Guide pour investir dans les OPCI
Les OPCI, un placement immobilier diversifié en plein essor
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), produit d’épargne non coté créé en 2007, est un placement diversifié de long terme à prépondérance immobilière. A la différence d’une SCPI composée à 100% d’immobilier, l’OPCI doit être obligatoirement composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d’actifs liquides et le solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités).
Les atouts
Avantages produit
Investir en parts d’OPCI permet de bénéficier de nombreux avantages :
- - Un objectif de performance attractif (environ 5% en 2015)
- - Un placement diversifié composé d’actifs immobiliers et financiers
- - Un risque mutualisé de par la diversité du parc immobilier détenu et grâce à la variété des actifs composant l’OPCI soumis à des cycles économiques différents
- - Une gestion prise en charge par une Société de Gestion agréée par l’AMF
- - Une liquidité intrinsèque: les OPCI sont tenus de racheter les parts
Avantages client
Une diversification gagnante de son épargne :
- - Un placement générant potentiellement une plus-value et la distribution d’un revenu
- - Une épargne pour tous : un investissement accessible à partir de 1 000 euros
- - Offrant la possibilité d’investir dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie
Les inconvénients et facteurs de risque
Risque de perte en capital
Les OPCI n’offrent aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans un OPCI s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par un OPCI et ses délégataires repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des actifs. Il existe un risque que l’OPCI ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La performance d’une OPCI peut être inférieure à l’objectif de gestion et la valeur liquidative de la SPPICAV peut enregistrer une performance négative.
Risques liés à des investissements dans des actifs immobiliers
Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles.
Risques liés à des investissements dans des actifs / contrats financiers
La fluctuation des cours des actifs financiers de l’OPCI pourra avoir une influence positive ou négative sur la valeur liquidative de l’OPCI. Le risque de marché est le risque d’une baisse générale du cours des actifs financiers dans lesquels l’OPCI investit.
Risques liés au recours à l’endettement et au crédit
Les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de l'OPCI mais peut également augmenter les risques de perte..
Risque de liquidité
Le marché de l’immobilier offre une liquidité restreinte. Des demandes soutenues de rachat de parts de l’OPCI sur une courte période peuvent avoir une incidence défavorable sur le prix de vente des immeubles qui doivent être cédés dans des délais limités, susceptible d’impacter défavorablement la valeur liquidative. L’ensemble de ces risques est détaillé dans le Prospectus de l’OPCI disponible sur le site internet de la société. La catégorie de risque actuel ne présage pas du niveau de risque futur et est susceptible d’évoluer dans le temps. La catégorie de risque la plus faible n’est pas synonyme d’investissement sans risque.
Différence entre une SCPI et un OPCI ?
Les OPCI ont été créés initialement pour développer l’offre en matière de placement immobilier en leur apportant une part de liquidité et une souplesse de gestion supplémentaire. Ils présentent certes les mêmes avantages (rentabilité historique, accessibilité, mutualisation des risques, …), mais aussi des différences structurelles :
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Composition | 100% immobilier | 60% à 90% d’actifs immobiliers 10% à 40% d’actifs financiers |
| Gestion | Gestion très contrainte | Stratégie plus souple et diversifiée |
| Liquidité | + | ++ |
| Risque | Soumis aux risques du marché immobilier | Soumis aux risques du marché immobilier et du marché financier |
| Durée d’investissement recommandée | Long terme à très long terme | Long terme |
| Achat / vente | Selon structure de la SCPI | Comme OPCVM |
| Frais | Frais de souscription ~10% Frais de gestion ~0,5% à 0,8% / an |
Frais de souscription ~3 à 5% Frais de gestion plus élevés ~1,5% à 3% /an |
| Régime fiscal | Régime foncier | Régime des capitaux mobiliers (hors FPI) |
N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels.
Les différents types d’OPCI
Il existe deux types d’OPCI :
Les SPPICAV
(Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)
- - Objectif : mixte de plus-value et distribution d’un revenu
- - Principe : OPCVM immobilier - SICAV
Les FPI
(Fonds de Placement Immobilier)
- - Objectif : distribution d’un revenu
- - Principe : Hybride entre la SCPI et l’OPCVM immobilier - FCP
Le fonctionnement des OPCI :
comment ça marche ?
L’achat et la vente de parts d’OPCI s’effectuent selon le régime classique des OPCVM. La liquidité est dite intrinsèque, c’est-à-dire que l’OPCI s’engage à racheter les parts de ses porteurs. La fixation du prix est généralement bimensuelle.
N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
Il est possible de souscrire en OPCI :
- - Au comptant
- - Dans le cadre de l’assurance-vie afin d’optimiser sa fiscalité
Le fonctionnement des OPCI est régi par l'Autorité des Marchés Financiers.
S’il s’agit d’une SPPICAV, la fiscalité sur les valeurs mobilières s’appliquera. S’il s’agit d’un FPI, comme pour les SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans le cadre d’un contrat en assurance-vie, ses revenus sont soumis à la fiscalité avantageuse de ce type d’enveloppe.
Comment
bien choisir son OPCI ?
Tout comme pour les SCPI, les critères de choix des OPCI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires. Ils dépendent également de votre situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel et rencontrer l’un de nos conseillers.
Indicateurs de performances : capitalisation (taille) de l’OPCI, taux de distribution (Il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription), rentabilité historique, évolution historique du dividende.
A noter cependant que les performances passées ne permettent pas de présager des performances futures.
Il est important de vérifier : la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, qualité), la mutualisation du parc, la mutualisation locative ... ainsi que le type d’actifs financiers détenus.
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