Novaxia R, un fonds immobilier innovant pour convertir des bureaux en logements

Au démarrage de ce projet en janvier dernier, le capital investisseur Novaxia avait lancé un « appel à partenariat à des assureurs-vie innovants et engagés » (Suravenir, Spirica, AG2R la Mondiale et Generali) avec comme objectif de collecter un milliard € sur trois ans pour participer à une gigantesque entreprise de transformation de bureaux en logements, en particulier sur le premier marché de bureaux d’Europe continentale : la région parisienne. C’est finalement avec Suravenir que le fonds va démarrer, après avoir obtenu son agrément des autorités règlementaires.

Ce « recyclage » des bureaux vides en Ile-de-France était déjà un sujet avant la pandémie, puisqu’une des mesures phares de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) de 2018 était d’inciter les promoteurs et les propriétaires institutionnels à se débarrasser de leurs mètres carrés de bureaux vides pour créer des surfaces résidentielles qui manquent cruellement depuis de nombreuses années dans les grandes villes, en particulier en Ile-de-France. Avec la pandémie de Covid-19 et le développement généralisé du télétravail, phénomène qui semble s’inscrire dans la durée, la question de la vacance locative des actifs de bureaux -en particulier ceux qui souffrent d’obsolescence par rapport aux exigences des locataires- devient un sujet de préoccupation majeure pour les propriétaires immobiliers : le taux de vacance moyen des bureaux en Ile-de-France est en effet passé en un an de 4,7% (au T4 2019) à 6,3% (au T4 2020) d’après l’expert immobilier CBRE, soit un retour au niveau de vacance locative d’il y a quatre ans. L’offre immédiate disponible de surfaces de bureaux en Ile-de-France est ainsi montée à 3,68 millions de m2 au 1er janvier 2021 (+36% sur un an) toujours d’après CBRE…

Pour rappel, une première charte avait été signée dès la présentation du projet de loi Elan en avril 2018 par dix opérateurs immobiliers qui avaient pris l’engagement de reconvertir 500.000 m2 de bureaux vides en logements en Ile-de-France à horizon 2022. Le fonds Novaxia R va permettre de passer à la vitesse supérieure puisque à lui seul il défend l’objectif de produire 4 000 logements -soit 1,3 milliard € d’investissement- en procédant à la transformation de 180 000 m2 de bureaux obsolètes ou vacants. Novaxia insiste sur l’enjeu environnemental de ces opérations : transformer un actif tertiaire existant diminue l’empreinte carbone de 50% par rapport à une construction neuve et cela évite de surcroit l’artificialisation des sols. Le fonds Novaxia R est un des rares fonds immobiliers  labellisés ISR, conciliant démarche ESG et rentabilité potentielle pour les investisseurs.

Joachim Azan, Président fondateur de Novaxia, résume : « Du fait de la montée en puissance du télétravail, 3 à 6 millions de mètres carrés de bureau pourraient être libérés. Cette vacance est un gisement de valeur potentiel à venir pour les épargnants. Novaxia R constitue une solution vertueuse qui vise à concilier la rentabilité potentielle de l’épargne, la réponse à la pénurie de logements et le respect de l’environnement. Expert reconnu du recyclage urbain depuis plus de 15 ans, Novaxia Investissement innove encore avec cette solution d’épargne inédite. »