En conformité avec la stratégie d’investissement prévue, ces acquisitions (8 commerces) d’une surface totale de 969 m2, sont toutes localisées à Paris « intra muros », idéalement situées dans six arrondissements à potentiel.

L’activité des entreprises locataires se répartit dans différents secteurs tels que l’alimentaire, l’immobilier, la restauration, les services …
- Agence immobilière, boulevard de Courcelles (75008)
- Agence d’interim, rue de Clichy, (75009)
- Boulangerie rue des Pyrénées, (75020)
- Brasserie restaurant avenue d’Italie (75013)
- Entreprise de marquage publicitaire, rue de Bruxelles (75009)
- Restaurant bio avenue Niel (75017)
- Supermarché boulevard Masséna (75013)
- Local vacant rue Saint Denis (75002)

Rappel des caractéristiques de la SCPI Patrimmo Commerce

- SCPI à capital variable, créée en 2011 (visa AMF n° 11-29 en date du 23 août 2011)
- Montants unitaires des investissements de la SCPI : 10 millions d’euros maximum par actif
- Prix de souscription de la SCPI : 191 euros la part (minimum de souscription : 10 parts)
- Horizon d’investissement recommandé : 10 ans

Pour remplir les conditions de quorum, l’Assemblée Générale doit réunir un nombre d’associés représentant au moins un quart du capital social pour une Assemblée Générale Ordinaire et de la moitié pour une Assemblée Générale Extraordinaire. Dans le cas où cette condition ne serait pas respectée, une Assemblée Générale est proposée en seconde convocation qui délibèrera quel que soit le nombre d’associés représentés.

Ainsi, une Assemblée Générale ordinaire statuera sur :

- l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat,
- l’approbation du rapport du conseil de surveillance,
- la nomination de deux membres du conseil de surveillance,
- l’approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les conventions,
- l’approbation de la valeur comptable, de la valeur de réalisation et de reconstitution,
- la fixation de la rémunération de la société de gestion pour les arbitrages de biens immobiliers,
- la rémunération du conseil de surveillance,
- l’autorisation de contracter des emprunts,
- le quitus à la société de gestion.

Parfois, une Assemblée Générale est amenée à statuer sur des résolutions à caractère exceptionnel, elle devient alors l’Assemblée Générale Extraordinaire. Celle-ci se prononce sur des décisions telles que :

- la modification des statuts (modification du plafond du capital social /ex),
- l’approbation d’évènements particuliers : fusion, liquidation, prolongation de la durée de vie de la SCPI, etc.

Les convocations préalables sont accompagnées d’un rapport annuel qui présente l’intégralité des comptes, les rapports des instances réglementaires et l’ensemble des informations relatives à la vie de la SCPI : politique d’investissement et de gestion locative, marché des parts, rentabilité, inventaire du patrimoine …

Carmen LOPES : OPCIMMO est une solution d’investissement immobilier innovante qui permet à l’investisseur de diversifier une partie de son patrimoine dans de l’immobilier d’entreprise, souvent difficile d’accès pour un investisseur particulier, tout en se déchargeant des soucis de gestion, moyennant une commission de gestion annuelle.

Il offre les avantages de la diversification des risques immobiliers et locatifs, répartis sur plusieurs immeubles situés dans des villes différentes et loués à des locataires variés. 

Primaliance : Dans quelle mesure OPCIMMO apparaît-il comme complémentaire à un investissement dans une SCPI à capital fixe ?

Carmen LOPES : OPCIMMO offre les avantages suivants par rapport à une SCPI :

- Une liquidité renforcée : OPCIMMO bénéficie d’une valeur liquidative bi-mensuelle qui permet à l’investisseur de sortir à tout moment en cas de besoin, dans un délai de 2 mois maximum à 8 jours ouvrés minimum après la date de centralisation des ordres dans le cadre d’un compte titres ordinaires.

- Une plus grande accessibilité : avec un minimum de souscription d’une action ou d’un montant divisible en cent-millième d’action dans le cadre d’un abonnement (valeur liquidative : 103,61€ au 30/03/2012), OPCIMMO permet d’investir à son rythme en fonction de ses besoins et objectifs. L’investisseur peut souscrire à chaque établissement de la valeur liquidative, sans attendre, comme dans les SCPI à capital fixe, qu’il y ait une contrepartie sur le marché secondaire.

- L’application de la fiscalité sur les revenus effectivement perçus par l’investisseur, et non pas sur sa quote-part des revenus de la SCPI (distribuée ou non).

- Une gestion plus souple et plus diversifiée notamment liée à la possibilité pour OPCIMMO de détenir de l’immobilier de manière indirecte et à l’absence d’obligation de détenir un immeuble pendant au moins 6 ans.
En revanche, la SCPI qui distribue des revenus fonciers peut, le cas échéant, permettre à l’investisseur de compenser des déficits fonciers existants éventuellement au sein de son foyer fiscal ou de déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt immobilier qu’il aurait contracté. Enfin, elle répond à des objectifs patrimoniaux spécifiques comme le démembrement de propriété.

Primaliance : Quels sont les principaux actifs immobiliers détenus par OPCIMMO ?

Carmen LOPES : Le portefeuille d’actifs immobiliers est actuellement constitué de deux immeubles de bureaux parisiens acquis en 2011 et d’une participation immobilière.

Le premier immeuble, de 3 900 m², situé à Paris, rue du Hameau, est entièrement loué à une entreprise de 1er rang du secteur français de la mode.

Le second immeuble, de 7 620 m², situé avenue P. Vaillant Couturier, a été acquis en état futur d’achèvement et dispose du label BBC (bâtiment basse consommation) et la certification HQE (haute qualité environnementale), entièrement pré-loué pour un bail de 9 ans fermes.

OPCIMMO détient indirectement, via une participation dans une société immobilière, un immeuble de bureaux construit en 2002, situé dans le quartier d’affaire londonien de Canary Wharf, hébergeant de nombreux acteurs du secteur tertiaire (banques et assurances). Il est entièrement loué jusqu’en 2027.

Primaliance : Que risque-t-on lorsqu’on investit dans ce produit ?

Carmen LOPES :

- Le capital et le rendement d’OPCIMMO P ne sont pas garantis et dépendent de la situation du marché locatif immobilier, des conditions économiques et de l’état des marchés immobiliers et financiers et des charges supportées.

- Le montant que l’investisseur récupèrera pourra être inférieur à celui qu’il a investi, en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI.

- OPCIMMO P est un placement à long terme dont la durée recommandée est de 8 ans.

- L’OPCI détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier.

- En cas de demande de rachat des parts, le délai de règlement est de 8 jours, dans le cadre d’un compte titres ordinaires, mais en cas de nécessité le règlement peut être différé de 2 mois au maximum.

Primaliance : Quels sont les frais liés à l’investissement dans OPCIMMO P ?

Carmen LOPES : Les frais liés à l’acquisition d’actions OPCIMMO P sont de deux types :

- Les frais ponctuels prélevés avant l’investissement et ayant pour objet de couvrir les frais et taxes relatifs à l’acquisition ou à la cession d’actifs.
  o Les frais d’entrée acquis à l’OPCI de 2,85% TTC, ont pour objectif de couvrir les droits, frais, honoraires et taxes acquittés par l’OPCI lors de l’acquisition ou la cession d’Actifs Immobiliers.
   o Les frais d’entrée non acquis à l’OPCI de 5% maximum TTC rémunérant la Société de gestion et le commercialisateur.

- Les frais courants prélevés par l’OPCI sur une année de 4,30% TTC de l’actif net couvrant les frais de gestion et de fonctionnement et les frais d’exploitation immobilière.
Notons également l’absence de commission de rachat.

Mentions légales :
La documentation juridique d’OPCIMMO P doit vous être remise avant toute souscription. OPCIMMO P est une action de l’OPCI OPCIMMO, SPPICAV gérée par Amundi Immobilier, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 15 666 374 €. Siège social : 91-93, bd Pasteur - 75710 Paris, Cedex 15 - France - RCS Paris 315 429 837.

Quelques jours après le changement de gouvernance politique, il est naturel de s’interroger sur l’impact réel de ces évolutions. Bien que ces mesures ne soient pas adoptées, le projet de François Hollande énonce clairement les lignes des nouvelles tendances. Les mesures attendues feront-elles perdre aux SCPI toute leur attractivité ? Est-ce encore le moment d’investir en SCPI ? Quelles sont les solutions pour réduire la fiscalité portant sur les SCPI ?  

Pour une équité de la taxation des revenus du travail et du capital

Outre les incitations favorisant le développement de l’épargne populaire (doublement de plafond du LDD et du Livret A, création d’un livret d’épargne industrie), le thème central des réformes pour les épargnants français vise à instaurer la taxation des revenus du capital au même niveau que ceux du travail.

Le nouveau Président indique qu’il souhaite supprimer le PFL (prélèvement forfaitaire libératoire) pour que les revenus du patrimoine suivent le même régime d’imposition que le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Cette mesure bouleverserait la fiscalité de l’ensemble des placements financiers traditionnels tels que les comptes titre, les livrets d’épargne, les obligations et les contrats d’assurance vie de moins de 8 ans. Les épargnants soumis à un taux marginal d’imposition élevé ne profiteront plus du PFL jusqu’à présent avantageux.

Par ailleurs, le projet présidentiel envisage de limiter les avantages fiscaux en plafonnant à 10 000 € par an les réductions d’impôts liées « aux niches fiscales ».

S’agissant de l’ISF, le nouveau Président souhaite remettre en cause les allégements institués en 2011 en relevant les taux d’imposition des patrimoines les plus importants. Le projet ne précise cependant ni les taux d’imposition, ni les seuils applicables.

Enfin, sur le thème de l’investissement immobilier il est prévu d’encadrer les loyers des logements « dans les zones où les prix sont excessifs », une disposition qui pourrait freiner les velléités de certains investisseurs, voire encourager les arbitrages.

Les conséquences de la réforme sur les SCPI

Après le record de collecte atteint en 2011, les SCPI attisent toujours autant la convoitise des épargnants. Dans un contexte encourageant le développement des produits d’épargne « sécurisés », la collecte des SCPI s’inscrit en forte croissance, un nouveau record a même été franchi en 2011.

Le projet de réforme fiscale pourrait accentuer ce phénomène, non pas qu’il favorise directement les SCPI, mais la hausse de la pression fiscale sur les placements financiers militent en faveur des SCPI.
En matière immobilière, avec un niveau de rendement déjà faible, des contraintes de gestion et un risque d’impayés, l’encadrement des loyers risque d’engendrer des transferts plus importants en faveur des SCPI. Les niveaux de rendement attractifs des SCPI (5,2% en 2011 – hors SCPI fiscales) et l’exposition au marché « libre » de l’immobilier d’entreprise en font un placement qui se distingue positivement du marché de l’épargne.

Le nouveau régime qui serait appliqué aux revenus du capital n’a pas d’impact sur les SCPI. Le revenu foncier distribué par les SCPI est déjà soumis au barème progressif et la quote-part des revenus financiers, éligible au PFL, ne représente qu’une part marginale du revenu distribué. Par ailleurs, la déductibilité des intérêts d’emprunt ne semble pas remise en cause, l’acquisition de parts de SCPI à crédit conserve ainsi tous ses avantages, soutenue par un contexte de taux historiquement attractifs.

Enfin, la souscription de parts de SCPI en nue-propriété voit également son intérêt renforcé par la hausse de la fiscalité du patrimoine. Les capitaux investis en nue-propriété n’étant pas assujettis à l’ISF, ils génèrent une économie fiscale directe et permettent également, aux non assujettis, de s’éloigner du premier seuil d’exigibilité.

Consultez les modalités d’acquisition de parts de SCPI en cliquant ici.

Durant le 1er trimestre 2012, près de 1,7 milliard d’euros ont été engagés sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit une baisse d’environ - 9 % sur un an.

Le rythme assez lent du 1er trimestre était attendu tant en raison de l’exceptionnel 4ème trimestre 2011 (plus de 7 milliards d’euros) que des effets de saisonnalité généralement défavorables aux débuts d’année. Après un mois de janvier très calme, les engagements ont ainsi peu à peu augmenté, permettant d’atteindre des performances supérieures aux 1ers trimestres 2009 et 2010.
Les trois 1ers mois de 2012 ont été marqués par la rareté de l’offre d’actifs « prime » liquides (entre 10 et 50 millions d’euros) dans le QCA. Ceci explique la faible activité de ce segment de marché, particulièrement recherché.

Ces résultats trimestriels doivent également être mis au regard de la stagnation économique et des prochaines échéances électorales qui provoquent un certain attentisme de la part des investisseurs. D’autre part, le nombre significatif de signatures sous promesse et des projets en cours de vente laissent penser que le reste de l’année sera nettement plus actif.

Des résultats à mettre en perspective

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, s’il a été moins vigoureux qu’un an auparavant, n’a pas été gelé pour autant. Un début d’année morose était à craindre compte-tenu de la stagnation économique, de la crise des dettes souveraines et des prochaines échéances électorales.

Cet environnement a accru le manque de visibilité tant sur le retour de l’activité économique que sur la fiscalité. Face à cette situation peu favorable, les volumes investis ne se sont pas effondrés. Même si les engagements ont mis plus d’un mois pour s’affirmer, la demande s’est maintenue à un niveau élevé et s’est heurtée au 1er trimestre à un manque d’offre de qualité. Les abondantes liquidités prêtes à s’investir en immobilier d’entreprise sont le signe que celui-ci reste un placement privilégié, particulièrement dans une situation de forte aversion au risque.

Un marché bipolaire

Les investisseurs ont adopté deux positionnements : acquérir des actifs liquides, sécurisés et de qualité et, dans une moindre mesure, saisir des opportunités lors de transactions de plus grande envergure.
Les transactions d’un montant ≤ 25 ou > 100 millions d’euros représentent ainsi 3 transactions sur 4, au détriment des transactions entre 50 et 100 millions d’euros même si aucune transaction > 180 millions d’euros n’a eu lieu.

Durant le 1er trimestre, une des principales caractéristiques de la demande est son orientation confirmée vers des produits « core » aisément finançables. La recherche de tels actifs a fait se concentrer la demande vers des montants entre 10 et 50 millions d’euros. Les transactions ≤ 25 millions d’euros représentent ainsi plus d’une transaction sur 3, soit près de deux fois plus que sur l’ensemble de l’année 2011 et 5 points de plus qu’au 1er trimestre 2011. L’offre sur ce segment de marché a été très faible, notamment dans le QCA. Aussi, Paris Centre Ouest n’a concentré que 8 % des volumes contre plus du double un an avant et environ le triple en 2011. La concurrence n’a pas pour autant rendu les investisseurs prêts à la surenchère. Dans certains secteurs géographiques, la hiérarchie des valeurs locatives n’est pas encore stabilisée, induisant une certaine circonspection.

Ainsi, mis à part ces actifs rares, le taux de rendement des bureaux « prime » situés dans le QCA a légèrement augmenté, à 4,75 %. Pour autant cette forte demande sur les segments les plus liquides ne s’est pas faite au détriment des transactions > 100 millions d’euros, qui représentent plus de 40 % des volumes, 10 points de plus qu’au 1er trimestre 2011. Si la demande a été moins forte que sur les petits montants, elle a bel et bien été présente. Ces opérations, telles Axe France et l’ex-siège de Michelin, se sont notamment réalisées dans Paris hors Paris Centre Ouest qui a représenté 32 % des volumes, soit plus du double qu’en 2011 et près de 8 fois plus qu’au seul 1er trimestre 2011.

Même si un seul trimestre n’est pas toujours représentatif, surtout après un 4ème trimestre 2011 exceptionnel, le marché est ainsi apparu bipolaire et prudent, mêlant recherche de liquidité/qualité et saisie d’opportunités.

Les bureaux toujours très recherchés

La prédilection pour les bureaux ne s’est pas démentie au 1er trimestre 2012. 82 % des volumes ont concerné ce produit dans lequel les investisseurs voient un actif de choix. L’Ile-de-France est d’ailleurs très appréciée sur ce segment, représentant plus de 9 acquisitions de bureaux sur 10.

Sur ce segment des bureaux, une certaine dualité existe là aussi. Au-delà des actifs « core » les plus recherchés, est constaté un maintien des VEFA qui totalisent plus de 20 % des volumes, dont 80 % « en blanc » (non commercialisés). Il faut y voir le signe qu’au-delà d’actifs sécurisés les investisseurs ne sont pas réticents à aller vers d’autres types de placement sur des marchés profonds.

La part des investissements en surfaces commerciales, dont la moitié des volumes engagés se trouve en régions, est en recul par rapport à l’année dernière. Cependant, malgré une faible croissance de la consommation des ménages qui devrait se poursuivre cette année, ce segment continue à attirer les investisseurs. Les opérations de petite taille sont privilégiées, aucune transaction ne dépassant les 35 millions d’euros. Les boutiques de centre-ville restent notamment très recherchées, principalement à Paris et dans les grandes villes régionales. Les taux de rendement des produits les plus recherchés de cette catégorie ont par conséquent diminué de 25 points de base en 3 mois. Les centres commerciaux dominent toujours, avec un peu plus de la moitié des volumes engagés en surfaces commerciales.

Les « retail park » demeurent moins prisés. Le segment de marché des locaux d’activités/entrepôts est le seul dont les volumes ont augmenté en un an, dépassant les 90 millions d’euros ce trimestre. Si l’activité aurait pu être plus soutenue encore, les bonnes performances de ce segment parfois jugé moins liquide mais offrant des rendements supérieurs soulignent que les investisseurs restent à l’affût d’opportunités.

Les institutionnels toujours très présents

Les institutionnels, disposant de fonds propres importants, représentent plus de 3 acquéreurs sur 5 au 1er trimestre 2012, soit presque 10 points de plus qu’un an auparavant. La prédominance des investisseurs en « full equity » explique aussi la taille modeste des opérations. Les foncières et les assureurs ont été des acteurs majeurs des acquisitions, avec près de 60 % des volumes ce trimestre. La proportion importante de SCPI et d’OPCI observée depuis plusieurs trimestres s’explique par des collectes de fonds particulièrement élevées. La présence notable des assureurs est à souligner dans un contexte d’incertitudes concernant le ratio de fonds propres définitif accordé à l’immobilier dans Solvency II.

Les promoteurs et les fonds d’investissement ont de leur côté représenté près d’un vendeur sur deux. Les fonds ouverts allemands, dont certains sont en difficulté, ont davantage vendu qu’acheté. Ceci pourrait se poursuivre au cours de l’année, après la vente sous promesse de Neo et Retiro par KanAm. Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a surtout été animé par des entités françaises, qui représentent une large majorité des acquéreurs ce trimestre, comme ce fut le cas il y a un an, avant de se réinternationaliser.

Source CBRE. Etude complète, cliquer ici

Considéré comme le premier produit de ce type en France, ce nouvel OPCI conforme à la Sharia est le véhicule choisi pour financer l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé 91 boulevard Saint Michel, dans le 5ème arrondissement de Paris. Ce bâtiment a été racheté conjointement avec la banque koweïtienne. Il est actuellement loué à France Télécom aux termes d'un bail de 10 ans et a été cédé par Foncière des Régions, pour un montant d'environ 46 millions d'euros. L'acquisition a été financée en partie par un crédit Murabaha (prêt structuré pour être compatible avec les règles de financement islamiques et ne portant pas d'intérêts).

La Française AM et la banque d'investissement islamique ont conclu un partenariat sous forme de joint-venture en 2010, dans l'objectif de sélectionner et gérer les actifs de projets immobiliers « core » conformes à la Sharia en France. La banque islamique estime en effet que le marché français revêt une importance stratégique dans son allocation internationale. Elle a donc décidé de s'allier avec un partenaire local d'envergure et expérimenté, La Française AM, pour mettre en œuvre une stratégie d'investissement efficace.

Le Responsable de la Division Immobilier International de cette banque islamique a déclaré : « Nous sommes ravis de ce premier partenariat avec La Française AM, qui est un acteur local de renom. Cet investissement représente la pierre angulaire de nos placements futurs sur le marché immobilier français. Notre choix s'est porté naturellement sur La Française AM, qui bénéficie d'un historique étendu et fructueux, ainsi que d'une assise financière robuste. »

« Grâce à cette opération innovante, La Française AM se positionne comme le partenaire de premier choix pour des investisseurs étrangers qui ciblent le marché immobilier français », commente Patrick Rivière, Directeur Général de La Française AM.

L’immeuble développe 10 231 m2 à usage de bureaux (129 parkings) et s’inscrit dans une démarche environnementale de certification HQE et de labellisation BBC. Le montant de l’acquisition s’élève à 43 millions d’euros actes en main.

Conformément à sa stratégie d’origine, Immorente 2 a financé une part significative de ses investissements par l’emprunt (4,6 millions d’euros). Ce positionnement spécifique permettra aux associés de la SCPI de bénéficier d’une valorisation progressive du prix de la part et d’un revenu locatif, dont le premier versement est attendu pour le mois de juillet 2012.

Alors qu'une résolution a été inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale par des associés de Capiforce Pierre affirmant leur volonté de changer de société de gestion, PAREF GESTION confirme être prêt à assumer les fonctions de futur gestionnaire.

« Nous sommes ravis de susciter l'intérêt des associés de Capiforce Pierre, dans la mesure où ce mandat représenterait une nouvelle opportunité de valoriser la qualité d'une gestion de proximité à l'écoute des associés », se réjouit Thierry Gaiffe, directeur général de PAREF GESTION.

Il s'agit d'une boutique avec poutres et sous-sol vouté, au cœur d'un quartier historique et touristique, réputé pour sa commercialité et son dynamisme. Elle est louée à l'enseigne de prêt-à-porter espagnole Sita Murt qui exploite 17 points de ventes, dont 16 en Espagne dans des villes majeures. Cette acquisition a été négociée pour un montant de 1,67 M€.

- Valeur liquidative : 107.50 €
- Performance depuis le début de l'année : 2.22%
- Performance sur un an glissant : 4.93%
- Performance 2011 : 3.69%
- Performance depuis la création : 10.35%

Après avoir été fermée plus de 20 ans, Epargne foncière s’inscrit depuis 2010, année de sa 1ère réouverture de capital, dans une dynamique de croissance et de restructuration de son patrimoine.
Avec cette opération de fusion, elle gagnerait plusieurs années d’efforts d’investissements (184 M€ d’actifs en zones de chalandises actives, pour 2/3 en région parisienne) et renforcerait ainsi sa diversification sur les actifs de commerce qui représenteraient plus de 25 % de son portefeuille. Par ailleurs, son positionnement géographique conserverait l’avantage d’une importante exposition parisienne avec 71 % de son patrimoine implanté à Paris et en Ile-de-France.
Les taux d’occupation financiers moyens 2011 des deux SCPI se situent au même niveau, autour de 90,5 %, dans la moyenne des SCPI du marché. A noter néanmoins que le secteur du commerce conserve dans ses fondamentaux une propension à afficher des taux d’occupation supérieurs à ceux observés dans le secteur du bureau.
Enfin, les niveaux de provisions pour grosses réparations ont également convergé autour de 10 % des loyers quittancés, soit le niveau cible du mécanisme de provisionnement des SCPI gérées par La Française AM.
Epargne Foncière a progressivement divisé par deux sa Provision pour Grosses Réparations (PGR) après avoir réalisé des restructurations d’envergure sur quelques immeubles ciblés. Multicommerce a, pour sa part, progressivement doté sa provision et a rejoint le seuil des 10 % des loyers quittancés.

Le projet de fusion de ces deux SCPI constitue une opportunité en termes de diversification de patrimoine et de perspectives pour les associés avec un rendement prévisionnel compétitif, un taux d’occupation financier satisfaisant et une politique de provisions pour grosses réparations saine.

Les travaux d'étude en cours devraient mener à la prochaine publication des modalités de l’opération, notamment par la diffusion des parités de fusions envisagées.

L’innovation face aux enjeux du développement durable dans l’immobilier

L’enjeu environnemental est devenu primordial dans le domaine de l’immobilier, le Groupe PERIAL l’a compris très tôt et l’a inscrit dans sa stratégie. PERIAL Développement, l’activité de promotion immobilière du groupe, a choisi d’anticiper le cadre réglementaire et de prendre en compte les besoins des utilisateurs. « La dimension environnementale pour PERIAL Développement est un acte de foi que nous intégrons depuis plusieurs années», rappelle Eric Journault, « et notre objectif est également d’optimiser le taux d’occupation et obtenir ainsi une meilleure valorisation des immeubles ».
PERIAL Développement a déjà conçu des projets innovants comme notamment « Les Lauréades d’Ivry », une résidence étudiante éco-responsable dans le Val-de-Marne (94), « Natura », une nouvelle génération d’immeubles de bureaux Très Haute Performance Energétique (THPE) inauguré en 2010 ou le projet « Natura II », un Bâtiment à Energie POSitive (BEPOS) lauréat Prebat, ces deux derniers à Sophia-Antipolis dans les Alpes-Maritimes (06).

La réhabilitation du Campus CICA, un projet innovant avec un fort ancrage local

Le Campus CICA, d’une surface de 14 000m², est composée de 9 bâtiments vieillissants qui ne répondent plus ni aux besoins des utilisateurs-entreprises ni aux normes actuellement en vigueur. L’objectif de PERIAL Développement est d’atteindre les normes 2020 à travers une réhabilitation lourde du site, tant externe qu’interne, qui fera du Campus CICA non seulement le premier ensemble de bureaux BEPOS de la région PACA, mais aussi la première rénovation BEPOS tertiaire en France.

Ainsi, PERIAL Développement procèdera à l’optimisation du confort des utilisateurs et des rendements énergétiques à travers des rénovations et la mise en place d’équipements spécifiques, comme par exemple :

- La rénovation et le traitement de toutes les façades, avec création d’ouvertures
- Un bouclier thermique, une sur-isolation, des brises-soleil
- Le changement du système CVC
- Mise en place d’une gestion technique centralisée à haut niveau de performance dans les bâtiments, qui interagit avec les utilisateurs pour une meilleure maîtrise des consommations d’énergie.
- Des systèmes de récupération d’eau de pluie et des systèmes internes d’économie d’eau
- La restructuration du bâtiment d’entrée avec couverture de la terrasse
- L’intégration de panneaux photovoltaïques
- La création de parkings couverts, de bornes de recharge pour véhicules électriques
- Un nouveau réseau de circulation pour les piétons

A terme, cette réalisation devrait permettre de passer d’une consommation initiale de plus de 1 200 kWhep/m²/an à une consommation totale finale de 200 kWhep/m²/an tous usages confondus (soit une consommation divisée par 6), et une production d’énergie renouvelable de 75kWhep/m²/an. Le site du Campus CICA laisse également la possibilité de répondre à un éventuel besoin d’extension futur.

La durée de réalisation de ce projet est de 12 à 14 mois et les lots seront livrables à la location à compter de début 2014.

D’une capitalisation de 5,8 M€ au 31/12/2011, Corum Patrimoine Residentiel 1 propose l’émission de 6 900 nouvelles parts au prix TTC de 580 €. La période de souscription débutera le 30 avril 2012 pour s’achever le 31 décembre 2012, sauf clôture anticipée.

S’agissent de la distribution, aucun dividende potentiel provenant des loyers n’interviendra durant la phase de constitution du patrimoine (jusqu’au 31 juillet 2014). La première distribution provenant des produits financiers n’est pas envisagée avant la fin d’année 2012.

D’une capitalisation d’environ 40 M€ à fin 2011, la SCPI prend désormais la forme d’un fonds de placement (FPI) à Règles de Fonctionnement Allégées (RFA), sans effet de levier (SEL) et se voit destiné à une catégorie d’investisseurs avisés. Le FPI a pour objectif d’offrir aux investisseurs des revenus récurrents et une performance à long terme liée au marché de l’immobilier d’entreprise.

La stratégie d’investissement d’AMUNDI IMMOBILIER vise à proposer la performance d’un placement adossé à un portefeuille investi principalement dans des actifs immobiliers de type bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts et locaux industriels essentiellement répartis sur le territoire français notamment à Paris, en Région Parisienne et dans les grandes métropoles régionales, et accessoirement dans la zone Euro.

En plus de la poche immobilière, une poche de liquidités est constituée. L’allocation cible est la suivante :
- Poche immobilière : entre 80 % minimum et 95 % maximum de l’actif du FPI en actifs immobiliers physiques détenus directement ou indirectement.
- Poche de liquidités : 5 % minimum et 20 % maximum de l’actif du FPI.

Le FPI n’a pas vocation à investir dans des instruments financiers à l’exception des actifs liquides et des instruments financiers à terme utilisés à titre de couverture. Enfin, FPI pourra s'endetter dans la limite de 15% de la valeur des actifs immobiliers.

Ouverte dès le 24 avril, l’augmentation de capital s’élèvera à 69,1 M€ par l’émission de 27 640 nouvelles parts au prix de souscription de 2 500 €. La durée de vie de la société est fixée à 15 années et un minimum de souscription de 2 parts est requis pour tout nouvel associé. La date de clôture de l’augmentation de capital est prévue pour le 20 décembre 2013, sauf clôture anticipée.

En complément de ce projet, Immorente 2 souhaite pouvoir recourir à l’endettement pour un montant global de 25 M€.

Les locataires présents sur ces deux sites sont quasi-exclusivement des enseignes à dimension nationale. Cette transaction s’est effectuée pour un montant global de 82,6 M€.

Grâce à des expertises immobilières favorables, le prix de souscription se voit revalorisé à 755 €, en hausse de 0,7% par rapport à la dernière augmentation de capital. Autre évolution, le délai de jouissance a été prolongé d’un mois. L’entrée en jouissance a désormais lieu le 1er jour du 4ème mois qui suit celui de la souscription. Cette disposition a vocation d’adapter les flux de collecte aux délais d’investissement et prémunir les anciens associés contre d’éventuels effets dilutifs.

Compte tenu du nouveau prix de souscription et du dividende envisagé pour 2012,  le rendement prévisionnel de la SCPI s’inscrit à 5,26%.