Investissement direct ou en parts de SCPI : plaidoyer pour le « Pinel »

Dépenses fiscales trop coûteuses, cadeau attribué sans raison à des investisseurs aisés, efficacité discutable : la cour des comptes n’a pas ménagé ses griefs à l’encontre des dispositifs d’incitation fiscale en matière de logement locatif. La juridiction veut clairement la disparition de ces aides de type Pinel, ou Scellier, besson et Périssol en d’autres temps. Dès lors, elle place, sans le dire, les SCPI fiscales dans son collimateur.

Pour Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, promoteur spécialisé dans l’immobilier d’investissement, les arguments développés à l’encontre du « Pinel » sont tellement à charge qu’il se prend à douter de l’objectivité des rédacteurs du document.

De son côté, Ivain Le Roy Liberge, Directeur Général de Sully Promotion, ironise : « Il est intéressant de voir cette célèbre institution se concentrer sur une si infime part du budget Logement du gouvernement ». En effet, le dispositif actuel Pinel représente 1,8 milliard d’euros sur les 43 milliards du budget Logement.

« Mais la Cour des comptes semble avoir fait une analyse des plus subjectives, précise-t-il lui aussi. Elle ne tient aucun compte des gains liés à ces dispositifs. Car si le coût du Pinel représente 1,8 milliard d’euros, il en rapporte environ 2,3 milliards ».

A titre d’exemple, les biens disponibles via ces dispositifs permettent à l’Etat de récupérer une TVA de 20%, perçue le jour de l’achat du bien.

De con côté, Benjamin Nicaise enfonce le clou : « la Cour remarque que ces dispositifs bénéficient majoritairement à des ménages dotés d’un revenu relativement élevé et même parfois important... C’est assurément une grande découverte de constater que ceux qui investissent sont ceux qui en ont les moyens! Au regard du faible rendement de l’immobilier locatif neuf et des risques qui y sont associés, il est assurément préférable que les particuliers qui y investissent aient les reins solides et donc des revenus en rapport, sauf à souhaiter qu’ils se trouvent en difficulté dès le premier impayé de loyer! » 

 Enfin, poursuit Benjamin Nicaise, « les rédacteurs de ce rapport semblent omettre un point essentiel : dans la très grande majorité des opérations immobilières, la loi fait obligation aux promoteurs de réaliser 30% de logements sociaux et de les vendre à des prix très fortement décotés aux opérateurs sociaux. Le prix de vente de ces logements est dans la quasi-totalité des cas inférieurs à leur prix de revient, et c’est uniquement grâce à la vente des 70% de logements restant à prix libres qu’une opération immobilière s’équilibre financièrement. A qui sont vendus ces logements libres dans leur très grande majorité ? A des ménages qui font de l’investissement locatif et bénéficient du dispositif Pinel... On constate donc que les nouveaux logements sociaux sont indirectement financés par la vente des logements Pinel ».