FAQ

VIE ET FONCTIONNEMENT DU PRODUIT

Une société de gestion est-elle propriétaire des SCPI qu'elle gère ?
Non, une société de gestion est, comme son nom l’indique, le gestionnaire des SCPI.
Les associés en sont les uniques propriétaires, ils confient la gestion et l’approuvent lors de chaque Assemblée Générale.

Peut-on choisir les immeubles lorsqu'on souscrit des parts de SCPI ?
Non, tout le travail d’investissement de la SCPI est assuré par un professionnel agréé par l'AMF, à savoir la société de gestion. Chaque associé est néanmoins tenu informé de toute nouvelle acquisition via le bulletin trimestriel ou le rapport annuel.

Le revenu issu de ma SCPI est-il garanti ?
Non, le revenu d’une SCPI de rendement n’est pas garanti. La mutualisation du patrimoine de la SCPI permet néanmoins de percevoir un revenu le plus stable et régulier du marché immobilier puisque réparti sur différents immeubles et différents locataires.

Doit-on passer devant un notaire pour l'acquisition de parts de SCPI ?
Non, la souscription est relativement simple, pas de passage devant notaire ni de signature d’un compromis d’achat comme pour l’immobilier traditionnel. Il faut remplir un dossier de souscription et une attestation de propriété de parts sera ensuite délivré par la société de gestion après enregistrement.

Après l'acquisition, comment suit-on la vie de nos SCPI ?
Vous recevrez chaque année quatre bulletins trimestriels et un rapport annuel pour chaque SCPI détenue.
Un conseiller Primaliance sera également à votre disposition pour assurer un suivi annuel de l’ensemble des aspects de votre investissement (financement, produit, marché…).

Où peut-on consulter le détail du patrimoine des SCPI ?
Le détail de l’ensemble du patrimoine d’une SCPI est consultable sur son rapport annuel.

Peut-on avoir accès au détail des comptes et de la gestion des SCPI ?
Bien sûr, tous les comptes ainsi que toute la gestion sont présentés dans le rapport annuel. Ce sont des informations obligatoires que chaque société de gestion rend publiques.

Au cours de la vie du placement, doit-on prévoir une réserve personnelle pour couvrir les imprévus locatifs ?
Non, la SCPI prévoit des provisions (provisions pour créance douteuse et report à nouveau) afin de couvrir d’éventuels aléas locatifs.
Cela permet de verser un dividende le plus régulier possible à chaque associé tout en évitant de les mettre à contribution.

En cas de besoin, peut-on revendre les parts de SCPI à tout moment ?
Oui, le fait de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts permet, en cas de besoin, de mettre en vente à tout moment une partie de son investissement.
La vente s'effectue à par le biais d'un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendant des conditions de marché au moment de la cession.

Quelle est la durée de détention recommandée pour ce type de placement ?
Comme pour tout investissement immobilier, la SCPI est un placement moyen – long terme qu'il est recommandé de conserver au minimum 5 ans. Dans les faits, la simplicité et la régularité du placement en fait un produit que l’on garde souvent toute une vie et parfois même plusieurs générations.

FRAIS - FISCALITE

Quelle est la nature du revenu distribué chaque année par les SCPI ? Comment le calculer pour les impôts ?
Le revenu distribué par les SCPI provient de deux ordres:
- un revenu foncier provenant des loyers du patrimoine de la SCPI (c’est la grande majorité du revenu).
- un revenu financier provenant des intérêts générés par les liquidités de la SCPI (part marginale).
Chaque année, la société de gestion envoie à tous les associés le récapitulatif des sommes à déclarer aux impôts. A noter que pour les revenus financiers il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (faire une simulation).

Un associé peut-il bénéficier du régime du micro foncier ?
Oui, à condition qu’il perçoive également des revenus fonciers provenant d'un logement à usage locatif et que la somme de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15 000 € par an.

Sur un prix dit de « souscription » d'une part de SCPI, y a-t-il des frais à payer en plus au moment de l'achat ?
Non, c’est une des caractéristiques de la SCPI qui en fait un placement simple et transparent. Le prix de souscription est un prix tous frais compris à la différence d’un bien immobilier traditionnel sur lequel il faudra, par exemple, rajouter les frais de notaire, commission de l'agent immobilier.

Etant fortement fiscalisé et n'ayant pas besoin de revenus complémentaires, l'achat de parts de SCPI est-il tout de même conseillé ?
Oui, la SCPI s’adapte à tous les profils d’investisseurs et permet de diversifier son patrimoine.
En cas de forte fiscalité il est conseillé de souscrire des parts de SCPI :

- à crédit : les intérêts financiers sont déductibles des revenus (découvrir l’offre SCPI correspondante),

- en nue propriété temporaire : pas de revenu pendant la période de démembrement donc pas de fiscalité et un investissement à un prix réduit en contre partie (découvrir l’offre SCPI Nue propriété correspondante),

- ou encore dans le cadre d'un contrat d'assurance vie (nous contacter).

Les SCPI se transformeront-elles toutes en OPCI ?
Chaque transformation sera soumise à l’approbation, ou non, des associés par vote lors d’une assemblée générale avant le 16 Mai 2012. L’OPCI et la SCPI sont néanmoins très complémentaires, la cohabitation de ces deux véhicules d’investissement parait également tout à fait possible.

INVESTISSEMENT

Y a-t-il plus de frais en souscrivant des parts de SCPI avec Primaliance qu'en passant par une société de gestion ?
Non, le prix de souscription qui comprend l'ensemble des frais, reste le même quel que soit votre intermédiaire. Ceci permet d’assurer une égalité entre l'ensemble des souscripteurs.

Peut-on souscrire à différentes SCPI ?
Oui, il est même conseillé en matière d’épargne de ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier !
Primaliance vous permet notamment de souscrire des parts de différentes SCPI complémentaires les unes des autres pour une allocation optimale. Le nombre de SCPI à souscrire dépend du montant total de votre investissement.

Peut-on racheter de nouvelles parts de SCPI à tout moment ?
Oui, c’est un des atouts de la SCPI, vous investissez à votre rythme et autant de fois que vous le souhaitez !
Sur une SCPI à capital variable, l’achat est possible toute l’année sauf dispositions exceptionnelles.
Sur une SCPI à capital fixe, l’investissement se fera sur le marché secondaire toute l’année ou sur une augmentation de capital à période déterminée.

En SCPI, puis-je perdre l'intégralité de mon investissement ?
Comme tout investissement immobilier, le capital n'est pas garanti et reste soumis aux aléas du marché immobilier. Néanmoins, perdre l’intégralité de son investissement signifierait que tous les biens immobiliers de la SCPI,  achetés par un professionnel du marché, ne valent plus rien.

Un étranger peut-il souscrire des parts de SCPI ?
Oui, la souscription de parts de SCPI est ouverte à tous les étrangers à condition que cette propriété ne soit pas contraire aux lois du pays de résidence.

Un français non résident peut-il souscrire des parts de SCPI ?
Oui, pouvoir investir sur un marché immobilier que l’on connaît, mais que la distance nous rend difficile d'accès, est un atout, d'autant que la SCPI ne présente aucun souci de gestion.

Ayant pour projet de partir vivre à l'étranger, peut-on continuer à percevoir les revenus des parts ?
Oui, départ à l’étranger, tour du monde, voyages réguliers, vous continuez à percevoir votre revenu directement sur votre compte bancaire à dates fixes sans vous en soucier !

Y a-t-il un âge minimum et maximum pour souscrire à des parts de SCPI ?
Non, la souscription de parts de SCPI est ouverte quelque soit votre âge, sous réserve d'en détenir la capacité juridique. Pour les personnes mineures, la signature d’un parent ou d’un tuteur est obligatoire.

Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit comme avec un appartement traditionnel ? Si oui, est-ce judicieux ?
Oui, la SCPI est un produit immobilier à part entière, les banques peuvent donc financer cet investissement à l’aide d’un crédit immobilier.
C’est même une opération patrimoniale judicieuse car elle permet, sans forcément posséder un capital de départ, de se constituer un patrimoine et obtenir des revenus à terme pour sa retraite par exemple.
(découvrir l’offre Prim’ Invest correspondante).

Toutes les banques financent-elles l'acquisition de parts de SCPI ?
L’acquisition de parts de SCPI à crédit est peu courant au regard du volume de crédit sur l’immobilier traditionnel, il se peut donc que votre agence bancaire ne maîtrise pas l'ensemble des modalités de financement d'une SCPI.
C’est donc dans un souci de service que la société Primaliance a mis en place des partenariats qui vous permettent de bénéficier de conditions de financement avantageuses.