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La qualité prime

Cet article a été écrit par Publiée le :

Dans une de ses lettres trimestrielles, La Française porte son regard sur l’immobilier d’entreprise. Aucun doute pour elle, les biens adaptés à la demande des utilisateurs sont ceux qui permettent de profiter de revenus locatifs plus récurrents et d’obtenir une meilleure préservation du capital.

Pendant des années, les prix de l’immobilier d’entreprise ont augmenté en raison d’une progression des loyers résultant d’une inflation continue. La crise de la dette souveraine (2010) a renforcé l’attractivité de l’immobilier auprès de multiples acteurs dont certains étaient « traditionnellement enclins à investir sur des classes d’actifs plus banalisées (obligations, actions) ». Pour cause, la pierre rassure ! Elle offre des rendements attractifs au regard d’autres placements pour une volatilité plus faible. Selon la Française, « plus de 500 Mds€ ont ainsi été investis sur les marchés européens au cours des deux dernières années ». Les conséquences ne se sont pas fait attendre : Les taux de rendement locatif affichent une baisse régulière. Et ce cycle baissier ne semble ne pas vouloir s’interrompre...sauf qu’il devrait être plus contenu du fait d’abondantes liquidités et de taux d’intérêts toujours bas.

Dans ce contexte, comprendre les tendances structurelles et conjoncturelles du marché ayant un impact sur la progression des prix est indispensable. Par exemple, les résidences pour séniors demandent d’approfondir les aspects démographiques et migratoires pour mieux s’adapter à des besoins spécifiques. Du côté des bureaux, le souci de réduction des coûts amène les entreprises à consommer moins de surface mais en se plaçant dans de meilleurs emplacements. Autrement dit, « les acquisitions d’actifs de qualité et localisés dans des territoires dynamiques sont à privilégier ». Un propos confirmé par l’analyse historique des taux de rendement prime et moyens. Globalement, les taux de rendement « prime » ont une réactivité plus forte aux indicateurs économiques et financiers. Les taux de rendement moyens affichent en revanche, des écarts entre les points hauts et les points bas nettement plus significatifs. Cette différence a deux conséquences. Elle reflète d’abord, un risque de moins- value en capital. Elle soulève aussi, le problème d’une revalorisation plus faible pour les biens plus secondaires.  S’agissant en particulier des SCPI il convient donc, pour elles, de favoriser les biens les mieux adaptés à la demande des utilisateurs afin de profiter de revenus locatifs plus récurrents et d’obtenir une meilleure préservation du capital investi. 

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