Guide pour investir dans les OPCI
Les OPCI, un placement immobilier diversifié en plein essor
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), produit d’épargne non coté créé en 2007, est un placement diversifié de long terme à prépondérance immobilière. A la différence d’une SCPI composée à 100% d’immobilier, l’OPCI doit être obligatoirement composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d’actifs liquides et le solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités).
Définition d'un OPCILes atouts
Avantages produit
Investir en parts d’OPCI permet de bénéficier de nombreux avantages :
- - Un objectif de performance attractif (environ 5% en 2015)
- - Un placement diversifié composé d’actifs immobiliers et financiers
- - Un risque mutualisé de par la diversité du parc immobilier détenu et grâce à la variété des actifs composant l’OPCI soumis à des cycles économiques différents
- - Une gestion prise en charge par une Société de Gestion agréée par l’AMF
- - Une liquidité intrinsèque: les OPCI sont tenus de racheter les parts
Avantages client
Une diversification gagnante de son épargne :
- - Un placement générant potentiellement une plus-value et la distribution d’un revenu
- - Une épargne pour tous : un investissement accessible à partir de 1 000 euros
- - Offrant la possibilité d’investir dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie
Inconvénients et facteurs de risque
L’OPCI est un placement soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise et des marchés financiers. Les parts d’OPCI doivent être acquises dans une optique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale.
| Facteurs de risques | Par rapport à un investissement immobilier en direct |
|---|---|
| Les OPCI ne disposent pas de garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. | Ces risques sont toutefois atténués par la mutualisation du parc immobilier et des locataires, ainsi que par la diversification de ce produit soumis à des cycles économiques différents pour les produits financiers ou l’immobilier. |
| La poche immobilière de l’OPCI ne présente pas la même liquidité que les produits financiers. | Ce placement reste plus liquide que de l’immobilier en direct grâce à sa poche de valeurs mobilières. |
Différence entre une SCPI et un OPCI ?
Les OPCI ont été créés initialement pour développer l’offre en matière de placement immobilier en leur apportant une part de liquidité et une souplesse de gestion supplémentaire. Ils présentent certes les mêmes avantages (rentabilité historique, accessibilité, mutualisation des risques, …), mais aussi des différences structurelles :
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Composition | 100% immobilier | 60% à 90% d’actifs immobiliers 10% à 40% d’actifs financiers |
| Gestion | Gestion très contrainte | Stratégie plus souple et diversifiée |
| Liquidité | + | ++ |
| Risque | Soumis aux risques du marché immobilier | Soumis aux risques du marché immobilier et du marché financier |
| Durée d’investissement recommandée | Long terme à très long terme | Long terme |
| Achat / vente | Selon structure de la SCPI | Comme OPCVM |
| Frais | Frais de souscription ~10% Frais de gestion ~0,5% à 0,8% / an |
Frais de souscription ~3 à 5% Frais de gestion plus élevés ~1,5% à 3% /an |
| Régime fiscal | Régime foncier | Régime des capitaux mobiliers (hors FPI) |
N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels.
Les différents types d’OPCI
Il existe deux types d’OPCI :
Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)
- - Objectif : mixte de plus-value et distribution d’un revenu
- - Principe : OPCVM immobilier - SICAV
Les FPI (Fonds de Placement Immobilier)
- - Objectif : distribution d’un revenu
- - Principe : Hybride entre la SCPI et l’OPCVM immobilier - FCP
Le fonctionnement des OPCI : comment ça marche ?
Acheter et vendre des parts
L’achat et la vente de parts d’OPCI s’effectuent selon le régime classique des OPCVM. La liquidité est dite intrinsèque, c’est-à-dire que l’OPCI s’engage à racheter les parts de ses porteurs. La fixation du prix est généralement bimensuelle.
N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
Modalités de souscription
Il est possible de souscrire en OPCI :
- - Au comptant
- - Dans le cadre de l’assurance-vie afin d’optimiser sa fiscalité
Les organismes de contrôle
Le fonctionnement des OPCI est régi par l'Autorité des Marchés Financiers.
Le fonctionnement de l’OPCIImposition et fiscalité
S’il s’agit d’une SPPICAV, la fiscalité sur les valeurs mobilières s’appliquera. S’il s’agit d’un FPI, comme pour les SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans le cadre d’un contrat en assurance-vie, ses revenus sont soumis à la fiscalité avantageuse de ce type d’enveloppe.
La fiscalité des OPCIComment bien choisir son OPCI ?
Tout comme pour les SCPI, les critères de choix des OPCI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires. Ils dépendent également de votre situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel et rencontrer l’un de nos conseillers.
Les critères de performance
Indicateurs de performances : capitalisation (taille) de l’OPCI, taux de distribution (Il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription), rentabilité historique, évolution historique du dividende.
A noter cependant que les performances passées ne permettent pas de présager des performances futures.
L’analyse du patrimoine
Il est important de vérifier : la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, qualité), la mutualisation du parc, la mutualisation locative ... ainsi que le type d’actifs financiers détenus.
