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Investir en SCPI, ce qu'il faut retenir
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans avoir à gérer directement des biens, mais moyennant des frais. Avec un montant d’entrée abordable, elles permettent de percevoir des revenus potentiels issus de loyers et de diversifier son patrimoine.
Mais attention, ce placement n’est pas sans risques. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent varier selon le marché immobilier et la qualité de gestion. De plus, la revente des parts peut prendre du temps et la fiscalité reste assez lourde. Le capital n’est pas garanti.
Bien choisies et intégrées dans une stratégie à long terme, les SCPI peuvent être un bon complément d’épargne. Le mieux reste de se faire accompagner par un conseiller spécialisé pour bâtir une stratégie adaptée à votre situation. En effet, l’investissement en SCPI dépend avant tout de votre profil. En effet, un épargnant à la recherche de revenus complémentaires n’aura pas les mêmes besoins qu’un investisseur souhaitant préparer sa retraite ou optimiser sa fiscalité.
Le conseiller pourra vous aider à choisir entre différents types de SCPI (rendement, fiscale, ou de plus-value), à définir la part idéale dans votre portefeuille, et à identifier le cadre le plus avantageux pour investir (achat en direct, via assurance-vie ou PER, en démembrement, etc.).
Ce guide complet vous accompagne dans votre investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en 2025.
Découvrez les différents types de SCPI disponibles, leurs avantages fiscaux, ainsi que les stratégies pour optimiser votre placement immobilier. Ce guide vous donne toutes les clés pour choisir les meilleures SCPI selon votre profil d'investisseur. Vous comprendrez le fonctionnement des SCPI de rendement, des SCPI internationales, ainsi que des SCPI fiscales et thématiques. Vous apprendrez également à identifier les risques, maîtriser la fiscalité et construire un portefeuille diversifié avec l'accompagnement d'experts indépendants.
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Placement qui séduit de plus en plus d’investisseurs, la SCPI ou « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier locatif à partir de 1 000 euros, sans contrainte de budget ou de gestion.
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Comprendre les SCPI : définitions, fonctionnement et cadre légal
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'accéder à l'immobilier professionnel sans les contraintes de gestion directe. En contrepartie, les investisseurs supportent des frais (de souscription, de gestion, etc.) qui rémunèrent la société de gestion pour son expertise et son travail d’administration du patrimoine.
Ce modèle de "pierre-papier" fonctionne selon un principe clair : la société collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers et institutionnels pour acquérir un patrimoine immobilier diversifié composé de bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé ou encore résidences étudiantes.
L'investissement en SCPI repose sur la mutualisation des risques et des opportunités. Chaque investisseur détient des parts proportionnellement à son investissement et perçoit des revenus fonciers potentiels distribués mensuellement ou trimestriellement sous forme de dividendes. Ces revenus proviennent des loyers collectés par la société de gestion auprès de locataires professionnels occupant les actifs détenus.
Ce type de placement permet d’accéder à l’immobilier d’entreprise, habituellement réservé aux investisseurs institutionnels. Cela, à partir d’un montant d’investissement souvent inférieur à 1 000 euros. Les SCPI permettent, en parallèle, de diversifier son investissement, à la fois par les secteurs d’activité et les zones géographiques couvertes.
Toutefois, l’investissement en SCPI comporte des risques :
- les revenus distribués ne sont jamais certains ;
- le capital investi n’est pas garanti non plus ;
- la revente des parts peut être plus ou moins rapide selon la conjoncture immobilière.
Comme tout placement immobilier, il s’inscrit dans une perspective de long terme.
Qui encadre et gère une SCPI ? Le rôle de la société de gestion et des acteurs agréés
L’écosystème des SCPI s’articule autour de plusieurs acteurs qui participent au bon fonctionnement, à la transparence et au contrôle de l’investissement.
La société de gestion
Agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle constitue le pivot central de cette organisation. Elle définit la stratégie d'investissement, sélectionne les actifs immobiliers, négocie les baux avec les locataires et assure la gestion quotidienne du patrimoine.
En contrepartie de son rôle d'administration, la société de gestion perçoit des frais (de gestion, de souscription, etc.), qui rémunèrent son expertise et s’ajoutent aux autres dépenses liées à l’exploitation de la SCPI.
Le dépositaire
Généralement une banque, le dépositaire a pour mission de conserver les actifs de la SCPI et de contrôler la régularité des opérations effectuées par la société de gestion. Il veille notamment au respect des règles fixées par la réglementation et par les statuts de la SCPI.
L’expert immobilier
Indépendant et certifié, il évalue périodiquement la valeur du patrimoine détenu par la SCPI, selon des méthodologies reconnues par la profession. Ces expertises contribuent à une estimation cohérente de la valeur des parts.
L’AMF
L'AMF supervise l'ensemble de cette chaîne de contrôle et veille au respect de la réglementation. Chaque SCPI doit publier annuellement ses comptes et communiquer régulièrement sur l'évolution de son patrimoine, son taux d'occupation financier (TOF) et ses perspectives de développement dans les bulletins d’information trimestriels. Cette transparence réglementaire offre aux investisseurs une visibilité complète sur leurs placements et leur permet de prendre des décisions éclairées.
Pourquoi investir dans une SCPI en 2025 ?
Un placement accessible, sans gestion locative
L’investissement en SCPI comporte certains avantages. Accessible dès quelques centaines d'euros (souvent autour de 500 à 1 000 € la part), il permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier sans les contraintes traditionnelles de la gestion locative. Fini les appels de locataires pour les réparations, la recherche de nouveaux occupants ou les procédures d'expulsion : la société de gestion s'occupe de tout.
En contrepartie, l’investisseur supporte des frais, notamment de souscription, de gestion annuelle et parfois de cession. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour son travail d’administration et de pilotage du patrimoine et doivent être pris en compte avant toute décision d’investissement.
Mutualisation des risques
Contrairement à l'achat d'un bien immobilier unique, l'investisseur en SCPI détient indirectement des dizaines, voire des centaines d'actifs immobiliers répartis géographiquement. Cette diversification naturelle réduit l'impact d'une vacance locative ou d'une dégradation du marché local sur les revenus globaux de l'investisseur.
La stabilité des revenus
Les baux commerciaux conclus avec les entreprises locataires prévoient généralement des durées longues (3, 6, 9 ans en France). Ils peuvent inclure une clause d’ajustement des loyers, liée à l’évolution d’un indice de référence (comme l’indice des loyers commerciaux). Ce type de contrat peut contribuer à la régularité des revenus versés aux investisseurs, mais cette stabilité n’est pas garantie. Elle dépend, entre autres, du maintien du taux d’occupation des immeubles, de la solvabilité des locataires et de la conjoncture économique.
SCPI et stratégie retraite / assurance-vie
Les SCPI peuvent constituer un outil complémentaire dans une stratégie de préparation à la retraite. Lorsqu’elles sont intégrées dans une enveloppe d’assurance-vie ou un Plan Épargne Retraite (PER), elles bénéficient du cadre fiscal propre à ces supports.
Dans le cadre d’une assurance-vie, par exemple, les revenus potentiels générés par les SCPI sont capitalisés sans imposition immédiate. En cas de rachat, seule la part des gains est soumise à l’impôt, avec des abattements croissants. Après huit ans de détention, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel sur ses gains (4 600 € pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune). Au-delà de cet abattement, il peut opter soit pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 7,5 %, soit pour l’intégration de la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le démembrement temporaire de propriété peut également être envisagé dans une optique de retraite. Cette technique permet de séparer temporairement la nue-propriété (le droit de posséder les parts) de l’usufruit (le droit de percevoir les revenus). En acquérant uniquement la nue-propriété des parts pendant la période d’activité, l’épargnant ne perçoit pas de revenus imposables (c’est l’usufruitier qui profite de ce droit) et bénéficie d’une décote à l’achat.
À l’issue de la période convenue (généralement 5 à 15 ans), la pleine propriété est automatiquement reconstituée. L’investisseur commence alors à percevoir les revenus potentiels générés par les parts.
Ce type de montage est intéressant pour préparer des revenus futurs (non garantis), mais il implique une liquidité très limitée pendant la durée du démembrement. La revente des parts avant le terme reste possible en théorie, mais difficile en pratique faute d’un marché secondaire structuré.
Transmission et démembrement
La transmission patrimoniale via les SCPI peut présenter des avantages fiscaux, notamment grâce aux mécanismes de démembrement de propriété viager.
Cette technique consiste à séparer la propriété d'un bien entre la nue-propriété (droit de disposer du capital) et l'usufruit (droit de percevoir les revenus). L'usufruitier conserve ainsi les dividendes potentiels de la SCPI de son vivant tandis que le nu-propriétaire recevra la pleine propriété à terme.
Sur le plan successoral, cette technique permet de réduire la valeur taxable de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal défini par l’administration (pour le démembrement viager). Par exemple, pour un usufruitier âgé de 60 ans, la valeur retenue pour la nue-propriété correspond à 50 % de la pleine propriété. Cela peut permettre d’optimiser la transmission du patrimoine tout en limitant les droits de succession.
Ce type de montage reste toutefois complexe. Il nécessite un accompagnement professionnel pour être adapté à chaque situation. De plus, les parts démembrées sont peu liquides et les revenus ne sont jamais garantis.
Pour accompagner les épargnants dans ces démarches, Primaliance met à disposition un outil de simulation de démembrement en ligne. Ce dernier permet d’évaluer différents scénarios fiscaux et de visualiser l’impact patrimonial d’un projet de transmission.
Financer sa SCPI à crédit
Il est possible d’investir en SCPI en ayant recours à un financement bancaire. Cette solution peut intéresser les épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans disposer immédiatement de la totalité des fonds nécessaires.
Dans ce cas de figure, l’investisseur contracte un prêt pour financer tout ou partie de son investissement (comme il ferait pour un crédit immobilier traditionnel). Il rembourse ensuite ce crédit sur une durée fixe (souvent comprise entre 10 et 20 ans, selon les conditions proposées par la banque). Attention, toutefois, l’octroi d’un crédit n’est jamais automatique. Il dépend de la capacité de remboursement, du niveau d’endettement et de la situation personnelle de l’investisseur.
Quoi qu’il en soit, ce type de financement repose sur le principe de l’effet de levier. Si le rendement de la SCPI est supérieur au taux d’intérêt du prêt, l’opération peut améliorer la rentabilité globale du placement. Toutefois, cette situation n’est pas garantie et dépend de l’évolution des marchés immobiliers et financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Autre avantage de financer des SCPI à crédit, il est possible de conserver son épargne disponible. De la même manière, les intérêts d’emprunt peuvent, dans certains cas, être déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition sur les loyers perçus.
Cela étant, l’investissement à crédit comporte des risques. Les revenus distribués par les SCPI ne sont pas garantis et ne doivent pas être considérés comme la seule source de remboursement du prêt. L’emprunteur doit pouvoir faire face à ses échéances même en cas de baisse des loyers, de vacance locative ou de revalorisation moindre des parts.
Enfin, un crédit engage l’emprunteur et doit être remboursé. Avant toute décision, il est important d’évaluer sa capacité de remboursement et de comparer les conditions proposées par plusieurs établissements financiers.
Exemple concret : pour acquérir 50 000 € de parts de SCPI avec un apport de 15 000 € et un emprunt de 35 000 € sur 20 ans à 3,5 %, l'effort d'épargne mensuel s'élève à environ 200 € (remboursement de crédit) pour un rendement potentiel de 2 500 € annuels (exemple d’une SCPI distribuant 5 % sur 50 000 € investis), soit à peu près le montant de crédit à rembourser sur l’année. Cette stratégie permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier significatif avec un impact budgétaire presque nul. Cette illustration ne constitue pas une promesse de rendement et a simplement pour but de présenter les mécanismes de l’investissement à crédit.
Fiscalité des SCPI pour les non-résidents
Les expatriés français et les investisseurs non-résidents sont soumis à un régime fiscal spécifique lorsqu’ils détiennent des parts de SCPI investies en France. Les revenus fonciers tirés de ces placements ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les investisseurs affiliés à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, ces revenus restent toutefois soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Les conventions fiscales internationales ont pour objectif d’éviter la double imposition. En pratique, elles déterminent dans quel pays les revenus doivent être déclarés et imposés. Il est donc recommandé de consulter la convention bilatérale applicable et, si nécessaire, de solliciter un conseil fiscal pour vérifier ses obligations déclaratives.
Les SCPI dites « internationales » peuvent également être envisagées par certains non-résidents, car elles investissent dans des actifs situés hors de France. Les revenus tirés de ces biens sont alors soumis à la fiscalité du pays d’implantation et peuvent, selon les conventions fiscales, être exonérés d’impôt en France. Cette diversification géographique offre des opportunités mais implique aussi une fiscalité parfois complexe et une gestion administrative plus lourde.
Avant d’investir, les non-résidents doivent tenir compte des risques liés aux variations de change, aux différences de fiscalité entre pays, et à la liquidité potentiellement réduite des parts de SCPI détenues depuis l’étranger.
Les informations fiscales présentées ici sont données à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la législation en vigueur ou de la convention fiscale applicable entre la France et le pays de résidence. Il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel pour valider sa situation personnelle.
Les différents types de SCPI
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement constituent la catégorie la plus répandue et la plus accessible aux investisseurs particuliers. Leur objectif principal consiste à générer des revenus locatifs réguliers (non garantis) grâce à un patrimoine immobilier diversifié. Ces véhicules investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise : bureaux dans les quartiers d'affaires, commerces en centre-ville, entrepôts logistiques, établissements de santé et résidences services.
Le taux de distribution moyen constaté de ces SCPI de rendement ces dernières années se situe autour de 4 à 6 % par an (calculé sur la base du prix de souscription). Ce niveau de rendement, bien que non garanti, peut intéresser les épargnants en quête de revenus complémentaires. Il convient toutefois de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que le capital investi n’est pas garanti.
Les secteurs porteurs en 2025 incluent notamment la logistique, portée par l'essor du e-commerce et les besoins de stockage de proximité, les bureaux premium dans les métropoles dynamiques, et le commerce de proximité résistant à la concurrence digitale.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales combinent objectif de rendement et avantages fiscaux grâce à leur investissement dans des programmes immobiliers bénéficiant de dispositifs de défiscalisation. Ces véhicules permettent aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier.
Le dispositif Pinel (ayant pris fin au 31/12/2024) constituait l'un des mécanismes les plus utilisés, offrant une réduction d'impôt de 12 % à 21 % du montant investi selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). Les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs situés dans des zones tendues, destinés à la location à des ménages aux revenus modestes et intermédiaires.
Les SCPI Malraux se concentrent sur la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers historiques. Elles permettent une déduction fiscale de 22 % à 30 % des travaux de restauration, avec l'obligation de louer les biens nus pendant 9 ans minimum.
Le dispositif déficit foncier, accessible via certaines SCPI spécialisées, permet d'imputer les charges de rénovation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € annuels.
Attention, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer en fonction de la législation en vigueur.
SCPI de plus-values ou capitalisation
Les SCPI de capitalisation, également appelées SCPI de plus-values, privilégient l'appréciation du capital à long terme plutôt que la distribution potentielle de revenus courants. Leur stratégie d'investissement s'articule autour de l'acquisition d'actifs immobiliers identifiés comme présentant un potentiel de revalorisation, soit par leur situation géographique, soit par des opérations de développement ou de restructuration.
Ces SCPI réinvestissent généralement la majorité de leurs revenus locatifs dans l'amélioration du patrimoine existant ou l'acquisition de nouveaux actifs. Cette approche a pour objectif de faire croître régulièrement la valeur de la part et de générer des plus-values lors de la revente, notamment dans un contexte de transformation urbaine ou de gentrification de certains quartiers.
L'horizon de placement recommandé pour les SCPI de capitalisation s'étend généralement sur 10 à 15 ans minimum, durée nécessaire pour que les opérations de développement immobilier puissent produire leurs effets. Cette stratégie peut s’adresser aux investisseurs jeunes souhaitant constituer un patrimoine de long terme sans besoin de revenus immédiats, ou dans le cadre d'une préparation à la retraite avec capitalisation différée.
SCPI thématiques
Les SCPI thématiques répondent aux évolutions sociétales et aux besoins émergents en concentrant leurs investissements sur des secteurs d'activité spécifiques porteurs de croissance structurelle. Ces véhicules permettent aux investisseurs de participer au financement de l'économie réelle tout en bénéficiant de tendances démographiques et technologiques favorables.
Les SCPI santé investissent dans l'immobilier médical et médico-social : cliniques privées, centres de soins, laboratoires d'analyses, EHPAD et résidences seniors. Les SCPI éducation se concentrent sur les établissements d'enseignement privé, les résidences étudiantes et les centres de formation professionnelle.
Enfin, certaines SCPI bénéficient du label ISR Immobilier (Investissement Socialement Responsable). Celui-ci atteste de l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion du patrimoine. Il ne garantit pas de performance mais reflète un engagement dans la transition énergétique, l'amélioration du cadre de vie, ou la gestion responsable des actifs immobiliers, en cohérence avec les objectifs fixés par le label.
SCPI internationales : fiscalité optimisée et diversification géographique
Les SCPI internationales peuvent permettre aux épargnants d’accéder à des marchés immobiliers situés hors de France, principalement en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Espagne, Italie, Royaume-Uni, etc.) et parfois au-delà. Cette diversification géographique et monétaire vise à répartir les risques sur plusieurs économies et devises.
Sur le plan fiscal, ces SCPI présentent un régime particulier. En effet, les revenus issus de biens situés à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %). Les conventions fiscales bilatérales peuvent également permettre d’éviter une double imposition (via un crédit d’impôt ou un mécanisme de taux effectif). Ce cadre peut, selon la situation personnelle de l’investisseur, conduire à une fiscalité plus favorable que celle applicable aux revenus fonciers français. Il dépend toutefois de la législation en vigueur, qui est susceptible d’évoluer.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Indicateurs clés à surveiller
PGA
La performance globale annuelle (PGA) est un indicateur qui vise à donner une vision plus complète de la performance d’une SCPI sur une année. Elle additionne :
- le taux de distribution (TD), correspondant aux revenus versés aux associés ;
- et l’évolution du prix de la part sur la même période.
Ainsi, une SCPI peut afficher un TD attractif, mais voir sa performance globale diminuée si le prix de la part baisse. À l’inverse, une revalorisation du prix de la part peut améliorer la performance totale pour l’investisseur.
La PGA permet donc d’apprécier plus fidèlement la performance annuelle d’une SCPI en intégrant à la fois les revenus distribués et la valorisation du capital investi. Cet indicateur doit toutefois être analysé avec d’autres critères comme le TRI, le TOF, la qualité du patrimoine ou encore la stratégie de gestion de la SCPI.
TD
Le taux de distribution (TD), anciennement appelé taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), mesure le revenu annuel versé aux associés rapporté au prix moyen de la part sur l’année concernée. Il s’agit d’un indicateur de rendement historique, utile pour observer la politique de distribution d’une SCPI sur une période donnée.
Toutefois, cet indicateur ne doit pas être utilisé isolément pour évaluer la qualité d’une SCPI. En effet, il ne prend pas en compte la valorisation du patrimoine, l’évolution du prix de la part, ni la pérennité des revenus distribués.
Pour apprécier la performance globale d’une SCPI, il est recommandé d’examiner également d’autres critères :
- le taux d’occupation financier (TOF), qui traduit la proportion des loyers effectivement perçus ;
- la capitalisation, indicateur de la taille et de la stabilité du véhicule ;
- le taux de rentabilité interne (TRI) sur plusieurs années ;
- la stratégie d’investissement (secteurs, zones géographiques, typologie d’actifs).
Le TD fournit donc une lecture partielle du rendement passé, mais ne constitue en aucun cas un critère unique d’attractivité ni une garantie de performance future.
TOF
Le taux d’occupation financier (TOF) mesure le rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers potentiels si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé, supérieur à 90 %, peut traduire une bonne dynamique locative et une certaine efficacité de gestion.
Toutefois, cet indicateur doit être analysé dans le temps et mis en perspective avec d’autres données, car un TOF stable peut aussi masquer une faible revalorisation des loyers ou un manque de rotation dans le parc immobilier.
TRI
Le taux de rendement interne (TRI) sur longue période permet d'apprécier la performance globale d’une SCPI, intégrant revenus distribués et évolution de la valeur des parts. C’est un indicateur rendu obligatoire par la réglementation actuelle.
| Indicateur | TD (Taux de distribution) | TOF (Taux d’Occupation Financier) | TRI (Taux de Rentabilité Interne) |
| Définition | Revenu distribué par part sur une année, rapporté au prix moyen de la part | Rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques | Rendement annualisé tenant compte des revenus + revalorisation sur une période (généralement 5 ou 10 ans) |
| Utilité | Donne une idée du rendement annuel brut | Mesure la performance locative et la qualité de la gestion | Évalue la performance globale passée de la SCPI |
| Limites / Points de vigilance | Rendement non garanti, ne tient pas compte de la valorisation du capital | Ne reflète pas la revalorisation des loyers ni les éventuelles vacances temporaires | Donnée historique, sensible au moment de souscription/revente, non prédictive |
Zoom sur les frais
La structure des frais constitue un élément déterminant de la performance nette d'un investissement en SCPI. Les frais d'entrée, généralement compris entre 8 % et 12 % du montant investi, sont prélevés lors de la souscription et rémunèrent la société de gestion et les intermédiaires. Ces frais impactent directement le montant effectivement investi sur des actifs immobiliers et doivent être amortis sur la durée de détention.
Les frais de gestion annuels, typiquement situés entre 10 % et 15 % des loyers collectés, rémunèrent la gestion courante du patrimoine immobilier. Ces frais sont prélevés sur les loyers perçus par la SCPI avant distribution des dividendes et influencent directement le rendement net versé aux associés. Les frais de cession, appliqués lors de la revente des parts, varient selon les SCPI et le mode de cession (gré à gré ou sur le marché secondaire). Pour les SCPI à capital variable, ils sont en général marginaux.
Par exemple, si vous investissez 100 000 € dans une SCPI avec 10 % de frais d’entrée, seuls 90 000 € seront réellement utilisés pour acheter des biens immobiliers. Pourtant, le rendement est souvent calculé sur le montant total que vous avez investi, soit 100 000 €.
À titre indicatif, une SCPI sans frais d’entrée pourrait théoriquement investir l’intégralité des 100 000 €. Toutefois, ce type de SCPI peut appliquer d’autres types de frais, souvent répartis différemment dans le temps (frais de gestion plus élevés, frais de cession, etc.).
Il est donc important de ne pas se focaliser uniquement sur les frais d’entrée. Une comparaison pertinente repose sur l’ensemble des frais (entrée, gestion, cession) et sur l’horizon de placement, en lien avec les performances historiques, la stratégie de la SCPI et la qualité de gestion.
Le rôle de la société de gestion
La société de gestion constitue le facteur clé d’analyse d'une SCPI, sa compétence et son expérience participant à la performance potentielle du placement. Agréée par l'AMF, elle assume la responsabilité de la stratégie d'investissement, de la sélection des actifs, de la négociation des baux et de la gestion quotidienne du patrimoine immobilier.
L'expertise sectorielle de la société de gestion s'avère cruciale pour identifier les opportunités d'investissement et anticiper les évolutions de marché. Les meilleures sociétés de gestion disposent d'équipes spécialisées par typologie d'actifs (bureaux, commerces, logistique, santé) et par zone géographique, leur permettant de développer une connaissance fine des marchés locaux et des besoins des locataires.
La qualité du reporting constitue un indicateur de professionnalisme et de transparence. Les sociétés de gestion publient des bulletins trimestriels détaillés incluant l'évolution du patrimoine, les transactions réalisées, l'activité locative, les perspectives de marché et les orientations stratégiques. Cette communication régulière permet aux investisseurs de suivre la performance de leur placement et de prendre des décisions éclairées.
Capital fixe vs capital variable ?
La structure du capital d'une SCPI influence directement les modalités d'investissement et de désinvestissement. Les SCPI à capital fixe collectent des fonds lors d'une ou plusieurs périodes de commercialisation définies, puis ferment leur capital une fois l'objectif atteint. Cette structure garantit la stabilité du patrimoine et évite les dilutions liées aux entrées-sorties d'associés.
Les SCPI à capital variable permettent des souscriptions en continu, offrant plus de flexibilité aux investisseurs mais pouvant générer des contraintes de gestion pour la société de gestion.
Avec ce type de SCPI, vous pouvez en principe acheter ou revendre des parts à tout moment. Mais pour que la société de gestion puisse vous restituer votre argent lorsque vous demandez un retrait, elle doit d'abord avoir trouvé un nouvel investisseur prêt à acheter des parts.
Si les nouvelles souscriptions sont insuffisantes pour compenser les retraits, cela peut entraîner une attente plus ou moins longue avant que vous puissiez récupérer votre capital. C’est ce qu’on appelle communément une “file d’attente au rachat”.
Par ailleurs, le prix des parts en SCPI à capital variable n’est pas fixé librement. Il est encadré par la réglementation. Il dépend de la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier (c’est-à-dire ce qu’il faudrait théoriquement débourser pour racheter tous les biens, en incluant les frais). Cette valeur est déterminée chaque année par un expert indépendant.
Cela étant, la loi impose que le prix de souscription reste dans une marge de plus ou moins 10 % autour de cette valeur, afin d’éviter des écarts trop importants entre le prix payé et la valeur réelle des actifs.
Le choix entre ces deux structures – capital fixe ou variable – dépend des objectifs et contraintes de l'investisseur. Les SCPI à capital fixe conviennent aux épargnants privilégiant la stabilité du patrimoine immobilier détenu et acceptant une liquidité réduite, tandis que les SCPI à capital variable attirent ceux recherchant plus de facilité de souscription ou de rachat (modulo la capacité de la société de gestion à servir les retraits).
Le marché secondaire des parts : liquidité et délais de sortie
Le marché secondaire constitue l’unique mécanisme de cession des parts pour les SCPI à capital fixe, dont les rachats par la SCPI elle-même ne sont pas organisés. Ce marché de gré à gré mis en place par la société de gestion met en relation vendeurs et acheteurs de parts.
Les délais de cession varient considérablement selon la SCPI, la conjoncture de marché, le prix de vente souhaité et le volume présenté à la vente. Pour les SCPI les plus liquides, les transactions s'effectuent généralement en 3 à 6 mois, tandis que certaines SCPI moins attractives peuvent présenter des délais supérieurs à 12 mois. Ces délais constituent un risque de liquidité à intégrer dans la stratégie d'investissement.
Sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, le prix de vente des parts peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’offre et de la demande. Si une SCPI est très demandée, ses parts peuvent parfois se vendre au prix estimé de son patrimoine, voire légèrement au-dessus. C’est ce qu’on appelle une prime.
À l’inverse, si la SCPI rencontre des difficultés ou attire peu d’acheteurs, ses parts peuvent être vendues à un prix inférieur à la valeur estimée de ses actifs. On parle alors de décote. Ces décotes peuvent parfois être importantes, dans certains cas extrêmes, les parts se vendent 30 % à 50 % en dessous de leur valeur estimée.
Ces écarts de prix donnent souvent une indication sur l’état de santé de la SCPI ou sur la perception qu’en ont les investisseurs. Il est donc essentiel d’en tenir compte avant d’acheter ou de vendre des parts.
Pour les SCPI à capital variable, les retraits de parts sont quasiment immédiats si des souscriptions existent en face. En revanche, en cas de déséquilibre important entre souscriptions et retraits, des listes d’attente se forment et les vendeurs peuvent se retrouver bloqués.
Les risques et limites des SCPI (et comment les maîtriser)
Risques réels des SCPI
Investir en SCPI présente des avantages, mais aussi des risques qu’il faut connaître avant de se lancer.
Risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI peut baisser si le marché immobilier se replie, si les taux d’intérêt augmentent ou si la conjoncture économique se dégrade. En cas de crise immobilière, il est donc possible de revendre ses parts à un prix inférieur à celui payé à l’origine.
Risque sur les revenus distribués
Les dividendes versés par la SCPI ne sont pas garantis. Ils peuvent diminuer, être suspendus, voire disparaître temporairement si les loyers baissent ou si des biens restent vacants. Une renégociation de baux à la baisse ou des impayés de locataires peuvent aussi affecter le rendement.
Risque d’illiquidité
La revente des parts n’est ni instantanée ni assurée. Si le marché est bloqué ou si la demande d’achat est trop faible, un épargnant peut devoir attendre plusieurs mois pour revendre ses parts, voire, dans certains cas, ne pas parvenir à les vendre du tout. Dans ce cas, il ne peut pas récupérer son capital tant qu’un acheteur ne s’est pas manifesté.
Ces risques ne doivent pas décourager l’investissement, mais ils rappellent que la SCPI est un placement de long terme, à envisager sur au moins 8 à 10 ans, avec une bonne diversification de son patrimoine.
Gestion et diversification des risques
La diversification peut permettre de répartir les risques entre plusieurs types d’actifs et différentes zones géographiques. En investissant dans des SCPI positionnées sur des secteurs variés (bureaux, commerces, logistique, santé) et parfois à différents endroits géographiques, l’investisseur limite l’impact d’une éventuelle baisse sur un marché (ou un lieu) spécifique. Cela ne supprime pas le risque de perte en capital, mais aide à mieux l’équilibrer.
Il est aussi possible d’investir en SCPI à travers une assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER). Ces supports ne suppriment pas les risques, mais ils permettent de les répartir. En effet, l’épargnant peut y combiner plusieurs placements (SCPI, fonds euros, unités de compte, etc.) et ajuster cette répartition au fil du temps selon la conjoncture. Cette souplesse de gestion peut aider à adapter le portefeuille quand le marché immobilier évolue, tout en profitant, selon les cas, d’avantages fiscaux propres à ces enveloppes.
L'accompagnement par un conseiller indépendant spécialisé s'avère précieux pour construire une stratégie SCPI cohérente et adaptée au profil de l'investisseur. Ce professionnel peut recommander les allocations adaptées au profil de l’investisseur, et assurer un suivi régulier du portefeuille. Son rôle est d’aider l’investisseur à prendre des décisions éclairées, sans pour autant supprimer les aléas propres à ce type de placement.
Corriger les idées reçues sur les SCPI
Les SCPI sont parfois perçues comme des placements impossibles à revendre. En réalité, il est possible de céder ses parts, mais le délai peut être plus long qu’un placement liquide, comme une action ou un fonds en euros. Tout dépend de la demande sur le marché et de la qualité de la SCPI : certaines trouvent rapidement preneur, tandis que d’autres peuvent nécessiter plusieurs semaines ou mois. C’est ce qu’on appelle le risque de liquidité.
Par ailleurs, les frais d’entrée, souvent autour de 10 %, peuvent aussi donner l’impression d’être un frein à la rentabilité. Pourtant, leur effet peut s’atténuer avec le temps. Sur plusieurs années, les revenus perçus permettent de compenser progressivement ces frais. C’est pourquoi les SCPI sont surtout adaptées à un placement de long terme, où la régularité des revenus (non garantis) devient plus importante que le coût d’entrée initial.
En 2024, selon l’ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué en moyenne 4,4 %, contre 5,8 % pour les SCPI diversifiées et 5,6 % pour celles axées sur la logistique. Ces chiffres donnent un ordre d’idée du niveau de revenus que ce type d’investissement peut générer, sans garantie de performance future.
Cas pratique : construire et piloter un portefeuille SCPI performant
Exemples de portefeuilles selon les objectifs
Les exemples ci-dessous ont pour seul objectif d’illustrer la manière dont un investisseur peut répartir ses placements selon ses priorités. Ils ne constituent pas une recommandation personnalisée.
Avant toute décision, il est conseillé de consulter un professionnel agréé et de prendre connaissance du Document d’Informations Clés (DIC) de chaque SCPI, afin de s’assurer que le placement correspond bien à son profil et à sa tolérance au risque.
Exemple de profil : recherche de revenus complémentaires (investisseur proche de la retraite)
- 60 % SCPI de rendement diversifiées (bureaux/commerces/entrepôts) : recherche de revenus stables et réguliers (non garantis)
- 25 % SCPI internationales : diversification géographique, avec une fiscalité qui peut être allégée selon les conventions entre États.
- 15 % SCPI santé : actifs souvent loués à long terme, mais dont les revenus ne sont pas garantis.
Cette répartition vise à équilibrer le portefeuille entre différentes sources de revenus potentiels et zones d’activité, afin de limiter la dépendance à un seul marché. Comme tout placement immobilier, elle comporte des risques de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus distribués.
Les SCPI de rendement constituent le socle du portefeuille, complétées par une exposition internationale pour optimiser la fiscalité et diversifier les risques géographiques.
Profil capitalisation long terme (investisseur jeune) :
- 40 % SCPI de capitalisation ou nue-propriété de SCPI de rendement : recherche de valorisation du capital à long terme, sans priorité donnée aux revenus immédiats (non garantis).
- 30 % SCPI thématiques (logistique, technologie) : exposition à des secteurs spécifiques, avec leurs opportunités mais aussi leurs risques propres.
- 10 % SCPI fiscales : possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, sous réserve des conditions prévues par le dispositif concerné.
Cette répartition illustre une approche orientée vers la construction progressive d’un patrimoine sur le long terme. Elle met l’accent sur la diversification plutôt que sur la recherche de revenus immédiats. Comme tout investissement immobilier, ce type d’allocation comporte des risques de perte en capital, de liquidité et de rendement non garanti.
Profil diversification fiscalement optimisée (forte pression fiscale) :
- 35% SCPI internationales : revenus soumis aux conventions fiscales entre pays, pouvant limiter les prélèvements en France selon la situation de l’investisseur.
- 30 % SCPI via assurance-vie : capitalisation et fiscalité allégée à partir de 8 ans
- 20 % SCPI fiscales (Malraux, déficit foncier) : possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, dans les limites prévues par la réglementation.
- 15 % SCPI de rendement diversifiées : complément de revenus nets optimisés (non garantis)
Cette allocation illustre une approche qui tient compte de la fiscalité des différents supports d’investissement, tout en diversifiant les sources de revenus et les zones géographiques.
Le traitement fiscal dépend toutefois de la situation individuelle de chaque investisseur et de la législation en vigueur au moment du placement. Il ne peut constituer le seul motif d’investissement.
Suivi post-investissement : que faire une fois investi ?
Une fois l’épargne investie, il est important de suivre régulièrement l’évolution de son portefeuille de SCPI. Les rapports trimestriels publiés par les sociétés de gestion constituent la principale source d’information : ils détaillent l’évolution du patrimoine, le taux d’occupation, les acquisitions et cessions d’immeubles, ainsi que les projets en cours.
Un bilan semestriel des performances suffit généralement pour vérifier que le portefeuille reste cohérent avec les objectifs de départ. Cette analyse peut inclure la comparaison du taux de distribution, de la valeur de part ou encore du taux d’occupation avec la moyenne du marché.
L’investissement en SCPI s’envisage avant tout sur le long terme, souvent dix ans ou plus. Les arbitrages ne doivent pas viser une recherche de performance à court terme, mais plutôt un rééquilibrage ponctuel lorsque la situation personnelle de l’investisseur évolue (changement d’objectif, besoin de revenus, fiscalité, etc.).
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un professionnel avant toute décision de cession ou de réallocation, notamment en raison de l’impact fiscal potentiel sur les plus-values.
Investir avec Primaliance : Ce qu'il faut retenir
SCPI : réponses aux questions fréquentes
Quelle est la réalité des risques liés à l'investissement en SCPI ?
Les SCPI comportent de vrais risques qu’il faut connaître avant d’investir. La valeur des parts peut baisser, les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent fluctuer selon la conjoncture économique ou la vacance des immeubles. De plus, la revente des parts n’est pas toujours immédiate : il peut exister des périodes d’illiquidité, surtout en cas de tensions sur le marché immobilier.
Ces risques sont partiellement atténués par la diversification du patrimoine et la gestion professionnelle des sociétés de gestion, mais ils ne disparaissent pas pour autant. L’investissement en SCPI doit donc s’envisager sur le long terme, avec une part adaptée à votre profil et à votre tolérance au risque.
Comment est imposé le revenu d'une SCPI ?
Les revenus issus d’une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % pour les résidents fiscaux français.
Certaines SCPI investissant à l’étranger échappent à ces prélèvements sociaux pour la part des revenus générée hors de France, mais ces revenus peuvent rester soumis à l’impôt local ou à des conventions fiscales internationales.
Investir en SCPI via une assurance-vie ou un PER permet dans certains cas de différer l’imposition. Les gains ne sont taxés qu’au moment du retrait ou de la liquidation du contrat. Ce différé peut être intéressant sur le plan fiscal, mais il s’accompagne de contraintes de liquidité, surtout dans le cadre du PER où les sommes sont bloquées jusqu’à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé).
Le démembrement de propriété peut aussi présenter un intérêt fiscal, notamment pour réduire la base imposable à l’IR ou préparer une transmission, à condition de bien comprendre ses implications juridiques et patrimoniales.
Quelle durée de placement est conseillée pour les SCPI ?
Les SCPI sont des placements de long terme. Il est généralement recommandé de conserver ses parts au moins 8 à 12 ans, afin de compenser les frais d’entrée et de lisser les éventuelles fluctuations du marché immobilier.
Dans certains cas (par exemple pour les SCPI de capitalisation ou les investissements en démembrement), l’horizon de placement peut s’étendre jusqu’à 15 ou 20 ans. L’essentiel est d’adapter la durée à vos objectifs patrimoniaux et à votre capacité à immobiliser votre épargne sur la durée.
Quels sont les avantages d'une SCPI ?
Les SCPI présentent plusieurs atouts : elles permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise avec un capital de départ relativement faible, sans avoir à gérer les biens soi-même. Les loyers perçus sont mutualisés entre de nombreux immeubles et locataires, ce qui réduit le risque lié à un seul bien. Ce type de placement peut générer des revenus potentiellement réguliers et offrir un potentiel de valorisation à long terme.
Mais comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent aussi des risques : la valeur des parts peut baisser, les revenus ne sont pas garantis et la revente peut prendre du temps. Il faut également tenir compte des frais d’entrée et de gestion, ainsi que de la fiscalité parfois lourde sur les revenus fonciers.
En résumé, les SCPI peuvent être intéressantes pour diversifier son épargne, à condition de bien comprendre leur fonctionnement et de les envisager sur le long terme.
Quelle est la meilleure SCPI du moment ?
Il n’existe pas de “meilleure” SCPI universelle. Le choix dépend surtout de votre profil d’investisseur, de votre horizon de placement et de vos objectifs (revenus, diversification, fiscalité, etc.).
Est-ce le bon moment pour investir dans les SCPI ?
L'investissement en SCPI suit une logique de long terme qui relativise l'importance du timing d'entrée. Les conditions actuelles présentent néanmoins des opportunités intéressantes : valorisations immobilières stabilisées après les ajustements à la baisse de 2022-2024, rendements attractifs face aux placements monétaires, et potentiel de revalorisation en cas de baisse des taux. L'approche par investissements périodiques (lissage) permet de réduire l'impact de la volatilité court terme. L’horizon de placement reste de 8 à 10 ans.
Est-ce que les SCPI vont remonter en 2025 ?
Il est difficile de prévoir l’évolution des SCPI à court terme, car leur performance dépend de plusieurs facteurs : les taux d’intérêt, la conjoncture économique, mais aussi la santé du marché immobilier d’entreprise. Une baisse progressive des taux pourrait redonner de l’élan au secteur, mais cela reste incertain.
Plutôt que de chercher à anticiper les performances, il est préférable de voir la SCPI comme un placement à long terme, dont l’intérêt repose sur la régularité des revenus et la diversification du patrimoine, plus que sur les fluctuations d’une année à l’autre.
Quelle est la meilleure société de gestion SCPI pour investir ?
Il n'existe pas de société de gestion universellement "meilleure", chaque acteur ayant ses spécialités et domaines d'excellence. Les critères de sélection incluent l'expertise sectorielle, la taille des actifs sous gestion, la régularité des performances, la qualité du reporting et la solidité financière. Les sociétés de gestion reconnues offrent des approches complémentaires selon les objectifs d'investissement.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.