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Primonial REIM livre son analyse des marchés immobiliers face à l’épidémie de Covid-19

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Primonial REIM vient de publier une analyse synthétique et provisoire des marchés immobiliers dans le contexte de crise sanitaire que nous connaissons depuis quelques semaines. Devant l’aggravation de l’épidémie en Europe, les pouvoirs publics des différents pays ont en effet annoncé différentes mesures de soutien immédiat à l’économie, qui impactent directement les marchés immobiliers.

En France en particulier, le président de la République a annoncé le 16 mars dernier une mesure de principe qui soulève un certain nombre d’interrogations chez les professionnels de l’immobilier : « S’agissant des entreprises (...) Pour les plus petites d’entre elles et tant que la situation durera, celles qui font face à des difficultés n’auront rien à débourser (...) Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ». Cette mesure est en priorité destinée aux TPE et PME qui feraient face à des difficultés de trésorerie, et aux commerçants dont l’activité a été suspendue en raison des mesures de protection sanitaire prises par les pouvoirs publics.

Mais l’étendue de ce mécanisme dérogatoire au droit commun pose question. En particulier, quels seraient les critères permettant de distinguer les entreprises réellement en difficulté de celles traversant une contraction d’activité passagère mais sans conséquence sur leur solvabilité ?

Primonial REIM précise dans son analyse que, les modalités d’application ainsi que la prise en charge éventuelle des manques à gagner locatifs par les compagnies d’assurance ou l’Etat lui-même n’étant pas encore connues, il convient d’être très prudent à ce stade, mais que l’on peut d’ores et déjà distinguer plusieurs niveaux de risque en fonction de la classe d’actifs immobilière.

Tout d’abord, l’immobilier le plus touché serait celui qui concerne les activités « non indispensables » comme le commerce non alimentaire ou l’hôtellerie, qui subissent un choc de chiffre d’affaires sans précédent. Les bureaux ou locaux d’activité loués à des TPE ou PME les plus fragiles seraient également très impactés.

Ensuite viennent des secteurs plus résilients comme l’immobilier de bureaux loué aux grandes entreprises capables de continuer à payer leur loyer, ou les actifs de santé (hors mesures de réquisition liées à la crise sanitaire).

Enfin, les actifs les plus résilients seraient les logements qui à aujourd’hui ne sont pas dans le périmètre des annonces des pouvoirs publics.

Mais la société Primonial REIM se veut rassurante à ce stade sur la situation immobilière, écartant le risque d’une crise de liquidité majeure : « Un arrêt des transactions, mais pas de crise de liquidité, analyse la société de gestion. Au vu du caractère vital de l’enjeu que la crise économique ne se transforme pas en crise financière, nous pensons que les taux directeurs, et donc les taux des obligations souveraines « sans risque », resteront durablement bas. Les Banques Centrales ont réaffirmé leur engagement à maintenir la liquidité du système financier. Il n’a pas été constaté de flux sortants importants sur les fonds immobiliers, ni de mouvements de retrait d’argent massifs par la population, comme cela avait été le cas en septembre 2008. Il semble donc que le marché s’en tienne aujourd’hui à l’hypothèse d’une crise circonscrite dans le temps. »

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