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La stratégie gagnante de la SCPI Epargne Pierre

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La SCPI Epargne Pierre de Voisin (Groupe Atland) caracole en tête des classements pour la rentabilité, en 2016 (6,03% de taux de distribution) comme en 2017 (5,97%), avec un rythme de collecte effréné : 164 millions d’euros collectés en 2017, soit une capitalisation multipliée par plus de 5 en 1 an !

Mais comment fait la société de gestion Voisin pour obtenir de telles performances sur une SCPI aussi récente (moins de 5 ans) ? Alors même qu’il est nécessaire d’investir rapidement la collecte : 93 millions d’euros ont ainsi été investis sur l’année 2017, et encore plus de 26 millions d’euros sur le 1er trimestre 2018, alors que la capitalisation de la SCPI atteint désormais 261 millions d’euros…

Le marché de l’immobilier tertiaire est concurrentiel en France, avec des investisseurs en compétition pour acquérir les meilleurs actifs : ceux qui se louent vite et à des loyers élevés, donc bien situés et aux dernières normes environnementales. Dans ce contexte, il n’est pas facile de gérer une SCPI avec un tel niveau de collecte en un temps aussi court (la capitalisation a été multipliée par 4 en 2016 et par plus de 5 en 2017) même si l’allongement du délai de jouissance pour les nouvelles souscriptions (1er jour du 6ème mois qui suit le mois de souscription à partir du 1er juillet 2018, soit 2 mois de plus qu’auparavant) va considérablement aider Voisin dans cet objectif en lui permettant de différer certains investissements sans diluer la distribution !

La stratégie des équipes de gestion de Voisin pour délivrer un tel niveau de performance aux associés de sa SCPI est simple en apparence : la sélectivité dans les acquisitions, plus que jamais nécessaire dans ce marché. Une phrase du gérant le résume bien en préambule du rapport annuel 2017 : la SCPI Epargne Pierre procède à « des investissements sélectionnés pour leur capacité à générer un rendement pérenne dans la durée propre à assurer nos ambitions de distribution. » Rendement élevé des acquisitions donc, à 7,40% pour les acquisitions 2017, mais surtout possibilité de tenir les locataires dans la durée !

Non seulement la société Voisin a réussi son pari jusqu’à présent, de délivrer aux associés d’Epargne Pierre un rendement bien supérieur à la moyenne du marché (5,97% contre 4,44% pour la moyenne des SCPI en 2017, source IEIF), mais les autres indicateurs de la SCPI sont également au beau fixe : le taux d’occupation financier est quasiment au maximum à 99,52% au 1er trimestre 2018, les réserves de distribution représentent l’équivalent de 47 jours de dividende, la part dévolue à l’Ile-de-France augmente significativement (37% en 2017 contre 13% en 2016), la diversification sectorielle s’améliore (58% bureaux, 26% commerces, 16% logistique), les valeurs d’expertise augmentent (+1,31% sur les acquisitions réalisées avant le 1er janvier 2017).

Cette trajectoire météoritique de la SCPI Epargne Pierre n’est sans doute pas étrangère à l’arrivée début 2016 de Jean-Christophe Antoine comme Directeur Général de la société de gestion Voisin. Ex-DG de Perial, il avait lancé la SCPI PFO2 en 2009, première SCPI à intégrer une dimension environnementale dans sa stratégie d’acquisition.

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