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OPCI et SCPI : plus complémentaires que concurrents

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Pour présenter aux lecteurs les spécificités des deux placements, « Les Echos » ont procédé à un banc d’essai comparatif entre SCPI et OPCI. Très instructif

Trop proches pour être opposés, mais trop différents pour être confondus : ainsi se présentent les OPCI et les SCPI au terme de l’enquête de Laurence Boccara dans « Les Echos patrimoine ». La journaliste a passé les deux véhicules de placement au filtre de la liquidité, du mode de financement, des performances et de la fiscalité. Conclusion : ces deux supports affichent des distinctions qui ne les opposent pas. Non concurrents, ils sont plutôt complémentaires au sein d'un portefeuille. Mais reprenons les points en détail.

Concernant la liquidité, l’OPCI est certes « plus proche du FCP pour sa souplesse et son fonctionnement ». Cela tient à sa structure : le capital est investi dans 60 % à 90 % d'actifs immobiliers, 10 % de liquidités et le solde en valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM). Mais la rédactrice précise bien en fin d’article que les OPCI partagent ce point commun avec les SCPI, qui est leur durée de détention conseillée. Elle doit être longue, afin d'être capable de suivre un cycle de l'immobilier qui dure plusieurs années.

A propos du mode d’acquisition, c’est là que se fait toute la différence : la SCPI peut se financer à crédit, pas l’OPCI. En revanche, les mises à consentir rendent l‘OPCI bien plus accessible : cent euros suffisent pour acquérir une part. Les frais de gestion ne sont pas non plus du même niveau : 2% pour les OPCI contre 8 à 12% pour les SCPI.

L’article souligne par ailleurs la différence de mise. Quand le ticket moyen d'un OPCI avoisine 7.000 à 8.000 euro, celui d’une SCPI est plus proche de 25.000 à 30.000 euros

S’agissant des performances, elles sont fatalement contrastées du fait de la différence fondamentale dans la composition des portefeuilles. Les OPCI sont plus corrélés aux évolutions des marchés financiers. Ils sont donc potentiellement plus volatils. En 2017, ils ont servi en moyenne du 3,98 %, soit moins que les SCPI à 4,43 % .

Quant à la fiscalité, pour les deux véhicules de placement, c’est celle qui s’applique à l’immobilier. Ils sont donc tous deux pris en compte dans le calcul du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) en vigueur depuis le 1er janvier dernier. Toutefois, si l'OPCI est « moins chargé en immobilier » que la SCPI, est-il pour autant moins taxé à l'IFI ? A ce jour, souligne Laurence Boccara, il n'y a pas encore d'instruction fiscale détaillée de l'administration sur ce point. Les parts de sociétés devraient normalement être assujetties à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans les biens immobiliers. Donc, en toute logique, on devrait pouvoir déclarer les OPCI pour la quote-part d'immobilier qu'ils détiennent : 60% minimum et 90% maximum.

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