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Immobilier : quelles stratégies d’investissement pendant et après la pandémie ?

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Lors de sa réunion des adhérents du 30 avril dernier, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) a évoqué les conséquences du Covid 19 sur les différents marchés immobiliers avec un panel d’experts reconnus dans ce domaine. Après avoir décrit dans quelle mesure cette crise sanitaire représente un « choc exogène extrême » sur l’économie globale, l’IEIF s’est intéressée à la conjoncture des différents marchés immobiliers et aux stratégies d’investissement pendant et après l’épidémie.

 Dans ce cadre, Magali Marton, Head of Research France de la société internationale de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, a donné des perspectives chiffrées pour 2020 sur le marché des bureaux en Île-de-France, qui est le plus gros marché d’immobilier d’entreprise d’Europe continentale. Après un démarrage poussif au 1er trimestre à 340.000 m2 de demande placée, soit un recul de 37% en un an et le plus faible 1er trimestre depuis 2004, le marché pourrait évoluer sur l’ensemble de l’année 2020 sur des niveaux de demande placée proche des points bas de 2002 (1,5 million de m2 placés), 2004 ou 2009 (1,9 million de m2), ou également 2013 (1,8 million de m2). Très loin donc des niveaux record des années 2017 à 2019 où la demande placée évoluait entre 2,3 et 2,7 millions de m2. Plus précisément, Cushman & Wakefield anticipe deux scénarii possibles selon le rythme de la reprise économique dans les mois qui suivent le déconfinement : un scénario pessimiste donnerait une demande placée de seulement 1,3 million de m2, donc le plus bas niveau depuis plus de 20 ans, l’autre scénario plus optimiste tendrait vers le niveau de 2013, dernier point bas du marché atteint au début du précédent quinquennat, soit 1,8 million de m2.

Du côté des investisseurs, l’IEIF a donné la parole à Daniel While, Directeur Recherche et Stratégie de Primonial REIM, pour évoquer les stratégies d’investissements possibles à l’aune de cette pandémie centennale. M. While s’est attaché à décrire les effets de cette crise sanitaire sur les différents marchés immobiliers en les séquençant par stades : l’ « effet de 1er tour » est tout d’abord bien entendu un « choc sur le numérateur », c'est-à-dire une baisse des loyers enregistrés, en particulier sur les commerces « non indispensables », ainsi que sur l’hôtellerie de tourisme et d’affaires. Sur les bureaux loués à des grandes entreprises, les actifs de santé et le résidentiel, peu ou pas d’impact de 1er tour. L’ « effet de 2nd tour » peut pour sa part être décrit comme un « effet domino » potentiellement lié à une perte massive d’emplois marchands, des faillites importantes d’entreprises ou même des ventes forcées par certains propriétaires immobiliers endettés ou devant faire face à des « covenants » bancaires contraignants. Les différents plans de relance mis en place par les pouvoirs publics devraient permettre d’atténuer cet effet « 2nd tour », et il est intéressant de noter par ailleurs selon M. While que « le marché immobilier aborde cette crise dans de bien meilleures conditions que celle de 2008 », avec une prime de risque immobilière très substantielle. Enfin, l’effet « 3ème tour » se fera sentir sur le moyen / long terme : la crise peut ainsi être vue comme « un accélérateur de la modification des usages » (commerce : importance de la logistique du dernier kilomètre, bureaux et résidentiel : développement du télé-travail, possible « dé-métropolisation » ?...). Les investisseurs devront donc plus que jamais être sélectifs dans leurs choix d’investissement post-covid en renforçant leurs processus de due diligence à l’aune de l’évolutivité rapide des critères d’utilisation, un vrai challenge pour les asset managers immobiliers !

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