Une bonne nouvelle pour les associés d'Accès Valeur Pierre

 Accès Valeur Pierre (BNP Paribas) compte parmi les huit SCPI capitalisant plus d’1 md € (1,16 md) €. Sa stratégie vise à conforter son positionnement parisien, à l’adapter aux nouvelles évolutions techniques et environnementales et à optimiser sa diversification locative. 2014 aura fortement contribué à la réalisation de ces différents objectifs.

Tout d'abord, la stratégie induit une politique de travaux (7,98m€) sur des sites à potentiels afin de « pérenniser les revenus ». Notamment, l'un des principaux enjeux retient les « contraintes environnementales dans toutes les opérations et le verdissement du patrimoine » précise le Conseil de Surveillance.

De plus, il s'agit d'arbitrer les biens ayant atteint leur « pic de performance » à l'instar des 24 déjà cédés (90,8m€) depuis 2012. Puis il s'agit de la consolidation du patrimoine sur des sites qui présentent tous les atouts pour rester très attractifs. Cet axe s'est manifesté ainsi par un renforcement à Paris Wagram (14,5m€), une « adresse tertiaire confirmée ». Deuxième investissement, le Bord de Seine II (Issy les Moulineaux) dont la SCPI détient 41,5 % (60, 75m€). Les revenus tirés de la location à la Banque Postale auront un « caractère financier » précise la société de gestion, car le financement a été assuré en intégralité par un crédit bancaire sur 3 ans.

A périmètre constant la valeur vénale progresse de 1,52 %. Une progression sensible tirée par une meilleure rentabilité des biens rénovés (Levallois Marjolin, Nanterre Fontanot) et par les immeubles acquis en VEFA dont la livraison est intervenue dans le courant de l'exercice (Boulogne, centre commercial Bordeaux Merignac).

Du point de vue locatif, Accès Valeur Pierre affiche en moyenne un taux d'occupation financier de 87,1 % un niveau proche de 2013 (87,6%).

Sur le marché secondaire, l'attractivité de la SCPI perdure. Le prix d’exécution moyen est passé de 433 € en 2013 à 447 € (+ 3,3 %). Et le nombre de parts échangées (55362), inférieur à celui de 2013 (60500) ne représente que 2,4 % (vs 2,9%) du nombre total de parts. Mieux encore, le nombre de parts en attente diminue de 30,8% d'une année sur l'autre ( 4607 parts vs 6666) soit

0,2 % du nombre total de parts.

Les difficultés du marché locatif, la faible « voire négative » indexation des loyers ainsi que les exigences qualitatives de travaux ont conduit à une diminution du résultat distribuable à 23,91 € contre 25,92 € en 2013. Néanmoins, la distribution est restée quasi stable : 25,20 € (vs 25,50) dont un prélèvement sur le report à nouveau de 1,29 €. Ce dernier s’élève maintenant à 6,46 € soit 3,9 mois de distribution. Un « montant tout à fait satisfaisant au regard des prévisions à trois ans des résultats d’exploitation ».

Et l'avenir ?. Le plan 2015-2018 prévoit un nouveau plan stratégique. Aux côtés des actifs existants, l'idée est d’investir dans les nouveaux sites tertiaires et commerciaux porteurs de demain comme par exemple, le Grand Paris. Outre l'objectif d'une résilience de la performance, ces acquisitions s'effectueront tant par le produit des arbitrages que par le recours aux capacités d’endettement encore peu utilisées. Le cas échéant, une réouverture du capital pourrait être envisagée à moyen terme.

En début d'exercice le résultat prévisionnel d'Accès Valeur Pierre a conduit à adapter le montant des acomptes à un niveau légèrement inférieur à ceux de 2014. C’est pourquoi le conseil de surveillance a obtenu lors de la dernière assemblée le versement d'une partie de la plus-value sur les cessions d’actifs ( 2€). Au total, les associés ont reçu pour les 3 premiers trimestres 18€. Et la fourchette prévisionnelle se situerait entre 24,2€ et 25,2€. Une bonne nouvelle si l'on se réfère aux anticipations énoncées par BNP Paribas en début d'année qui prévoyaient un dividende pour 2015 entre 23,5€ et 24,5€.