La SCPI Iroko Zen renforce son exposition européenne avec quatre acquisitions majeures pour 89 millions d’euros
4 mins de lecture
IROKO ZEN
Taux distribution 2025
7,14%
Objectif de TRI
7% sur 8 ans
PGA 2025
8,13%
Prix de souscription
204,00€
Indicateur de risque
3/7
Pourquoi investir dans IROKO ZEN ?
Iroko Zen est une SCPI à capital variable nouvellement créée dont la stratégie d’investissement vise notamment à construire un portefeuille multi-actifs de manière opportuniste.
Dans un premier temps, la SCPI Iroko Zen a privilégié des actifs de petite taille aux rendements attractifs lui ayant permis de rapidement diversifier son parc immobilier.
La société de gestion a poursuivi sa stratégie d'investissement en ciblant des actifs bénéficiant d’une situation locative sécurisée à travers une analyse combinée de la profondeur du marché locatif, du dynamisme de la zone, de la qualité locative, de la durée des baux et de la réversibilité des actifs.
L’objectif de taux de rendement interne (TRI) affiché par la société de gestion est de 7 % sur 7 ans, incluant un objectif de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de la SCPI de 5,5 %. Cet objectif n'est pas garanti et ne préjuge pas des performances futures de la SCPI.
Historique de la SCPI IROKO ZEN
Lancée en novembre 2020, Iroko Zen est la première SCPI créée par Iroko, société de gestion fondée en 2019 par Charles Duclert, Louis Duclert et Gauthier Delabrousse-Mayo.
Elle adopte une stratégie de diversification européenne, avec une approche dite patrimoniale, investissant principalement dans des actifs immobiliers de taille intermédiaire (environ 5 à 30 M€).
Iroko Zen se caractérise également par un modèle sans commission de souscription (0 % de frais d’entrée), les frais étant principalement prélevés sur la gestion.
IROKO ZEN en chiffres clés
Dividende brut 2025
14,42
€
Dividende versé 2025
12,20
€
Taux de distribution 2025
7,14
%
Capitalisation
1 374,39
M€
Collecte nette 2024
358,43
M€
Collecte brute 2024
366,40
M€
Catégorie
Diversifiée
Type de capital
Variable
Date de création
2020
Frais de souscription
0,00
%
Frais de gestion
14,40
%
Délai de jouissance
3.00
Nombre de parts 2025
6 737 211
Nombre d'associés 2025
27 265
Nb immeubles 2025
173
Valeur de reconstitution 2025
213,94
€
Valeur de réalisation 2024
185,67
€
Tri 10 ans
n/d
Taux d'occupation 2025
97,37
%
RAN en jours 2024
19,20
Tri 5 ans
n/d
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Avertissement SCPI
L'acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L'appréciation éventuelle du prix de part (net vendeur) sur une année ("évolution du prix de part") a une signification relative.
L'analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération :
Les frais à la souscription ou à l'acquisition de parts, en rapport avec la nature immobilière de l'investissement. Ces frais à l'entrée n'ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une prise de participation plus récente ;
Le fonctionnement du capital, fixe ou variable, de la SCPI qui conditionne la formation du prix net vendeur.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation de votre investissement. L'investissement présente un risque en capital.
L'objectif de rendement n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Votre conseiller est à votre disposition pour étudier les placements qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre situation.
Répartition du patrimoine
Répartition sectorielle 2025
Commerces
Bureaux
Locaux d’activité
Sante
Entrepôts
Répartition géographique 2025
Etranger
Province
Le radar Primaliance© sur IROKO ZEN
Evolution du dividende et du prix de part de IROKO ZEN
Évolution du taux de distribution et de la variation du prix de référence
Source IEIF - Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
(*) A partir de 2021 : Prix au 01/01 pour les SCPI à Capital Variable, Prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à Capital Fixe. Avant 2021 : Prix moyen pondéré de l'ensemble des transactions de l'année
(**) A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution" qui est la division (i) du dividende brut avant fiscalité (y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de l'année - fiscalité étrangère, impôt sur les plus-value) par le prix de référence (*). Pour 2020 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix de référence(*) (soit le prix de part acquéreur moyen de l’année n).
(***) A compter de 2021, le prix de référence est le prix au 01/01 pour les SCPI à capital variable et le prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à capital Fixe. La variation du prix de référence se détermine par la division (i) de l’écart entre le prix de l’année n et le prix de l’année n-1 (ii) par le prix de référence de l’année n-1. Pour 2021 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : division (i) de l’écart de prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1 par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
(*) A partir de 2021 : Prix au 01/01 pour les SCPI à Capital Variable, Prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à Capital Fixe. Avant 2021 : Prix moyen pondéré de l'ensemble des transactions de l'année
(**) A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution" qui est la division (i) du dividende brut avant fiscalité (y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de l'année - fiscalité étrangère, impôt sur les plus-value) par le prix de référence (*). Pour 2020 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix de référence(*) (soit le prix de part acquéreur moyen de l’année n).
(***) A compter de 2021, le prix de référence est le prix au 01/01 pour les SCPI à capital variable et le prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à capital Fixe. La variation du prix de référence se détermine par la division (i) de l’écart entre le prix de l’année n et le prix de l’année n-1 (ii) par le prix de référence de l’année n-1. Pour 2021 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : division (i) de l’écart de prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1 par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
Patrimoine
| Nombre d'immeubles en 2025 | 173 |
| Surface gérée 2025 | 1 043 781 m2 |
| Nombre de locataires 2025 | 402 |
| Prix moyen au m2 2024 | 1 596 €/m2 |
| Prix moyen par immeuble 2024 | 7 583 330 € |
Gestion locative
| Année | Taux d'occupation au 31/12 |
|---|---|
| 2025 | 97.37% |
| 2024 | 98.8% |
| 2023 | 99.99% |
Chiffres clés
| Type de capital | variable |
| Capitalisation | 1 374,39 M€ |
| Collecte nette 2024 | 358,43 M€ |
| Collecte brute 2024 | 366,40 M€ |
| % Parts en attente au 31/12/2025 | 0,00 % |
| % Parts échangé 2022 | 2,83 % |
| Versement des dividendes | Mensuelle |
| Frais réel de souscription | 0,00 % |
| Frais de gestion | 14,40 % |
| Délai de jouissance | 3,00 mois |
| Minimum 1ère souscription | 5 000 € |
Evolution du prix sur 1 an glissant
| Date | Prix de souscription | Prix de retrait | Nb de parts | Volume échangé |
|---|---|---|---|---|
| 4T-2025 | 204,00 € | 204,00 € | 0 | 0 € |
| 01-08-2025 | 204,00 € | 204,00 € | 0 | 0 € |
| 4T-2024 | 202,00 € | 202,00 € | 0 | 0 € |
Rentabilité
| A) Taux de distribution 2024 | 7,32 % |
| B) Evolution du dividende sur 5 ans | 1 044,44 % |
| C) Evolution du prix sur 5 ans | 1,00 % |
| D) Evolution du prix depuis 01/01 | 0,99 % |
| E) TRI sur 10 ans | n/d |
Patrimoine
| A) RAN en % du dividende 2024 | 5,26 % |
| B) PGE en % du dividende 2022 | 0,00 % |
| C) Pourcentage de charges 2022 | 34,39 % |
| D) Taux de distribuable 2024 | 7,93 % |
| E) PGE/nombre d'immeubles 2022 | 0,00 € |
Marché des parts
| A) Prix d'achat/prix de vente | 100,00 % |
| B) Prix d’achat/valeur de reconstitution 2025 | 95,35 % |
| C) Collecte nette/capitalisation 2024 | 43,07 % |
| D) Taux de parts en attente 2025 | 0,00 % |
| E) % Parts échangé 2022 | 2,83 % |
Stratégie de la SCPI IROKO ZEN
La SCPI Iroko Zen suit une stratégie d’investissement immobilier diversifiée en Europe de l’Ouest, répartie sur plusieurs secteurs comme bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique.
Elle répartit ses achats sur de nombreux petits actifs plutôt que sur quelques grands immeubles, ce qui répartit les risques liés aux marchés et aux locataires, mais ne constitue pas une garantie de performance.
La sélection des immeubles est basée sur des critères immobiliers comme l’emplacement, la durée des baux et la solidité des locataires.
Perspectives pour la SCPI IROKO ZEN
En 2025, Iroko Zen continue ses acquisitions en Europe, avec de nombreuses opérations en Espagne, Allemagne, Irlande, Pays‑Bas et Royaume‑Uni, ce qui vise à renforcer la diversification du portefeuille.
La SCPI a accru le nombre d’actifs sous gestion (164 au 3ᵉ trimestre 2025) et ajusté le prix de la part à 204 €, signe d’une dynamique de valorisation du patrimoine. Ces opérations passées ne garantissent pas la performance future.
La stratégie met l’accent sur la sélection d’actifs et le maintien d’un taux d’occupation élevé, ce qui a pour objectif d’offrir de la visibilité sur les revenus locatifs potentiels.
Notre avis sur la SCPI IROKO ZEN
Iroko Zen entre dans une nouvelle phase de son développement cinq ans après sa création.
La SCPI a construit un parc immobilier structuré en Europe de l’Ouest, avec une stratégie lisible et diversifiée, et se positionne comme un véhicule patrimonial évolutif au regard de son historique et des conditions de marché.
Points positifs
Diversification géographique et sectorielle en Europe de l’Ouest (France et autres pays).
Absence de frais de souscription : Iroko Zen prélève 0% de commission à l’entrée, d’autres frais s’appliquent.
Versement des revenus : Les revenus potentiels issus des loyers de la SCPI sont distribués chaque mois, après la période de jouissance prévue.
- Labellisation ISR, indiquant une prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Points négatifs
Liquidité limitée : la revente des parts peut être lente et n’est pas garantie.
Risque de perte en capital : la valeur des actifs peut baisser et le capital investi n’est pas garanti.
Revenus non garantis : les loyers et distributions peuvent varier selon le marché locatif.
- Risque de change : exposer le portefeuille à plusieurs devises peut influencer la valeur des actifs et revenus.
Toute la documentation de IROKO ZEN
| Bulletin trimestriel - 2025 - 4T | février 2026 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 3T | octobre 2025 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 2T | septembre 2025 | Télécharger |
| DIC - Document d'informations Clés | août 2025 | Télécharger |
| Note d'information | août 2025 | Télécharger |
| Statuts | août 2025 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 1T | mai 2025 | Télécharger |
| Rapport Annuel - 2024 | mai 2025 | Télécharger |
IROKO ZEN
Taux distribution
2025
7,14%
Objectif de TRI
7% sur 8 ans
PGA 2025
8,13%
Prix de souscription
204,00€
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Questions fréquentes sur la SCPI IROKO ZEN
Existe-t-il une garantie pour mon capital avec la SCPI Iroko Zen ?
Non, le gestionnaire d’une SCPI n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir, dans un cas extrême, une perte en capital à l’échéance et en cours de vie, et ne pas percevoir de revenus. Cependant cette absence de garantie, tant sur le capital que sur les revenus peut être atténuée par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Mon capital est-il bloqué en souscrivant à la SCPI Iroko Zen ?
Non, il est possible de demander le rachat de vos parts. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Cependant, la durée de placement recommandée par la société de gestion est de 7 ans.
Comment souscrire à la SCPI Iroko Zen ?
Iroko Zen est accessible uniquement via un parrainage d'un associé de la SCPI. Le minimum de souscription est fixé à 25 parts pour tout nouvel associé et le délai de jouissance au premier jour du quatrième mois suivant la souscription.
Pourquoi choisir la SCPI Iroko Zen ?
Pour compléter sa retraite, en percevant des revenus potentiels dont le montant est soumis à l’approbation des associés réunis chaque année en Assemblée Générale. Pour constituer son patrimoine ou le diversifier, en achetant des parts à son rythme, au comptant ou à crédit. Pour transmettre ou préparer la transmission de son patrimoine. En cas de décision de vente des parts, il existe un risque d’illiquidité.Plus d'informations
Quelle est la répartition sectorielle de la SCPI Iroko Zen en 2024 ?
En 2024, la SCPI Iroko Zen investit majoritairement dans les commerces (34 %) et les bureaux (30 %). Les locaux d’activité représentent 21 % du portefeuille, tandis que les entrepôts comptent pour 13 %. Les actifs divers sont de 4% du total.
Quelle est la répartition géographique de la SCPI Iroko Zen en 2024 ?
En 2024, les investissements de la SCPI Iroko Zen sont répartis entre l’étranger (56 %) et la province française (44 %), reflétant une stratégie de diversification géographique entre marchés européens et territoires régionaux.
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