Fiscalité des SCPI : pourquoi il est important de recourir au crédit
Cet article a été écrit par Francois Le Brun Publiée le :Les SCPI sont absentes du régime récemment créé du PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30%. Elles relèvent toujours des revenus fonciers qui, eux, sont alignés sur la tranche d’imposition du contribuable. Heureusement, il existe des stratégies pour alléger la facture.
C’est un principe de base qu’il faut souvent répéter : l’achat de parts de SCPI obéit à une logique de long terme. A la limite, l’investissement devrait même être conçu dans une optique de transmission à ses héritiers, l’hypothèse de la cession n’intervenant alors que pour faciliter la transmission équitable du patrimoine. Dès lors, la fiscalité sur les plus-values de cession ne devrait plus être un sujet de préoccupation, même si a priori, l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de trente ans.
De même, l’imposition sur les revenus doit être relativisée. C’est vrai que le taux est aligné sur la tranche dans laquelle se situe le contribuable. Mais encore faut-il qu’il s’agisse de revenus fonciers perçus en France. D’où la pertinence de réfléchir aux SCPI européennes. Elles permettent en effet de sanctuariser une partie des dividendes, s’ils sont perçus grâce à des actifs situés chez nos partenaires et voisins avec qui la France a signé des conventions fiscales. L’impôt est alors payé à la source par la SCPI. Le porteur de parts est d’autant plus soulagé que cette partie-là des gains n’a pas à supporter non plus les prélèvements sociaux.
Ensuite, il y a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Cette faculté offerte aux SCPI doit être, plus que jamais, mise en exergue. Au même titre que la pierre physique, c’est le seul patrimoine que l’on peut se constituer à crédit, même sans apport personnel. Les dividendes couvrent tout ou partie des échéances de remboursement du prêt. Durant cette phase, les intérêts viennent en déduction du revenu imposable.
Dans le nouveau contexte, il est même pertinent de réfléchir aux avantages de l’emprunt in fine. Pendant toute la durée de remboursement, on ne paie que les intérêts. Comme cela on peut diminuer encore davantage le montant du revenu global qui va servir à calculer l’IR.
Et puis, n’oublions pas que les SCPI demeurent le placement le plus rentable de ces dernières années. Il ne faut pas se tromper de cible. Où est la consolation qu’un investissement soit peu imposé sur ses performances, si ce qui le caractérise est précisément de ne pas produire de performances…