Mention passable pour le marché de l'immobilier au 1er semestre

L'analyse du marché immobilier locatif de bureaux franciliens indique, encore une fois la « souffrance » du segment des transactions de plus de 5 000 m².  A l'inverse, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 1 000 m²) s'est révélé dynamique. Il représente 40% des surfaces commercialisées en Ile-de-France au 1er semestre (+10% en un an). D'après JLL, c’est le seul segment de surface qui « enregistre une évolution positive d’une année sur l’autre, reflétant peut-être une meilleure santé des PME mais aussi une tendance des grandes entreprises à prendre des extensions à proximité de leur implantation principale, plutôt que de réaliser de grands mouvements ».

Du côté des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²), l'étude  note  un repli de 7%.  Les ETI restent en effet, toujours dans une logique de rationalisation de leurs coûts, et en conséquence, elles cherchent plutôt à réduire leurs surfaces.

La vacance évolue  peu. Elle  repasse au 2ème trimestre au-dessus du seuil symbolique des 4 millions m2 de bureaux soit  un taux de vacance 7,6% pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Les surfaces vides de bureaux  dans la capitale, comme le QCA,  restent contenus, avec un taux de vacance autour 5% en moyenne. L’écart entre Paris et la première périphérie est toujours important où  la plupart des marchés  dépassent le seuil des 10% de vacance. À La Défense,  par exemple, le taux de vacance s'est stabilisé à 11,7%.

Les loyers « prime » connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, « mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs ».

Du côté des mesures d’accompagnement, elles atteignent aujourd’hui en moyenne près de 19% en Ile-de-France, allant de 15% dans Paris intra-muros à 20% en moyenne, sur l’ensemble de la 1ère couronne. Ces chiffres varient évidemment  en fonction de la taille des surfaces louées, de la durée d’engagement ferme mais aussi selon la stratégie des propriétaires qui restent « très souples sur les conditions locatives offertes à leurs locataires, qu’il s’agisse de les conserver en place ou de les attirer ».

Sur le marché de l’investissement,  le total des investissements atteint 5,38 mds € au 1er semestre (-38% sur un an).  Mais ce creux de marché n'est pas inquiétant selon JLL. Il tient  à « un nombre plus réduit de lancements  en fin d’année dernière et non pas à un reflux de l’activité des investisseurs ». Les nombreux produits actuellement en cours de commercialisation permettent d’anticiper  une fin d'année plus dynamique en Ile-de-France.

Dans le détail, les grandes transactions sont en retrait de 51% en volume et de 10% en nombre en l'espace d'1 an. Une baisse qu'il convient de relativiser en raison de la dimension exceptionnelle de certaines opérations réalisées en 2014.  A l'inverse,  jusqu’à 500 m€ d’investissement unitaire, le marché a  lui, été plus tonique (+10 %).

Le marché est dominé par les investisseurs français qui sont très dynamiques sur tous les segments de taille de produits. Les assureurs et organismes collectant de l’épargne auprès des particuliers sont particulièrement actifs. Pour cause, ils recherchent dans l’immobilier le rendement que les obligations ne leur offrent plus. Les étrangers se concentrent  davantage sur les plus gros produits. In fine à l’issue du 1er semestre, la répartition des volumes investis respecte les équilibres traditionnels du marché avec 57% des investissements réalisés par des français contre 43% par les internationaux.

Plus précisément, le marché est très majoritairement dominé par les investissements en bureaux qui pèsent pour 85% des volumes investis à la mi-année.

 Sous la pression d'une  forte demande, les taux de rendement immobiliers dans leur ensemble restent stables alors que le rendement des OAT est remonté.  Reste que « la prime de risque offerte par l’immobilier reste toujours compétitive à plus de 200 points de base ».  Dans Paris, il est courant de trouver des transactions en dessous de 4% de rendement et à moins de 5% en 1ère couronne parisienne. Enfin, JLL constate que le marché des VEFA profite de ce contexte de recherche de rendement (826 m€ placés à l’issue du 1er semestre).  Ce segment  devrait continuer à progresser dans les mois qui viennent puisque ce sont une quinzaine d’opérations, toutes en blanc, qui sont actuellement en cours pour un volume d’investissement de 1,6 md €.