus fonciers importants.

En clair, investir dans une SCPI fiscale apporte des avantages en terme d'impôts. Mais ces derniers sont propres au dispositif sur lequel la SCPI construit sa philosophie d'investissement. Du coup, l’économie d’impôts à réaliser dépend du niveau du taux d’imposition du contribuable comme du plafonnement éventuel de l'ensemble de ses avantages fiscaux.

7 Points clef à retenir avant d’investir

1/ une liquidité réduite : la liquidité du placement n'est pas garantie  et… surtout limitée. En effet, l’avantage fiscal ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente sont difficiles, sauf à des prix très décotés.
2/ une longue durée de détention : investir dans une SCPI fiscale c'est accepter une mobilisation longue de son épargne.  Les SCPI  Pinel, par exemple,  exigent une conservation des parts de 6, 9 ou 12 ans à compter de la date de signature du dernier bail afférent aux immeubles acquis par la SCPI. Mais en réalité le délai  pour récupérer ses liquidités peut se rallonger autour de 15 ans après la date de souscription pour laisser le temps à la société de gestion de liquider tous les actifs de la SCPI.
3/ une sortie anticipée qui peut coûter fiscalement cher. Si l’associé décide de « sortir » avant le terme fixé, il risque une annulation  de son avantage fiscal et par voie de conséquence, une reprise des réductions d’impôts antérieurement obtenues.
4/ une valorisation du capital soumis aux aléas de la conjoncture. Le montant du capital récupéré au moment de la vente des parts ou lors de la liquidation de la SCPI dépend  de l'évolution du marché de l'immobilier d'habitation sur la durée du placement. Autant dire que sur un horizon lointain d'épargne il est difficile d'en avoir une idée claire !
5/ valeur ISF : le contribuable assujetti à l'ISF doit mentionner la valeur des parts des SCPI qu'il possède dans sa déclaration. L'information est  fournie par la société de gestion. Dans le cas de SCPI démembrées, l’épargant qui acquiert des parts en  nue propriété n'a pas à les déclarer dans son patrimoine. L'acquisition en nue propriété fait donc chuter son l'assiette taxable créant autant d'économie. En revanche, celui qui investit dans des parts en usufruit doit les déclarer à son ISF.
6/ transparence fiscale : Les SCPI fonctionnent sur le régime de la transparence fiscale : elles ne paient pas d'impôt sur les sociétés, car ses associés sont imposés sur le résultat selon leur propre régime fiscal, proportionnellement à leur nombre de parts. La transparence fiscale permet donc de bénéficier des divers dispositifs de défiscalisation à travers la SCPI.
7/ Enfin, si les SCPI fiscales offrent un rendement souvent faible (autour de 2 à 3 % par an). Mais il convient d'attendre le terme du placement  et la vente de ses parts pour en apprécier précisément la rentabilité. En tous cas, la possibilité pour l'épargnant d'acquérir un nombre précis de parts permet un calibrage fiscal optimum de son investissement.