Fabrice Lombard gérant de l’OPCI Dynapierre (Swiss Life Reim) considère qu'à Paris le secteur du logement observe une stagnation voire une baisse des prix au m2. Le volume des transactions suit également une tendance similaire du fait notamment de l’impact négatif de la Loi Alur. Mais, la demande de logement reste forte en Île de France. Le portefeuille de Swiss Life Dynapierre est positionné sur des actifs de logement de grande qualité, très bien situés. Reste que la faiblesse des rendements pousse le gérant à « poursuivre une stratégie de cession des immeubles d’habitation pour privilégier le tertiaire ».
Avec le retour des investisseurs étrangers sur le marché parisien, les bureaux font l’objet d’une forte compétition à l’achat. Les taux de capitalisation sont orientés à la baisse sur les principales places françaises (Paris, Lille, Lyon). De même, les valeurs locatives subissent des pressions à la baisse, en particulier pour les actifs de seconde main et (ou) le premier croissant ouest parisien. La conjugaison de ces deux phénomènes conduit à maintenir la prime de risque. D'après le gérant, le secteur semble « proche du point bas du cycle en termes de loyer dans Paris », une ville qui connaît pourtant une situation plus équilibrée. Ainsi, ce segment de marché est clairement privilégié pour les futurs investissements de Swiss Life Dynapierre, avec une préférence pour des immeubles bien situés à Paris, sa Première Couronne ou à Lille et Lyon qui délivrent un rendement aux alentours de 5.5% à 6.5%.
Sur les commerces, Il existe une vraie dichotomie entre les actifs prime et les actifs secondaires. Les premiers ont connu un fort engouement, et plus spécialement les meilleures adresses parisiennes, en raison de leur attractivité touristique et du « boom » du secteur du luxe. Le secteur a également été marqué par l’ouverture, avec « un certain succès », de grands centres commerciaux à Roissy (95) et Beaugrenelle (Paris 15e), ce qui démontre la viabilité de ce type d’actif en dépit de la conjoncture et de la concurrence d’internet. En terme de stratégie, le gérant estime que le faible rendement des actifs Prime et le risque trop important formé par les actifs secondaires « conduisent à rester à l’écart de ce secteur pour l’instant tout en surveillant les opportunités sur les supermarchés qui conservent un profil plus défensif ».
Source : Lettre "Réseaux" Swiss Life AM - juillet 2014.
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