L’immobilier tertiaire a changé de dimension à Bordeaux

« Les investisseurs font preuve d’un fort appétit pour les opérations en blanc, analyse Alexandre Cieux, directeur régional Bordeaux chez CBRE. Surtout, ils viennent chercher des loyers en constante augmentation, couplés à un taux de rendement brut supérieur aux produits franciliens et du QCA parisien. » Un taux de rendement « prime » pour les meilleurs actifs de bureaux qui tourne autour de 4,75 % à Bordeaux, similaire à des villes comme Toulouse et Nantes, mais bien supérieur au taux « prime » du quartier central des affaires parisien qui, lui, est inférieur à 3%.

L’époque où l’on surnommait Bordeaux « La Belle endormie » est donc révolue. La mise en service de la ligne à grande vitesse en 2017, qui permet aujourd’hui de relier Paris à Bordeaux en seulement deux heures, a bien sûr joué un rôle non négligeable dans ce réveil immobilier.

« Depuis cinq ans, la demande placée en bureaux enregistre record sur record : de 100 000 m2 il y a cinq ans, nous comptabilisons environ 200 000 m2 loués en 2019 », ajoute Alexandre Cieux. Ce chiffre exceptionnel atteint en 2019 s’explique en partie par deux opérations majeures : tout d’abord le lancement en mai 2019 du chantier de construction d’un bâtiment tertiaire de 25 800 m2 par Dassault Aviation sur son site industriel de Mérignac, destiné à accueillir les 1500 collaborateurs de ses équipes d’étude, de développement et de soutien après-vente pour ses activités civiles et militaires, et la construction lancée fin 2019 du futur site de la Caisse des dépôts dans la ZAC Amédée Saint-Germain près de la gare Bordeaux Saint-Jean, un ensemble de bâtiments de 27 000 m2 construit par Kaufman & Broad, destiné à accueillir à terme 1200 postes de travail.

Mais même en faisant abstraction de ces deux opérations emblématiques, le marché immobilier tertiaire a tous ses indicateurs au vert à Bordeaux : « en dehors du nombre croissant de transactions, le marché a été porté par des transactions significatives, dont notamment plus de 5 600 m2 pris à bail par Spaces à Quai 8.2, et Cdiscount qui loue 4 000 m2 supplémentaires aux Bassins à flot », résume Valery Carron, Directeur Associé BNP Paribas Real Estate à Bordeaux. En termes de valeurs locatives, avec une moyenne de 210 € HT/HC/m2/an sur l’ensemble de la métropole, Bordeaux fait partie des villes de la façade Ouest qui affichent un loyer « prime » au-dessus de 200 €. « Sans aucune flambée des prix à l’horizon, celui-ci devrait atteindre dans le neuf 230 € à l’avenir », estime pour sa part Alexandre Cieux.