Le mariage de raison de l'assurance vie et de l'immobilier

Pour Daniel While Directeur du Développement de Primonial Reim, l’engouement actuel pour l’alliance entre assurance vie et immobilier est manifeste. En cause, notamment une refonte de la réglementation (AIFM), des outils de gestion de la liquidité́ améliorés et une belle profondeur des marchés investissables. C’est pourquoi « le mariage entre immobilier et assurance vie peut être qualifié de mariage de raison ».

L’immobilier peut être présent dans l’assurance vie au travers de quatre instruments : la SCI, la SCPI, l’OPCI et le fonds euros immobilier cantonné. Les trois premiers véhicules relèvent directement de la directive AIFM subissant ainsi « des normes de contrôle des risques, de transparence et de suivi de liquidité́ plus élevées qu’auparavant ».

S'agissant en particulier des SCPI, l’avantage pour l’investisseur est leur composition proche de 100% d’immobilier, ce qui, « dans les conditions actuelles de marché, tire la rentabilité́ vers le haut ». En contrepartie, ce sera à l’investisseur de construire sa propre diversification au sein de son contrat d’assurance vie, en combinant des SCPI investies sur des classes d’actifs variées (bureaux, commerces, services, résidentiel...).

Du côté des OPCI« Grand Public », ils sont naturellement présents dans l’assurance vie, comme leur structure juridique calquée sur celle de l’OPCVM les y prédispose. Leur actif doit détenir au minimum 60 % d’immobilier non coté, le reste du portefeuille pouvant être alloué librement, sous contrainte d’une poche de liquidités de 10 %. Dans les faits, les OPCI Grand Public, pour obtenir l’agrément indispensable de l’AMF, doivent renforcer leur poche d’actifs liquides à hauteur de 30-35 % de l’actif. De quoi expliquer une performance moins « immobilière » que celle des SCPI, mais en échange, la liquidité́ est mieux assurée.

Le mariage de raison entre l’immobilier et l’assurance vie sera réussi explique Daniel While sous plusieurs conditions. La première concerne évidemment la performance. Aujourd'hui, le rendement global de l’immobilier de bureaux est bien supérieur à celui de l’obligation d’État. « Ce qui est relativement satisfaisant pour rémunérer les risques spécifiques à l’immobilier (illiquidité́, volatilité́ des valeurs vénales, risque locatif). Deuxio, l’investisseur doit aussi adhérer à l’horizon de placement (supérieur à 8 ans en assurance vie) et comprendre le profil de performance auquel il s’expose: une distribution de revenus réguliers, des valeurs vénales soutenues par un environnement de taux bas, « mais qui pourront être sous pression en cas de hausse des taux longs ». Le 3ème point est la lisibilité de la performance, critère « non moins important que son niveau». Car pour une unité́ de compte immobilière, elle est plus complexe qu’il n’y parait. En effet, selon les conditions du contrat, la valeur de souscription à laquelle l’investisseur achète ses parts de SCPI en assurance vie n’est pas forcément celle à laquelle il les achèterait en direct. La valeur liquidative est généralement la « valeur de réalisation » de la SCPI. Enfin, les revenus locatifs peuvent être reversés sur le fonds euros ou bien servir à acheter de nouvelles parts. En clair, la performance d’une SCPI en assurance vie n’est pas sa performance affichée lorsqu’on l’achète en direct !

 Enfin et peut-être surtout, « l’attrait de l’enveloppe assurance vie ne doit pas dispenser d’une politique d’investissement ». D'après le spécialiste de Primonial, les grandes lignes d’une politique d’investissement immobilier adaptées aux standards de l’assurance vie impliquent d'abord « une granularité́ forte des actifs, qui doivent être les plus liquides possibles ». Les murs de boutiques par exemple, sont intéressants dans la mesure où ils sont plus rapidement cessibles que des centres commerciaux ou des ensembles de bureaux. De plus, il recommande des biens situés à des emplacements dont le risque de perte en valeur foncière est plus faible. Le caractère récent des biens est ainsi un facteur important pour éviter leur dépréciation. Enfin, il favorise les baux de longue durée, signés par des locataires financièrement solides à l'image d'actifs comme des « Ehpad ou cliniques, lorsqu’ils sont exploités par des acteurs d’envergure nationale ou européenne ».

Il doit exister autant que possible un alignement entre la politique d’investissement du fonds immobilier et les exigences de l’assurance vie ».