CONFIDENCES
Laurent GUIZE, Directeur Général de HSBC REIM France, dévoile la stratégie d'Elysées Pierre
Primaliance : Pouvez-vous présenter l’organisation de HSBC REIM France ?
Laurent GUIZE : Principalement dédiée à la gestion des SCPI depuis 1976 (date de création de la SCPI Elysées Pierre), HSBC REIM est agréée par l’AMF depuis 2008 en tant que société de gestion de portefeuille et gère 1 milliard d’actifs avec une équipe de 30 personnes.
Depuis plusieurs années, HSBC REIM (France) a décidé de concentrer ses efforts sur une seule SCPI, Elysées Pierre, issue de la fusion de 7 SCPI en 2000.
Nous gérons l’essentiel des actifs en direct avec une bonne connaissance des locataires afin d’être réactifs pour traiter au mieux les demandes des utilisateurs (entretiens courants, travaux d’amélioration, extensions…). Nous pouvons ainsi anticiper les éventuels départs pour remettre dès que possible en location les surfaces libérées, avec une bonne perception de l’offre et du marché immobilier local.
Nous avons notamment développé une expertise sur la sélection et la gestion de bureaux en Ile de France, marché qui présente une profondeur inégalée au niveau Européen avec plus de 50 millions de m².
Elysées Pierre (90% Bureaux ; 90% Ile de France) détient 125 immeubles avec 310 locataires et collecte près de 60M€ de loyers en provenance principalement de grandes signatures (80% des locataires sont de très grandes entreprises et des collectivités). Sa capitalisation est d’environ 850M€ et le rendement des parts souscrites est supérieur à 5%.
Par ailleurs, HSBC REIM est attachée à régulièrement informer ses 10.000 associés au travers de son site et des bulletins trimestriels. Egalement des réunions d’information et des contacts personnalisés sont organisés avec les associés et les investisseurs, ce qui permet d’assurer un marché secondaire actif pour les parts de la SCPI Elysées Pierre.
Primaliance : Quelle est votre stratégie pour Elysées Pierre ?
Laurent GUIZE : La SCPI Elysées Pierre est destinée à une clientèle patrimoniale. Cette clientèle souhaite diversifier son patrimoine par une exposition immobilière de bureaux (bien plus rentable que l’habitation) et recherche une diversification du risque sur de nombreux locataires. Nos associés sont donc exigeants sur la pertinence de nos investissements et très soucieux de la qualité de la gestion.
Aussi, nous sommes attentifs à bien acheter et prenons notre temps pour nous assurer de l’intérêt de chaque investissement (études de marché locative, audit technique et environnemental, rencontre des locataires pour connaître le point de vue des utilisateurs…).
Cette démarche est essentielle pour assurer un bon taux d’occupation à long terme des immeubles et une croissance régulière des revenus de nos associés.
Enfin nous sommes convaincus de l’importance de la taille pour assurer à nos associés une bonne liquidité des parts et viser un prix en ligne avec la valeur des actifs sous-jacents, évoluant à long terme avec l’inflation.
Nos critères d’investissements immobiliers sont pragmatiques, nous visons des immeubles simples à gérer et pratiques pour l’utilisateur, avec de bonnes localisations, ce qui ne veut pas dire que ce sont des immeubles dans des localisations prestigieuses, mais adaptés aux besoins. Ainsi, nous investissons principalement en région parisienne à proximité du réseau de transport urbain.
Nos critères financiers d’investissements tiennent compte des paramètres financiers de notre SCPI et nous évitons les investissements qui pourraient s’avérer dilutifs vis-à-vis de la rentabilité globale du patrimoine.
Primaliance : Quelles sont les perspectives d’Elysées Pierre ?
Laurent GUIZE : Elysées Pierre se porte très bien.
Dès 2007, nous avions anticipé l’impact de la crise financière sur l’activité économique (cf. notre Bulletin T4-2007, disponible sur notre site).
La crise a évidemment eu des conséquences importantes sur l’immobilier d’entreprise : hausse des impayés, baisse des indices, renégociation des loyers à la baisse, diminution des valeurs, …..
Paradoxalement, les résultats d’Elysées Pierre ont été excellents, car nous avons été attentifs à sécuriser nos locataires dès 2008 en proposant soit des travaux d’amélioration et de confort ou bien des aménagements de loyers limitant ainsi les risques de départs.
Par ailleurs la baisse de valeur de nos actifs a été très limitée (environ 1 %) en raison de notre politique d’investissement très prudente des années précédentes.
En parallèle, nous avons annoncé à nos associés que nous stabiliserions le coupon dans le but de constituer du report à nouveau, ce que nous avons fait quatre années de suite et même en 2010.
Nous avons aussi renforcé nos équipes de gestion pour augmenter notre présence auprès de nos locataires et mener des réflexions régulières sur la stratégie à adopter immeuble par immeuble en termes d’entretien et d’amélioration.
C’est ainsi que sur cette période, nous avons eu un excellent taux d’occupation et nous avons constitué un report à nouveau appréciable tout en augmentant le niveau de notre stock de provisions pour grosses réparations.
Nous avons donc la chance d’avoir une équipe de gestion immobilière de grande qualité et sommes confortés dans notre stratégie de ne pas laisser à d’autres la gestion courante des immeubles dont les associés nous ont confié la gestion.
Pour ce qui concerne 2011, l’année démarre favorablement, nous constatons un renforcement de la demande locative, même en 2ème couronne parisienne.
Par ailleurs, les prix des loyers ont semble-t-il touché un point bas en 2010 et les avantages concédés (loyers progressifs, franchises généreuses…) sont revenus à des niveaux usuels.
La tendance de l’indice, sur lequel est indexé l’essentiel des baux d’Elysées Pierre, semble aussi se stabiliser : l’ICC est passé de 1594 à 1498 en 2009, il est à 1533 actuellement.
Nous allons donc vivre au cours des trois prochaines années une situation très différente des trois précédentes :
Nous anticipons une reprise du marché de l’immobilier d’entreprise en Ile de France avec une appréciation du prix moyen des loyers et augmentation des volumes de transaction locative.
Cependant, dans ce contexte plus favorable, nous aurons en 2011 une légère baisse du résultat d’Elysées Pierre (il était de 34,60€ par part en 2010) par l’effet combiné :
- d’une base de loyers affectée par la baisse des indices et des renégociations menées au cours de ces dernières années ;
- de la neutralisation de trois immeubles importants en vue de réaliser une restructuration immobilière en profondeur avant de les remettre sur le marché locatif
Cependant nous allons maintenir le coupon à 33 € pour 2011 en prélevant sur le report à nouveau que nous avons constitué entre 2007 et 2010.
Une fois ces immeubles livrés et reloués nous espérons bien reprendre la croissance du coupon.
Nous sommes donc en position favorable pour tirer profit d’une reprise du marché de l’immobilier d’entreprise, spécialement en Ile de France qui représente près de 90 % de notre patrimoine.
Propos recueillis par Primaliance (c)
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