Cifocoma 2 une souveraineté retrouvée, une augmentation de capital encouragée

L'exercice 2014 Cifocoma 2 (Sofidy) a concrétisé la poursuite d'une stratégie orientée autour de 3 grands axes. Le 1er concerne l'investissement dans des murs de commerces. Précisément ce sont 3 nouveaux actifs (Manosque, Nice, Rennes, 778 K€) à la rentabilité moyenne immédiate de 6,3 %. Du fait de la fixité de son capital et de l'attractivité du niveau des taux, la SCPI a contracté un emprunt de 495k€ ce qui porte son endettement total à 3,41 m€. Un niveau raisonnable qui représente 14,7 % de la valeur de ses actifs immobiliers.

Le 2ème axe est celui d'arbitrages « ciblés » portant sur des biens vacants ou en dehors des critères d'investissement. Une seule cession a été réalisée l'année dernière (commerce vide à Gonesse). Elle a généré une plus-value nette de 68K€. Précision concernant la commission d'arbitrage perçue par Sofidy. Elle a été loin de faire l'unanimité. D'après le conseil de surveillance « 5 membres ont avalisé la proposition considérant que le gérant était raisonnable compte tenu de l’enjeu et s’agissant d’une commission révisable chaque année ». Trois autres s’y sont opposés préférant un « moratoire avant nouvel échange avec l’Autorité des Marchés Financiers ».

Troisième volet: la mise en œuvre « des actions nécessaires à l’optimisation du taux d’occupation, de la facturation et du recouvrement». Le bilan est satisfaisant. Le taux d’occupation financier moyen reste à un niveau élevé: 97,07 % (vs 98,25 % en 2013) du fait des acquisitions récentes et des relocations.

 Le résultat de l’exercice 2014 ressort à 28,16€ (vs 32,18€ en 2013). Un recul de 12,4 % qui s’explique «principalement par la non récurrence en 2014 d’une reprise de provision de 75 k€ relative à l’extinction du contentieux avec l’ancienne Société de Gestion ( Uffi Ream) ». Le recul du TOF a eu pour effet de contracter les loyers perçus par la SCPI (-1,98%) et d’augmenter le niveau des charges (+1,27 %) notamment celles devenues non refacturables. Enfin la progression des dotations aux provisions a aussi pesé sur le résultat.

In fine, le dividende global distribué s’est élevé à 30,72€ dont 3€ prélevés sur la réserve de plus-values de cessions (vs 31,8€) soit un taux de distribution sur le prix moyen acquéreur de 4,77 %. Une performance en demi-teinte à analyser sous deux aspects. L'élément négatif tient à une baisse de 3,4 % dividende. Le second, positif, est imputable l'envolée spectaculaire (+ 22,1 %) du prix des parts sur le marché secondaire qui passe en l'espace d'un an de 527,95 € en 2013 à 644,5€ et également à un renfort du report à nouveau (17,37€ vs 16,92€).

Après une année 2013 qualifiée « de risques et de solutions sur le plan réglementaire et juridique pour les SCPI », le CS est rassuré. Il est vrai aussi qu'il a pris « à bras le corps » ces problèmes. Aujourd'hui, Cifocoma 2 a « récupéré la totalité de sa Souveraineté » tout en bénéficiant de la « très grande qualité » de gestion Sodify. Du coup, le conseil de surveillance soutient l'idée d’une augmentation de capital à partir du 5 octobre pour les anciens associés et du 20 octobre pour le public.