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Guide pour investir dans les SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Ce support non coté collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers (bureaux, commerces…). La gestion de la SCPI est assurée par une société agréée par l’AMF, la Société de Gestion.

Définition d'une SCPI

Un placement immobilier très rentable + 4,85%* en 2015

Les atouts

Avantages produit

Investir en parts de SCPI, c’est bénéficier de nombreux avantages :

  • - Un rendement attractif de 4,85 %* en 2015
  • - Un placement composé à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières…),
  • - Un risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires : l’investissement est réparti sur plusieurs immeubles, répartis sur les principales métropoles françaises, voir européennes.
  • - Aucune contrainte de gestion, elle est assurée par une société agréée, appelée Société de Gestion qui réalise les investissements, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l'entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales…
  • - Une liquidité organisée : il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année.

Avantages client

Une diversification gagnante de son épargne :

  • - Un placement générant un revenu potentiel versé chaque trimestre
  • - Une épargne pour tous : un investissement accessible à partir de 1 000 euros
  • - Offrant la possibilité d’investir à crédit et dans l’assurance-vie

Un placement qui s’adapte à tous vos projets d’investissements

Il existe de nombreuses formules pour souscrire en parts de SCPI selon des objectifs patrimoniaux très variés :

  • Vous voulez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou différés ?
  • Vous constituer un patrimoine ? Réduire vos impôts ? ....
  • Quel que soit votre projet, la SCPI y répondra !
Pourquoi souscrire ?

Inconvénients et facteurs de risque

Ce produit d’épargne n’est pas sans risque : Il est soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise. Les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale.

Facteurs de risques Par rapport à un investissement immobilier en direct
Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.
Les performances passées ne présagent en effet pas des performances futures.
Ces risques sont toutefois atténués par la diversification immobilière et locative, propre à la SCPI.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers. La liquidité des parts est cependant assurée par un marché règlementé (marché secondaire, loi du 9 juillet 2001).

*Taux de distribution 2015 moyen des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales) Sources : ASPIM / IEIF

Les facteurs de risques

Les différents types de SCPI

Il existe deux types de SCPI :

Les SCPI de rendement

  • - Objectif : percevoir un revenu locatif net de charge.
  • - Composition : bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières…
  • - Catégories : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus-values

Les SCPI fiscales

  • - Objectif : générer une économie d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.
  • - Composition : Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France (selon la loi fiscale de référence)
  • - Catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier
Les différents types de SCPI

Le fonctionnement et la gestion des SCPI

Acheter et vendre des parts

Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle, est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable :

  • - SCPI à Capital Variable : demande d’achat ou de vente des parts en continu
  • - SCPI à Capital Fixe : possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes
  • N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
L'achat et la vente de parts

Modalités de souscription

Il existe différentes modalités de souscription et modalités de financement pour investir en SCPI :

  • - Au comptant pour percevoir un revenu complémentaire,
  • - A crédit pour se constituer un patrimoine,
  • - Dans le cadre de l’assurance-vie afin d’optimiser sa fiscalité,
  • - En démembrement de propriété pour profiter d’une décote à l’achat et d’anticiper sa retraite.

Frais associés

  • - Les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) : entre 8% et 10%, comprenant les éventuels droits d'enregistrement
  • - Les frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.

Les organismes de contrôle

Le fonctionnement des SCPI est régi par l'Autorité des Marchés Financiers qui s'assure de la bonne information des investisseurs, définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments...

Le fonctionnement

Imposition et fiscalité

La fiscalité des SCPI suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs :

Type d’imposition Barème Prélèvements Sociaux
Pendant la détention
Impôt sur le revenu foncier Au Taux Marginal d’Imposition
Régime réel ou micro-foncier (selon conditions)
15,5%
Impôt sur le revenu foncier Au Taux Marginal d’Imposition 15,5%
A la revente de vos parts
Impôt sur les plus-values Barème dégressif
Exonération après 22 années de détention
Barème dégressif
Exonération après 30 années de détention
La fiscalité des SCPI

Comment bien choisir ses SCPI ?

Les critères de choix des SCPI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires. Ils dépendent également de votre situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

Les critères de performance

Indicateurs de performances : taux de distribution (Il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription), rentabilité historique, évolution historique du dividende

A noter cependant que les performances passées ne permettent pas de présager des performances futures.

L’analyse du patrimoine

Il est important de vérifier : la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, qualité), la mutualisation du parc, la mutualisation locative ...

Certains indicateurs reflète de la qualité de la SCPI :

  • - le taux d'occupation financier (TOF),
  • - le niveau de la provision pour grosses réparations,
  • - le niveau du report à nouveau (RAN).

Le marché des parts

Il est important également de regarder le marché secondaire (volume des échanges annuels, délais de transactions…)

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