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Les SCPI de commerces en 2021 : les performances sont de retour et la collecte frémit

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Après une longue période pandémique marquée par plusieurs confinements et la fermeture administrative de nombreux commerces, la situation est progressivement revenue à la normale au cours de l’année 2021. Si les commerçants ont pu bénéficier d’aides de l’Etat pendant la crise sanitaire (PGE, chômage partiel, annulation de charges…), il n’en reste pas moins que leur santé financière a été durement affectée par les conséquences du Covid-19 sur leur activité. Sans surprise, l’immobilier de commerce a subi en 2020 le contrecoup des difficultés de ses locataires : loyers orientés à la baisse, franchises importantes accordées pour soutenir les locataires en place, taux de vacance en hausse et valeurs vénales en berne. Ceci étant dit, les SCPI spécialisées dans cette typologie d’actifs ont a posteriori plutôt bien traversé l’année 2020 en limitant la casse, que ce soit sur les rendements distribués ou les valeurs de parts, s’inscrivant en faux contre les prévisions alarmistes de certains experts du marché.

Les SCPI de commerces : un redressement spectaculaire en 2021

A quelques rares exceptions près, les prix observés pour les souscriptions ou les rachats de parts de SCPI de commerces à capital variable n’ont pas bougé depuis le début de la pandémie. Sur les véhicules à capital fixe, comme sur l’ensemble des SCPI « fermées » aux souscriptions, des phénomènes ponctuels de liquidité ont pu exercer une pression à la baisse sur les prix de transactions au marché secondaire, mais rien d’excessif lorsque l’on compare ces variations de valeurs avec celles des foncières cotées. Du côté des rendements distribués, les SCPI de commerces ont subi une baisse de 75 points de base en moyenne en 2020 par rapport à 2019 (3,67% contre 4,42% de TDVM), loin de l’effondrement constaté sur les SCPI de tourisme et d’hôtellerie par exemple dont le TDVM a été quasiment divisé par 2 entre 2019 et 2020.

En 2021, les SCPI de commerce ont par contraste amorcé un rebond important de leurs dividendes distribués : le taux de distribution de ces SCPI spécialisées s’est en effet affiché à 4,16% en moyenne selon l’ASPIM, soit presque 50 points de base au-dessus de celui de 2020. Les deux tiers de l’effet Covid ont donc été effacés en un an. Plus significatif encore de ce redressement, les SCPI de commerces ont quasiment rattrapé les SCPI de bureaux en termes de taux de distribution, celles-ci émargeant à 4,25% en 2021. Cela est d’autant plus remarquable que les deux premiers trimestres de 2021 ont encore été marqués par les fermetures administratives de certains commerces, en particulier les restaurants et les cinémas. Lorsque l’on regarde la performance immobilière globale des SCPI de commerces (le « Rendement global immobilier » tel que défini par l’ASPIM), l’année 2021 est en réalité un excellent crû pour les associés : 6% de rendement global, dont 1,84% de hausse moyenne de la valeur de réalisation. A titre de comparaison, les SCPI de bureaux ont connu en 2021 un rendement global immobilier limité à 5,3% (dont 1,05% de progression de la valeur de réalisation). Toutes catégories confondues, l’ASPIM estime que les SCPI ont procuré un rendement global de 5,85% en 2021, les SCPI de commerces sont donc au-dessus de la moyenne du marché l’année dernière.

Une collecte qui reste marginale dans l’univers des SCPI, mais malgré tout en forte progression

La collecte nette des SCPI à prépondérance commerces commence à se redresser au 1er trimestre 2022 (4% de la collecte globale des SCPI d’après l’ASPIM), partant d’un niveau très bas en 2021 avec seulement 2% de la collecte. Le faible succès commercial de 2021 peut probablement être expliqué par les résultats de 2020 sur cette typologie de SCPI, les investisseurs se reportant majoritairement sur les SCPI de bureaux, très peu affectées par la crise sanitaire (46% de la collecte 2021), les SCPI diversifiées (20%), ou encore les véhicules spécialisés sur les actifs de santé et d’éducation (24%) qui ont bénéficié d’un véritable effet de mode avec la pandémie de Covid-19. Mais les performances très bien orientées de 2021 ont sans nul doute convaincu de nouveaux associés d’investir dans les SCPI de commerces au 1er trimestre 2022 avec un doublement de la part des souscriptions par rapport à 2021, tendance qui devrait se prolonger sur le reste de l’année.

Peut-être les épargnants ont-ils également été sensibles au moindre niveau de risque mesuré sur les SCPI de commerces par rapport aux autres véhicules. L’ASPIM observe en effet un niveau de dettes assez faible en moyenne pour les SCPI de commerces : 12,3% de ratio d’endettement en 2021 contre par exemple 17,2% pour les SCPI de bureaux et jusqu’à 19,3% pour les SCPI de tourisme et d’hôtellerie.

L’actif commerce n’est cependant pas cantonné aux SCPI spécialisées dans ce secteur, il suffit pour s’en convaincre d’observer la ventilation des investissements immobiliers réalisés par l’ensemble des SCPI sur les périodes récentes : selon l’ASPIM, pour 8,4 milliards € d’acquisitions réalisées par les SCPI en 2020, 15% soit 1,26 milliard € ont concerné des locaux commerciaux. C’est par exemple trois fois plus que le volume engagé par les SCPI sur les actifs logistiques et locaux d’activités cette année-là. De même en 2021, pour 7,8 milliards € d’acquisitions au global, les SCPI ont dédié 11% de leurs opérations en valeur à l’immobilier de commerce, soit environ 860 millions €. Ces volumes importants montrent que de nombreuses opportunités ont continué à se matérialiser sur ce secteur immobilier malgré les effets délétères de la pandémie. Si les gérants de SCPI ont su de toute évidence en tirer profit, nul doute que les épargnants suivent ce mouvement et continuent à plébisciter les SCPI spécialisées en commerces sur les prochains trimestres, même si cette catégorie de véhicules n’a néanmoins pas vocation à représenter une proportion significative du marché.

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