Une démarche ISR qui monte en puissance pour les fonds immobiliers
En octobre dernier, après une réflexion de longue haleine menée par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), le label ISR français -qui concernait jusqu’à présent uniquement les placements financiers- a été étendu aux fonds immobiliers : SCPI, OPCI, SCI… Ce label permet de sélectionner des placements responsables et durables, conciliant performance économique et réduction de l’impact social et environnemental.
Il faut reconnaître que cette demande pour des placements immobiliers plus éthiques se faisait de plus en plus pressante de la part des investisseurs institutionnels et particuliers, et les sociétés de gestion de fonds immobiliers se devaient d’adapter leur offre à cette nouvelle exigence.
Cela dit, l’immobilier responsable ne se limite pas à l’obtention d’un label aujourd’hui attribué à un nombre limité de véhicules -label qui représente certes le plus haut niveau d’exigence possible en la matière- mais résulte d’une démarche généralisée des acteurs de la gestion immobilière. Que dire d’une SCPI qui va se spécialiser dans l’immobilier de santé par exemple ? Même si à aujourd’hui, aucun véhicule de ce type n’a encore obtenu le label ISR, on ne peut contester la nature responsable et sociétale de ces supports d’investissement.
Les assureurs ont pour obligation de renforcer leur offre solidaire, responsable et verte
Parallèlement à cette évolution que l’on perçoit aujourd’hui sur les fonds immobiliers, un autre pan important de l’épargne collective connaît depuis quelques années des changements significatifs : l’assurance vie. Les UC financières que les assureurs proposent dans leurs contrats ont en effet progressivement privilégié les fonds éthiques et responsables, le « verdissement » de l’offre en UC d’assurance-vie est aujourd’hui un vrai mouvement de fond appelé à se développer.
Depuis peu, les choses se sont accélérées puisque les assureurs font face à une obligation règlementaire visant à faciliter l’accès des épargnants aux fonds intégrant des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) extra-financiers à leur politique d’investissement. A partir du 1er janvier 2020, tout nouveau contrat en unités de compte doit proposer dans sa gamme de fonds ou de supports financiers au moins une unité de compte composée d’actifs qui respectent au moins un des trois critères suivants :
- Etre composé, pour une part comprise entre 5 % et 10 %, de titres émis par des entreprises solidaires d’utilité sociale agréées ou par des fonds communs de placements à risque dont l’actif est composé d’au moins 40 % de titres émis par des entreprises solidaires (fonds solidaires labellisés Finansol)
- Avoir obtenu un label concernant le financement de la transition énergétique et écologique (fonds verts labellisés Greenfin)
- Avoir obtenu un label d’investissement socialement responsable (fonds labellisés ISR)
Et dès le 1er janvier 2022, la règlementation se durcit encore pour les assureurs avec l’obligation appliquée aux nouveaux contrats de proposer au moins une unité de comte de chaque catégorie (fonds ISR, solidaires et verts). Ces choix devront être clairement proposés aux souscripteurs des contrats avant leur ouverture, même si ceux-ci n’ont pas l’obligation de choisir ces types de supports par la suite.
L’immobilier responsable s’installe dans les contrats d’assurance vie
Les compagnies d’assurance intègrent des SCPI et des OPCI dans leurs unités de compte depuis maintenant plusieurs années, permettant aux souscripteurs de leurs contrats d’accéder à la classe d’actifs immobilière dans le cadre réglementaire et fiscal privilégié de l’assurance-vie.
Il était logique que les deux évolutions parallèles de l’univers des unités de compte -plus de gestion responsable sur les UC financières d’un côté, accès à des UC immobilières de l’autre- se recoupent avec une recherche dorénavant assumée de fonds immobiliers responsables pour les UC immobilières des contrats. On peut aujourd’hui sélectionner trois UC immobilières intéressantes dans ce cadre, dont 2 sont labellisées ISR.
- La SCI Perial Euro Carbone (labellisée ISR) gérée par Perial AM
- La SCI Novaxia R (labellisée Finansol et ISR) gérée par Novaxia Investissement
- La SCI Silver Avenir gérée par Fédéral Finance Gestion
La SCI Perial Euro Carbone
Perial Euro Carbone est la première SCI bas carbone du marché, en même temps que la première SCI labélisée ISR. L’expertise acquise en matière environnementale par Perial AM depuis une dizaine d’années est unanimement reconnue, avec le succès de la SCPI PFO2 lancée en 2009 (elle aussi labellisée ISR) et qui capitalise aujourd’hui environ 2,5 milliards €. Forte de ce succès, la société de gestion Perial AM a lancé début décembre 2020 la SCI Perial Euro Carbone (PEC), dont la stratégie bas carbone repose sur l’optimisation, la réduction et la compensation des émissions de gaz à effet de serre des immeubles intégrés dans son patrimoine. Perial Euro Carbone s’inscrit ainsi parfaitement dans le paquet énergie-climat 2030 de l’Union européenne, et à plus long terme dans l’objectif européen de neutralité carbone fixé à horizon 2050. Parallèlement, cette SCI originale intègre une dimension participative en finançant des projets dits de « compensation carbone » sélectionnés par les investisseurs pour neutraliser les émissions résiduelles de GES du patrimoine détenu.
En savoir plus sur la SCI Perial Euro Carbone
La SCI Novaxia R
Le fonds Novaxia R géré par Novaxia Investissement est quant à lui le premier fonds immobilier dédié à la reconversion d’actifs de bureaux vides ou obsolètes en logements, structuré juridiquement comme une SCI, en partenariat avec la compagnie d’assurance Suravenir qui le propose en UC dans ses contrats. Novaxia R (R pour reconversion ou recyclage mais aussi pour responsable) se penche sur un sujet important d’un point de vue sociétal, puisque c’est devenu une des mesures phares de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) de 2018 qui tente d’inciter les promoteurs et les propriétaires institutionnels à se débarrasser de leurs mètres carrés de bureaux vides pour créer des surfaces résidentielles qui manquent cruellement depuis de nombreuses années dans les grandes villes, en particulier en Ile-de-France. Novaxia R est le premier fonds immobilier à avoir obtenu la labellisation solidaire Finansol, il a également été labellisé ISR dès son lancement en début d’année 2021.
En savoir plus sur la SCI Novaxia R
La SCI Silver Avenir
La SCI Silver Avenir, même si elle ne bénéficie pas à l’heure actuelle de la labellisation ISR, se focalise sur un sujet sociétal extrêmement important où les enjeux éthiques sont omniprésents. Il s’agit du viager immobilier. La solution équitable retenue par la SCI Silver Avenir créée il y a moins d’un an a déjà été déclinée sur une autre SCI lancée en 2017 (Viagénérations de Turgot AM) qui a extériorisé un TRI supérieur à 6% sur 3 ans : il s’agit du viager sans rente, qui consiste à acquérir en pleine propriété un bien immobilier résidentiel occupé avec une décote moyenne de l’ordre de 40%, tout en préservant le droit d’usage et d’habitation (DUH) au bénéfice du vendeur. La performance annuelle de la SCI est générée par la disparition progressive de la décote de valorisation des biens au cours du temps, ainsi que par une bonne mutualisation des risques sur un grand nombre de dossiers. L’engagement sociétal de la SCI est incontestable puisque ce véhicule d’épargne permet à des personnes âgées d’augmenter leur pouvoir d’achat et leur qualité de vie par la monétisation de leur patrimoine immobilier, tout en assurant leur maintien à domicile le plus longtemps possible.
En savoir plus sur la SCI Silver Avenir
Télécharger
1.png)
