Les facteurs de risque des SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des supports qui répondent aux variations du marché de l'immobilier. Ils doivent être acquis dans une optique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale.
Comme tout marché, l’immobilier présente des risques. Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. Les risques pesant sur l’évolution de la valeur du patrimoine et sur le niveau du rendement sont toutefois atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers. La liquidité des parts est assurée par un marché règlementé (marché secondaire, loi du 9 juillet 2001). Les conditions de cession varient en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des données relatives au marché de l’épargne.
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SCPI : Questions fréquentes
Est-il intéressant de souscrire à différentes SCPI ?
Oui, le principe de diversification est tout aussi pertinent en matière de SCPI. Il devient ainsi intéressant de concevoir un portefeuille de SCPI intégrant les complémentarités existantes entre les différents fonds : répartition sectorielle (SCPI de commerces, de bureaux, spécialisées) ou géographique (parisienne, régionale, internationale…) du patrimoine immobilier, niveau de capitalisation, stratégie d’investissement (opportuniste, « verte », … ), date de création, ou société de gestion.
Est-il possible qu’une SCPI de rendement ne distribue pas de revenu ?
Les SCPI de rendement ont pour objet l’acquisition et les locations d’immeubles de bureaux ou de commerces. Le but est de générer, grâce à la perception des loyers, un revenu stable et régulier. Les associés d’une SCPI de rendement perçoivent ainsi leurs dividendes trimestriellement.
Une SCPI de rendement qui ne distribue pas de revenu peut être une SCPI très récente en phase de constitution de son patrimoine, qui est dans l’attente de la perception des premiers loyers.
La deuxième hypothèse serait une SCPI dont aucun des immeubles n’est loué, ce qui parait improbable.
Comment vendre les parts de SCPI à capital variable ?
Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite vendre ses parts, c’est la SCPI elle-même qui va racheter les parts à un prix déterminé par la société de gestion.
La demande de rachat est compensée par les demandes de souscription, puis par les liquidités dont dispose la SCPI. Dans un contexte « normal » de marché, le délai de rachat varie entre 2 à 4 semaines. En cas de demande massive, la SCPI sera contrainte à la revente d’actifs immobilier auquel cas ce délai peut atteindre plusieurs mois.
La trésorerie d’une SCPI peut elle être placée sur des produits financiers risqués ?
Non, les liquidités d’une SCPI correspondent à de la trésorerie en attente d’investissement, aux réserves (provisions pour grosses réparations et créances douteuses, report à nouveau), aux dépôts de garantie … ces fonds sont affectés à des placements très faiblement risqués, mais aujourd’hui, peu rémunérateurs.
Quel type de SCPI présente la plus grande volatilité : capital fixe ou capital variable ?
Le prix d’une SCPI à capital variable est déterminé par la société de gestion à +/- 10% de sa valeur de reconstitution.
A l’inverse, celui des SCPI à capital fixe provient du résultat de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
Le prix des SCPI à capital fixe est donc amené à connaître des variations d’amplitudes plus importantes que celui des SCPI à capital variable.
Quels risques sont associés à l’investissement SCPI ?
La SCPI est un placement immobilier, la valeur des parts et les revenus distribués ne sont donc pas garantis. Les risques sous-jacents sont corrélés au comportement de ses actifs. Ainsi une SCPI de bureaux suivra l’évolution du marché de l’immobilier tertiaire : croissance économique, création d’emploi, créations d’entreprises… Une SCPI de commerce sera corrélée aux volumes et aux modes de consommation des ménages.
Est-il possible de perdre la totalité du capital investi en SCPI ?
Comme tout investissement immobilier, la valeur d'une part de SCPI n'est pas garantie et reste soumise aux contexte du marché de l’épargne et de l'immobilier.
Néanmoins, perdre la totalité de son investissement signifierait que tous les immeubles détenus par la SCPI auraient une valeur nulle. Ces scénario est difficilement envisageable pour des actifs tangibles.
Doit-on prévoir une réserve personnelle contre les imprévus locatifs ?
Non, la gestion courante d'une SCPI prévoit différents types de provisions : entretien et rénovation de son patrimoine, créances douteuses, réserves de distribution (report à nouveau)... Ces précautions permettent lisser la distribution du dividende en évitant de mettre les associés à contribution.
Le revenu d'une SCPI est-il garanti ?
Non, le revenu d’une SCPI de rendement n’est pas garanti. La mutualisation du patrimoine de la SCPI permet néanmoins de percevoir un revenu le plus stable et régulier du marché immobilier puisque réparti sur différents immeubles et différents locataires.