Investir en SCPI : notre guide complet
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Ce support non coté collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers (bureaux, commerces…). La gestion de la SCPI est assurée par une société agréée par l’AMF, la Société de Gestion.
Un placement immobilier au rendement de + 4,52%* en 2023
Qu'est-ce qu'une SCPI
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement permettant d'investir dans un patrimoine immobilier diversifié qui peut être composé de bureaux, de commerces, de résidentiels, dans des thématiques différentes comme la santé et l'éducation, le tourisme et les loisirs, l'hôtellerie, l'activité / logistique.ect.
La SCPI, qui est un placement immobilier locatif, à pour objectif de se constituer un patrimoine diversifié géographiquement (Exemple : en France, exclusivement à Paris, en Europe ou hors de la zone euro), diversifié au niveau du type d'actifs et du type d'activité des locataires.
Les avantages de la SCPI
L'investissement dans les SCPI présente de nombreux avantages : un rendement, des risques mutualisés, un placement qui s'adapte à vos projets d'investissements et accessible en direct ou via un contrat d'assurances-vie ou de PER. C'est aussi une excellente stratégie pour obtenir des revenus supplémentaires lors de sa retraite par exemple, ou construire un un capital, mobilisable à moyen terme pour financer ses projets tels que les études de ses enfants entre autres.
Un rendement élevé
Un risque mutualisé
Les SCPI permettent un mutualisation du risque sur un grand nombre d'immeubles et de locataires : l'investissement est ventilé sur plusieurs immeubles, répartis sur les principales métropoles françaises, voir européennes. Aussi, vous n'avez pas de contrainte de gestion, contrairement à l'immobilier locatif en direct, car elle est assurée par une société agréée, appeléé Société de Gestion. Cette dernière réalise les investissements, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, ...), l'entretien des locaux, les travaux et les gros entretiens, les formalités administratives et fiscales…
Un placement qui s’adapte à tous vos projets d’investissements
La souscription à des parts de SCPI permet de réaliser des objectifs variés selon la formule choisie. Vous pouvez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou de façon différée, consolider votre patrimoine, ou encore opter pour une formule contribuant à la réduction de vos impôts. Que vous réfléchissiez à accroître vos revenus en vue de votre retraite, optimiser votre imposition ou construire un capital pour financer un projet, le placement dans les SCPI s'adapte à vos objectifs.
Par ailleurs la liquidité est organisée : il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, même si la Société de Gestion ne garantit pas la liquidité des parts.
L'investissement en SCPI au comptant, à crédit ou via l'assurance-vie et le PER, accessible à partir de quelques centaines d'euros, vous permet de bénéficiez d'un revenu potentiel versé chaque trimestre.
Il existe de nombreuses formules pour souscrire en parts de SCPI selon des objectifs patrimoniaux très variés :
- - Vous voulez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou différés ?
- - Vous constituer un patrimoine ? Réduire vos impôts ? ....
- - Quel que soit votre projet, la SCPI y répondra !
Aucune contrainte de gestion
Les contraintes liées à la gestion de ces biens immobiliers sont assurées par la Société de Gestion. cette dernière réalise l'acquisition des actifs immobiliers, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l'entretien des locaux, les travaux et les gros entretiens, les formalités administratives et fiscales et le versement des dividendes aux associés porteurs de parts. Les souscripteurs n'ont donc aucune démarche à effecturer une fois leurs parts acquises.
Les inconvénients des SCPI
Montant investi et durée des placements
Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée dépend de chaque SCPI et se situe généralement entre 8 et 10 ans.
Risque de perte en capital et risque de change
Cet investissement comporte un risque de perte en capital comme tout investissement, cet investissement comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Un investissement en SCPI peut comporter un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Liquidité et investissement à crédit
La SCPI ne fait pas l’objet d’une garantie, elle ne garantit pas elle-même la revente des parts, ni le retrait des parts, la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier, et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Risque lié à des investissements dans les actifs immobiliers
Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par une SCPI et ses délégataires repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des actifs. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou sur les immeubles les plus performants. La performance d’une SCPI peut être inférieure à l’objectif de gestion et la valeur de retrait d'une SCPI peut enregistrer une performance négative.
Le fonctionnement des SCPI
Régies par l'Autorité des Marchés Financiers, une SCPI est gérée par une Société de gestion. Celle-ci achète et arbitre les immeubles, en assure la gestion locative, informe les associés et organise le marché des part. Les épargnants souscrivent des parts d'une SCPI. En y souscrivant au comptant, les épargnants obtiennent un revenu immédiat. A crédit, ils constituent un patrimoine et obtiennent des revenus différés. En nue-propriété, les épargnant obtiennent un revenu différé ou réduisent l'IFI. En souscrivant via une assurance vie, les épargnants optimisent leur fiscalité sur les revenus et sur leur succession.
Acheter et vendre des parts
Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle, est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable :
- SCPI à Capital Variable : demande d’achat ou de vente des parts en continu
- SCPI à Capital Fixe : possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes
- N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
Modalités de souscription
Il existe différentes modalités de souscription et modalités de financement pour investir en SCPI :
- Au comptant pour percevoir un revenu complémentaire potentiel,
- A crédit pour se constituer un patrimoine,
- Dans le cadre de l’assurance-vie afin d’optimiser sa fiscalité,
- En démembrement de propriété pour profiter d’une décote à l’achat et anticiper sa retraite.
Frais associés
- Les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) : entre 8% et 10%, comprenant les éventuels droits d'enregistrement
- Les frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.
Rémunération Primaliance
- Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs d'une partie des frais d'investissement à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.
Les organismes de contrôle
La SCPI est gérée par une Société de Gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est un organe de contrôle :
- qui s’assure de la bonne information des investisseurs, pour un investissement en toute connaissance de cause,
- et définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments...
Imposition et fiscalité
La fiscalité des SCPI suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs :
| Type d’imposition | Barème | Prélèvements Sociaux |
|---|---|---|
| Pendant la détention | ||
| Impôt sur le revenu foncier | Au Taux Marginal d’Imposition Régime réel ou micro-foncier (selon conditions) |
17,2% |
| Impôt sur le revenu financier | Au Taux Marginal d’Imposition | 17,2% |
| A la revente de vos parts | ||
| Impôt sur les plus-values | Barème dégressif Exonération après 22 années de détention |
Barème dégressif Exonération après 30 années de détention |
Les différents types de SCPI
Les SCPI de rendement
- - Objectif : percevoir un revenu locatif potentiel net de charge.
- - Composition : bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières…
- - Catégories : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus-values
Les SCPI fiscales
- - Objectif : générer une économie d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.
- - Composition : Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France (selon la loi fiscale de référence)
- - Catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier …
Plus d'informations sur les SCPI
Pourquoi investir en SCPI en 2023 ?
Avec un taux de rendement de 4,53% pour les SCPI en 2022, la bonne rentabilité des SCPI se confirme. Ce placement séduit de plus en plus les épargnants français. En effet à partir de quelques milliers d'euros, chacun peut devenir propriétaire immobilier et se constituer un patrimoine. Acquérir des parts de SCPI permet de diversifier son épargne grâce à de l'immobilier d'entreprise, marché caractérisé par des rendements élevés et une certaine stabilité.
Autre avantage des SCPI : le principe de risque mutualisé. En cas de difficultés dans l'un des immeubles, les conséquences sont compensées par les revenus des autres actifs. Ce principe est également renforcé si l'épargnant a pris le soin d'investir auprès de plusieurs SCPI.
Comment investir en SCPI ?
Vous pouvez investir dans des SCPI en y souscrivant selon 4 possibilités :
- - au comptant et obtenir ainsi une revenu immédiat ;
- - à crédit, pour constituer un patrimoine et obtenir des revenus différés ;
- - en nue-propriété, afin de percevoir un revenu différé ou optimiser leur fiscalité ;
- - en unité de comptes sur une assurance-vie, pour optimiser leur fiscalité et leur succession.
Le capital d'une SCPI est divisé en parts qui représentent des titres financiers. Leur montant nominal
unitaire est de 150€. Le prix de souscription d’une part de SCPI est déterminé sur la base de la «
valeur de réalisation » (valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + valeur nette des autres
actifs) augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Pour ce faire, l'épargnant doit s'adresser soit à son banquier, soit à une société de gestion, soit à un
conseiller en investissement financier.
Nos conseillers sauront vous conseiller en matière de SCPI selon votre profil investisseur, votre budget et vos objectifs.
Comment choisir ses SCPI ?
Les critères de choix des SCPI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires. Ils dépendent également de votre situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.
L’ANALYSE DES INDICATEURS
HISTORIQUES
- TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Marché) : il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts.
- Variation du Prix Moyen de la part (VPM)
- TRI (Taux de Rendement Interne 10 ans) : Il mesure la performance globale de la SCPI à long terme (revenus + valorisation du capital), en tenant compte des frais.
A noter cependant que les performances passées ne permettent pas de présager des performances futures.
L’analyse du
patrimoine
Il est important de vérifier : la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, rénovations éventuelles), la mutualisation du parc, la mutualisation locative ...
Certains indicateurs reflètent de la qualité de la SCPI :
- le taux d'occupation financier (TOF),
- le niveau de la provision pour gros entretiens,
- le niveau du report à nouveau (RAN).
Le marché des
parts
Il est important également de regarder le marché secondaire (volume des échanges annuels, délais de transactions…)
les capitalisations les plus importantes à fin 2023
SCPI : Questions fréquentes
Qu’est-ce que le TRI ?
Il est interessant de mesurer la performance de produits financiers et donc des SCPI sur plusieurs années
L’indicateur de référence est le taux de rentabilité interne (TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Si le TRI peut se calculer sur différentes périodes, il illustre une mesure de performance annuelle.
Le TRI correspond à la performance annuelle globale (revenu + évolution du prix) issus des flux d’investissement et d’encaissement de l’épargnant actualisés. D’un point de vu financier, le TRI correspond au taux qui annule la valeur actuelle nette. Il prend en compte le montant investi, les dividendes perçus et la valeur de cession du patrimoine sur la période de référence.
Depuis la fin des années 90, la valeur des parts de SCPI fortement a augmenté en raison d’un contexte de rattrapage qui a suivi la crise immobilière des années 90. Certains TRI atteignent des niveaux supérieurs à 10%, mais ne peuvent servir de base aux rentabilités futures offertes par les SCPI. Il demeure cependant un indicateur de choix dans la comparaison des différents véhicules.
Comment se détermine le prix d’une SCPI sur le marché secondaire ?
Dans le cas des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue au travers d’un marché secondaire. Son organisation suit des règles établies et permet de mettre en relation les associés vendeurs avec de nouveaux acquéreurs.
Le marché secondaire de chaque SCPI est tenu par la société de gestion qui organise des confrontations (transactions), à une fréquence régulière, généralement mensuelle.
Avant chaque confrontation, le carnet d’ordre se remplit pour recenser l’ensemble des intentions d’achat et de vente selon deux paramètres : un nombre de parts et le prix proposé. Si les volontés des deux parties correspondent, les échanges pourront avoir lieu.
Le prix qui résultera de la confrontation correspond à celui qui aura permis d’échanger le plus grand nombre de parts.
A combien s’élèvent les frais des SCPI ?
Les SCPI prélèvent 2 types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion annuelle. Les frais de souscription s’élèvent en moyenne à 10% TTC, un niveau comparable à celui d’une acquisition immobilière traditionnelle. Ils sont compris dans le prix de souscription et permettent de rémunérer la société de gestion et le distributeur.
Les frais annuels sont perçus par la société de gestion en rémunération de ses services. Ils représentent généralement de 0,7% à 0,9% de la valeur des actifs gérés.
Certaines sociétés de gestion perçoivent également des frais liés aux opérations d’arbitrage.
A la différence d’un investissement locatif, le rendement des SCPI s’entend net des frais de gestion et de souscription.
Comment trouver la meilleure SCPI ?
La meilleure SCPI correspond aux objectifs poursuivis par un investisseur. Les principales caractéristiques sont au nombre de 3 : distribution d’un revenu régulier, liquidité, valorisation de la part.
L’historique d’une SCPI fournit les bases d’une analyse de son comportement au cours de différents cycles.
L’anticipation de la rentabilité à venir est un exercice plus complexe. Il doit prendre en compte l’efficacité de la politique d’acquisition, la stratégie de rotation et de modernisation du patrimoine, le potentiel locatif du parc existant, la taille et la mutualisation des actifs, le niveau des réserves, la réactivité du marché secondaire…