Sofipierre : une stratégie d'acquisition sélective et opportuniste

Sofipierre est une ancienne SCPI Malraux. Depuis 1999, date à laquelle elle fut reprise par Sofidy, elle cible ses investissements sur l'immobilier commercial tout en s' attachant au respect des normes et des enjeux environnementaux dans la sélection de ses actifs.

L'exercice 2013 a été marqué par une accélération de la collecte. Elle s'est élevée à 11,9m€ contre 1,9m€ l'année précédente. Dans la foulée, le capital social progresse de 24,6 % (17,2m€ ). Fluide, le marché secondaire des parts constate au 31 décembre dernier aucune demande de retrait ni aucune offre de cession en suspens.

Les investissements ont mobilisé 10,5m€ pour une rentabilité globale de 6,46 %. Conformément à sa stratégie, Sofipierre n'a acquis que des commerces (59,2 % de l'actif) . La boutique de souvenirs, rue de Rivoli (Paris) représente notamment à elle seule 21,2 % des nouveaux loyers. En terme géographique, la province a été favorisée (50%) au détriment de Paris (30%) et de la Belgique (20 %). Le financement s'est opéré partiellement par le recours au crédit. Malgré tout, la dette nette rapportée à la valeur d'expertise des actifs a diminué. Elle ressort à 25,5 % contre 30,5 % en 2012.

En contrepoint des acquisitions, la SCPI a continué de poursuivre ses arbitrages sur ses locaux d'habitation (Nîmes, Paris). Les dernières cessions qui indiquent un programme d'arbitrages «quasiment arrivé à terme » achèvent la mutation de la SCPI où le segment logement ne compte plus que pour 7,45 % de l'actif.

En léger recul, le taux d'occupation financier moyen s'élève à 89,96 % . Mais afin d'améliorer son taux de remplissage, Sofipierre constitue chaque année une provision pour réparations égale à 3% des loyers facturés. Les travaux s'inscrivent dans le plan 2014­2018 où la dimension environnementale figure en bonne place. Certes, l'obsolescence du patrimoine se fera en plusieurs étapes, mais prudente, la SCPI a déjà diligenté analysés et expertises comme elle oeuvre à « l'obtention de certifications environnementales et de labellisation énergétique ». Car, ils « valorisent durablement les actifs concernés ».

L'exercice s'est achevé sur un effritement des revenus (­2%) en raison du recul du taux d'occupation et des délais d'investissement de la trésorerie. Néanmoins L’impact positif des récentes acquisitions a permis de compenser les vacances locatives à Evry (91) et Paris (9ème).

Du coup, Sofipierre a été en mesure de servir une distribution similaire à 2012 : 27€. Rapportée au prix moyen acquéreur d'une part (530€) elle fait ressortir un taux de distribution de 5,09 %.

Soulignant « l'importance et la qualité du travail accompli par Sofidy », le conseil de surveillance retient la hausse du prix de souscription de 520 € à 540 € (+ 3,8 %) amenant « un afflux de liquidité ». Malgré tout il reste à fin 2013 « une trésorerie de 6,8 m€ disponible pour être investie ».

Sur les perspectives 2014 de Sélectipierre, Sofidy entend « utiliser la trésorerie disponible » pour acquérir de manière active et sélective des biens majoritairement commerciaux avec un recours modéré à l’emprunt. Les arbitrages des quelques logements restants au fur et à mesure de leur vacance seront poursuivis. Enfin, la politique menée en matière de développement durable s’appuiera sur une nouvelle série de diagnostics et de travaux ciblés visant la réduction des consommations d’énergie. En terme de revenu, la Société de Gestion indique une fourchette prévisionnelle de dividende annuel entre 26€ et 28€... Elle « sera affinée au cours des prochains trimestres ».