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L'achat et la vente de parts de SCPI

Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle, est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable. Le schema ci dessous permet d'établir une comparaison entre les deux types de SCPI.

SCPI À CAPITAL VARIABLE SCPI À CAPITAL FIXE
MARCHÉ PRIMAIRE
(Augmentation de capital)
MARCHÉ SECONDAIRE
(Marché de gré à gré)
Disponibilité Toute l'année Périodique
Période défini par la société de gestion
Toute l'année
Échange organisés à fréquence régulière
prix Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix de souscription
FIXE (défini par la société de gestion)
Prix acquéreur
VARIABLE (résultat de l'offre et de la demande)
Droits d'enregistrement NON NON OUI

Les SCPI à capital variable

Les SCPI à Capital Variable sont disponibles de manière continue tout au long de l'année (sauf disposition exceptionnelle). La taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription (achat) et de retrait (vente). Le prix des parts est fixé par la Société de Gestion à +/- 10% de la valeur de reconstitution. L'acquisition des parts n'est pas soumise au paiement des droits d'enregistrement.

Marché secondaire des SCPI souscription
Le volume des souscriptions compense les demandes de retrait (vente); le solde excédentaire permet d’acquérir de nouveaux immeubles et d'accroitre la taille de la SCPI.
Marché secondaire des SCPI retraits
Le volume des retraits (vente) est compensé par celui les souscriptions, puis, par les liquidités de la SCPI, et si nécessaire, par la cession d’actifs immobiliers.

Les SCPI à capital fixe

Le marché primaire

Les augmentations de capital permettent à la SCPI de collecter des capitaux pour acquérir de nouveaux immeubles et accroître la taille de son patrimoine.

Les modalités de l’augmentation de capital sont définies par la Société de Gestion (prix, montant de la collecte, dates d'ouverture et de cloture, ...).

Dans le cadre d'une augmentation de capital, l'acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrements (émission de parts nouvelles).

Le marché secondaire (ou marché de gré à gré)

La loi du 9 juillet 2001 définit les conditions de fonctionnement du nouveau marché secondaire. Il permet d’organiser la liquidité des parts entre les associés des SCPI à capital fixe.

Les échanges, ou "confrontations", ont lieu tout au long de l'année, à dates fixes, selon une fréquence déterminée, généralement mensuelle, parfois hebdomadaire.

Le carnet d'ordre recense l'ensemble des ordres d'achat et de vente ainsi que les volumes correspondant. Les prix sont fixés librement entre les acheteurs et les vendeurs. L’acquisition des parts de SCPI sur le marché secondaire est soumise au paiement des droits d’enregistrements.

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