L’investissement en immobilier tertiaire en baisse de 15% au 1er semestre 2020 selon Knight Frank

Le spécialiste international de l’immobilier d’entreprise Knight Frank analyse en détails le bon chiffre semestriel de l’investissement en immobilier tertiaire en France, mettant en évidence une différenciation importante entre le 1er et le 2ème trimestre 2020 : «l’assouplissement des mesures de distanciation sociale et le début de redressement de l’activité économique ne se sont pas encore traduits par un rebond des investissements en immobilier d’entreprise, en forte baisse au 2e trimestre 2020. 4,2 Mds€ ont en effet été investis en France lors des trois derniers mois, soit une chute de 38 % par rapport au trimestre précédent et de 48 % par rapport au 2e trimestre 2019», analyse ainsi Matthieu Garreaud, codirecteur du département Investissement de Knight Frank France.

Le 2ème trimestre 2020 correspond logiquement à une chute brutale de l’activité liée au confinement, à la fois en volume (4,2 milliards € investis au T2 2020, contre 6,8 milliards € au T1) et en nombre d’opérations, en particulier sur le périmètre des transactions de plus de 100 millions € (10 transactions > 100 millions € au T2 2020 contre 18 au T1). A noter : 45 % des 2,5 milliards € d’investissements correspondant au cumul des 10 opérations de plus de 100 millions € du T2 2020 concernent l’acquisition par la JV Crédit agricole Assurances - La Française de 54,2 % d’un portefeuille de cinq centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield (Aéroville et So Ouest en région parisienne, Rennes Alma à Rennes, Toison d'Or à Dijon et Confluence à Lyon).

En termes sectoriels, les évolutions sont contrastées, la baisse étant assez marquée sur l’immobilier de bureaux (-27% au S1 2020 par rapport au S1 2019) alors que sur l’immobilier de commerce, une hausse de 35% est enregistrée par rapport à S1 2019, bien sûr en raison de la cession du portefeuille Unibail qui représente plus de la moitié du volume semestriel sur cette typologie d’immobilier ! On est ainsi en immobilier de commerce sur le meilleur premier semestre depuis 2014.

Concernant ce secteur de l’immobilier de commerce, Knight Frank perçoit une modification structurelle du comportement des investisseurs, accélérée par l’épisode de la crise sanitaire : «Alors qu’ils avaient nettement gonflé les volumes investis en commerces ces deux dernières années, les axes “prime” parisiens ont perdu leur suprématie, même s’ils reviendront au premier plan avec le retour des touristes étrangers. Pour l’heure, alors que certains s’interrogent sur l’avenir du commerce physique dans un monde post-Covid laissant plus de place au digital, d’autres formats, comme la proximité et l’alimentaire, aiguisent l’appétit des investisseurs», analyse ainsi Antoine Grignon, codirecteur du département Investissement de Knight Frank France.

Concernant l’immobilier de bureaux, même si des questions nouvelles liées aux conséquences de l’épidémie se posent, Knight Frank estime que ce secteur restera au centre des attentions des investisseurs : «les risques de propagation du virus, l’essor du télétravail et le choc économique attendu soulèvent à juste titre des interrogations sur la capacité de résistance des actifs tertiaires. Le manque de visibilité actuel, qui explique la défiance des investisseurs et la plus grande attention portée à la qualité des locataires et des emplacements, ne remet pas pour autant en cause l’avenir des bureaux. Les transactions les plus récentes et les dossiers en cours indiquent bien au contraire que ces derniers, quand ils disposent de bons fondamentaux, demeurent l’actif phare du marché immobilier français» selon Matthieu Garreaud.

En terme de perspectives pour le reste de l’année 2020, Knight Frank estime que la reprise va s’enclencher au 3ème trimestre, puis s’accélérer au 4ème trimestre, l’année 2020 pouvant au global se situer sur des niveaux assez proches de la moyenne des 10 dernières années (23,2 milliards € d’investissements), mais bien sûr très loin du record de 37,6 milliards € de 2019. On sera quoi qu’il en soit bien au-dessus de la terrible année 2009 qui avait suivi la crise financière mondiale de 2008, où les montants investis s’étaient effondrés à seulement 7,1 milliards €.

 « Le rebond de l’activité devrait s’amorcer au 3e trimestre puis s’amplifier au 4e trimestre, qui est traditionnellement la période la plus animée de l’année. Ce scénario optimiste s’appuie sur l’analyse des opérations en cours de cession, et sur des indicateurs sanitaires et macro-économiques plutôt encourageants », anticipe Antoine Grignon. « Surtout, le compartiment immobilier conserve son statut de valeur refuge malgré les nombreuses interrogations que se posent les investisseurs. Ne relativisons pas la force du coup porté par le coronavirus au marché français de l’investissement : au-delà de la chute des montants engagés, certaines certitudes sont ébranlées et le monde est pour partie à réinventer. Mais les fondamentaux restent solides et permettent d’envisager un retour assez rapide à meilleure fortune. »