SCPI en nue-propriété

Le principe de la nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme peu connu du grand public qui découle du droit de propriété. Il est couramment utilisé dans le cadre des >donations ou des successions intra-familiales et nécessite dans ce cas un passage chez le notaire. En pratique, le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage et/ou de perception d’éventuels revenus locatifs- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien i.e. de le vendre, ou de le transformer par de gros travaux-. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur qui peut souvent être différente de celle des démembrements viagers organisés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

Une décote intéressante à l'achat

La décote obtenue sur le prix d’une SCPI acquise en nue-propriété atteint couramment 20% sur une durée de 5 ans, et peut monter jusqu’à 23% pour les SCPI qui produisent les rendements les plus élevés et sécurisés. A l’autre extrémité du spectre, la décote sur la nue-propriété à 15 ans peut dépasser 40%. Sur une échéance de 10 ans, on observe une décote moyenne de 33%, avec jusqu’à 37% proposé sur la SCPI résidentielle Kyanéos Pierre (ce véhicule proposant déjà 23% de décote à 5 ans) dont le rendement élevé et stable séduit les usufruitiers, au bénéfice incontestable des nu-propriétaires.

Au terme du démembrement, la disparition de la décote du nu-propriétaire entraîne une performance globale élevée en toute franchise de fiscalité (sous réserve d’une relative stabilité du prix de part en pleine propriété sur la durée du démembrement). Par exemple, si l’on prend le cas de la SCPI Epargne Pierre en démembrement sur 5 ans, sur laquelle une offre a été observée récemment, le nu-propriétaire achète à 79% du prix de la pleine propriété (i.e. avec une décote de 21%), réalisant ainsi à terme un TRI espéré de 4,83% net d’impôts, en retenant l’hypothèse relativement conservatrice que le prix de part de la SCPI Epargne Pierre en pleine propriété ne se revalorise pas pendant les 5 prochaines années (le prix actuel de 208 € par part de cette SCPI est décoté de plus de 7% par rapport à sa valeur de reconstitution).

Aucune charge à payer

Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur un bien immobilier détenu en direct n’ont pas lieu d’être sur une SCPI puisque la société de gestion s’occupe de tout : acheter ou arbitrer les actifs immobiliers, sélectionner les locataires et veiller à la bonne perception des loyers, suivre les travaux d’entretien et de grosses réparations, négocier les assurances, payer les taxes foncières... Que ce soit en pleine propriété ou en nue-propriété, l’épargnant est exonéré de ces tâches administratives et des risques qui y sont attachés, ainsi que des charges afférentes : l’investisseur en pleine propriété -ou le cas échéant l’usufruitier- touche un dividende net de toutes charges foncières sur un rythme trimestriel (voire mensuel pour certaines SCPI), le nu-propriétaire peut quant à lui compter sur une gestion de qualité de l’état locatif de la SCPI pendant la période de démembrement pour récupérer à terme en pleine propriété un véhicule rentable et potentiellement revalorisé.

Aucun frais ensuite

Le contrat de démembrement de parts de SCPI est rédigé par la société de gestion et prévoit pour le nu-propriétaire une récupération automatique de la pleine propriété à l’échéance du démembrement. De cette façon, l’investisseur n’a aucune formalité à accomplir, on parle d’une fin de période d’investissement « sécurisée », même si le détenteur des parts peut tout à fait dans la pratique les conserver ultérieurement sur une période indéterminée. Une fois la pleine propriété des parts de SCPI reconstituée à l’échéance du démembrement, l’épargnant ne subit aucun frais puisque l’intégralité des charges immobilières sont payées par la SCPI qui verse des dividendes nets de tous frais à l’associé.