Comprenez comment choisir un contrat d’assurance-vie adapté à votre profil et à vos objectifs, et comment y intégrer des SCPI pour diversifier votre patrimoine. Décryptez la fiscalité de la SCPI via assurance-vie pour optimiser vos investissements tout en bénéficiant d'une transmission optimisée sous conditions.
L’investissement en SCPI par achat de parts en direct ou via des unités de compte d’un contrat d’assurance-vie est un investissement immobilier long terme dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comprendre les fondamentaux : SCPI et assurance-vie
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier professionnel sans avoir à gérer directement les biens, en contrepartie de frais de souscription et de gestion prélevés par les gérants de ces sociétés.
Ces sociétés collectent l’épargne de nombreux investisseurs afin d’acquérir et d’administrer un patrimoine immobilier diversifié : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, résidences services ou encore établissements de santé. Les revenus locatifs potentiellement générés sont ensuite redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, généralement versés de manière trimestrielle (ou mensuelle selon les sociétés). Ces revenus ne sont toutefois pas garantis.
On distingue deux grandes catégories de SCPI :
- Les SCPI à capital fixe, dont le nombre de parts est déterminé à la création (ou lors d’augmentations de capital). Elles s’échangent sur un marché secondaire, où le prix dépend de l’offre et de la demande.
- Les SCPI à capital variable, qui permettent la souscription et le retrait de parts à un prix fixé par la société de gestion, généralement proche de la valeur de reconstitution. Elles offrent en principe une meilleure liquidité, mais celle-ci n’est pas garantie. La vente de parts peut rester longue ou incertaine en cas de déséquilibre entre les entrées et les sorties.
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières :
- en direct, en achetant les parts auprès de la société de gestion, d’une société de conseil en investissement ou auprès d’un associé sur le marché secondaire ;
- via un contrat d’assurance-vie, où les SCPI sont intégrées comme unités de compte au sein d’une enveloppe fiscale, en fonction des SCPI référencées par l’assureur.
Dans ce second cas, l’assurance-vie agit comme une enveloppe fiscale qui peut contenir deux types de supports :
- les fonds en euros, dont le capital est garanti par l’assureur ;
- les unités de compte, qui regroupent des supports financiers variés tels que les OPCVM, ETF, produits structurés… et SCPI.
Contrairement au fonds en euros, les unités de compte présentent un risque de perte en capital, puisque leur valeur dépend de l’évolution des marchés, donc, dans le cas des SCPI, du marché immobilier sous-jacent. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte portées par le contrat, mais pas sur leur valeur.
L’association SCPI et assurance-vie permet d’accéder à l’immobilier de rendement tout en s’appuyant sur le cadre fiscal spécifique de l’assurance-vie. Toutefois, cette combinaison implique également des frais spécifiques.
👉🏻 Quelles SCPI choisir ?
Pourquoi intégrer des SCPI dans une assurance-vie ?
L’argument fiscal est souvent la principale motivation pour loger des SCPI dans une assurance -vie. En détention directe, les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable au taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %, la fiscalité globale atteint 47,2 % sur les revenus distribués.
Il faut toutefois rappeler que la fiscalité dépend de la situation personnelle et de la législation en vigueur, toutes deux susceptibles d’évoluer. Le motif fiscal ne peut donc constituer le seul motif d’investissement.
Dans un contrat d’assurance-vie, les revenus des SCPI ne sont pas imposés tant qu’aucun rachat n’est effectué. Après huit ans, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel, ce qui rend le cadre fiscal souvent plus favorable que la détention en direct. Il peut alors être intéressant de découper les rachats pour optimiser l’utilisation de l’abattement.
Lors d’un rachat partiel, la somme retirée est composée à la fois de capital versé et de gains générés. La part des gains est déterminée selon un principe de prorata, en fonction de la proportion d’intérêts dans la valeur totale du contrat. Seule cette fraction de gains est soumise à l’imposition, le capital initial n’étant pas taxé. Le rachat va donc mécaniquement être supérieur au seul montant des revenus générés, et faire baisser le capital restant investi en SCPI ou autres unités de compte.
Concernant la liquidité, les parts de SCPI logées dans une assurance-vie peuvent être rachetées à tout moment via le contrat, sous réserve de frais éventuels et de délais propres à l’assureur. Cette souplesse est toutefois relative. Elle dépend de la politique du contrat et ne supprime pas totalement le risque d’illiquidité inhérent aux SCPI.
Enfin, l’assurance-vie facilite la diversification. Un même contrat peut regrouper plusieurs SCPI aux orientations différentes (par exemple des SCPI investies dans la santé, la logistique ou les bureaux européens) aux côtés d’autres supports financiers comme des fonds obligataires ou des ETF. Cette approche permet de répartir les risques entre plusieurs secteurs et zones géographiques (sans pour autant garantir un meilleur rendement, ni le capital).
Quels sont les inconvénients des SCPI en assurance-vie ?
L’investissement en SCPI via une assurance-vie présente plusieurs contraintes qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.
Des frais cumulés à surveiller
Les SCPI supportent une commission de souscription, généralement comprise entre 8 % et 10 %, prélevée au moment de l’investissement. Autrement dit, le capital réellement investi est légèrement inférieur au montant versé. Ce coût d’entrée est ensuite amorti sur la durée de détention.
À cela s’ajoutent les frais de gestion annuels, déjà intégrés dans le rendement communiqué par les sociétés de gestion.
Dans le cadre d’une assurance-vie, s’ajoutent enfin les frais propres au contrat : frais de gestion sur unités de compte (souvent entre 0,5 % et 1 % par an) et, parfois, une retenue sur les revenus distribués (jusqu’à 15 % selon les assureurs). Il est donc essentiel de bien lire les conditions du contrat pour identifier tous les coûts réellement supportés.
Une sélection restreinte de SCPI
Chaque assureur référence uniquement certaines SCPI partenaires. L’investisseur n’a donc pas accès à l’ensemble des SCPI du marché, ce qui peut être limitant.
Par ailleurs, l’investissement à crédit n’est en pratique pas compatible avec le cadre de l’assurance-vie, contrairement à l’investissement en direct.
Une fiscalité à court terme peu avantageuse (cas théorique)
En cas de rachat avant 8 ans, la fiscalité des gains suit le régime classique de la flat tax à 30 %. Ce point est souvent évoqué comme un inconvénient, mais dans les faits, les SCPI sont des placements à long terme. Leur durée de détention recommandée est généralement comprise entre 8 et 10 ans. Ce scénario reste donc théorique pour la majorité des épargnants.
Des modalités de redistribution variables selon les assureurs
Le mode de redistribution des revenus diffère d’un contrat à l’autre. Certains assureurs reversent la totalité des loyers distribués, d’autres appliquent des décotes ou des délais de versement. Ces différences, parfois peu visibles à la lecture des documents commerciaux, peuvent entraîner des écarts de performance entre les contrats.
Un risque de blocage exceptionnel (loi Sapin 2)
Enfin, la loi Sapin 2 permet à l’État, en cas de crise financière majeure, de demander le gel temporaire des rachats sur les contrats d’assurance-vie, y compris sur les supports SCPI. Cette mesure vise à protéger les épargnants d’un risque de panique ou de retraits massifs. À ce jour, ellen’a jamais été appliquée, mais il est important d’en connaître le principe.
SCPI en assurance-vie vs SCPI en direct : que choisir ?
Pour mieux comprendre les différences, prenons un exemple purement illustratif : un investisseur dispose de 50 000 €, qu’il souhaite placer sur 10 ans, avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %.
Les hypothèses de rendement (4,5 % par an) et de frais (5 % en direct, 2 % via assurance vie, 0,8 % de frais de gestion) correspondent aux ordres de grandeur moyens du marché en 2024, selon les données communiquées par les sociétés de gestion et les assureurs.
| Scénario | SCPI en direct | SCPI via assurance-vie |
| Capital investi après frais d’entrée | 47 500 € (frais 5 %) | 49 000 € (frais 2 %) |
| Rendement annuel estimé | 4,5 % | 4,5 % |
| Revenus bruts annuels | 2 137 € | 2 205 € |
| Fiscalité annuelle | 47,2 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) | Non applicable avant rachat |
| Revenus nets/an | 1 128 € | Capitalisés |
| Fiscalité à la sortie | Imposée chaque année | Optimisée après abattement de 4 600 € ou 9 200 € (après 8 ans) |
Cet exemple est donné à titre indicatif pour illustrer les mécanismes de rendement et de fiscalité. Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures.
Le choix entre SCPI en direct et SCPI en assurance-vie dépend avant tout du profil de l’épargnant et de ses objectifs patrimoniaux.
L’investissement en direct reste pertinent pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires réguliers (non garantis). Les loyers issus des parts sont versés directement à l’investisseur, sans intermédiaire. En contrepartie, ces revenus sont soumis à la fiscalité courante (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), ce qui peut en réduire la rentabilité nette.
L’investissement via une assurance-vie, à l’inverse, privilégie la capitalisation à long terme et la transmission de patrimoine. Les revenus potentiellement générés par la SCPI sont capitalisés au sein du contrat, sans imposition immédiate. À la sortie, la fiscalité bénéficie des abattements propres à l’assurance-vie (4 600 € ou 9 200 € après 8 ans) et, en cas de décès, de l’abattement successoral de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans. Ces avantages peuvent optimiser la transmission patrimoniale.
Finalement, certains investisseurs apprécient la transparence et le lien direct avec la société de gestionqu’offre l’investissement en SCPI. D’autres privilégient la simplicité de gestion de l’assurance-vie.
| Critère | SCPI en direct | SCPI via une assurance-vie |
Revenus réguliers (non garantis) | Revenus versés directement (imposables) | Revenus capitalisés dans le contrat |
| Fiscalité courante | Imposition immédiate sur les revenus | Report d’imposition jusqu’au rachat |
| Transmission | Régime successoral classique (sauf démembrement ou donation de parts) | Conditions successorales propres à l’assurance vie |
| Investissement à crédit | Possible, selon profil | Rarement autorisé dans ce cadre |
| Frais de gestion | Limités à ceux de la SCPI | Frais additionnels liés au contrat |
| Liquidité | Dépend du marché secondaire | Liquidité encadrée mais facilitée via le contrat |
Comment bien choisir son contrat d'assurance-vie pour investir en SCPI ?
La sélection du contrat d'assurance-vie conditionne la réussite de votre stratégie SCPI. Voici les principaux critères à examiner avant de vous décider.
Comparez attentivement les frais de gestion
Les frais de gestion prélevés sur les unités de compte réduisent directement le rendement de vos SCPI. Ils varient souvent de 0,5 % à 1,2 % par an, selon l’assureur. Sur la durée, cette différence pèse lourd : un contrat à 0,6 % de frais peut générer plusieurs centaines d’euros de plus qu’un contrat à 1 %.
Privilégiez les contrats transparents sur leurs frais, et comparez toujours le rendement net de frais plutôt que le rendement brut annoncé.
Vérifiez la diversité de l’offre de SCPI référencées
Chaque assureur sélectionne un nombre limité de SCPI. Pour bien diversifier, il est préférable que le contrat propose des supports variés : SCPI de bureaux, spécialisées dans la santé, logistiques ou européennes.
Une offre diversifiée permet d’équilibrer votre portefeuille entre secteurs défensifs (santé, résidentiel) et plus dynamiques (logistique, bureaux), tout en répartissant les risques géographiques.
Vérifiez également les caractéristiques propres aux SCPI proposées, et notamment les indicateurs clés de santé financière : taux d’occupation financier, marché des parts en attente, régularité de la distribution (en sachant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Examinez le mode de redistribution des revenus
Certains assureurs reversent la totalité des loyers perçus, d’autres retiennent une partie (jusqu’à 10 % à 15 %) au titre des frais de gestion internes.
Avant de souscrire, demandez à connaître le taux exact de redistribution des SCPI et la fréquence de versement (mensuelle, trimestrielle, ou capitalisation totale). Cela vous évitera les mauvaises surprises sur le rendement net.
Évaluez le ticket d’entrée et la flexibilité du contrat
Le montant minimum d’investissement peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Certains contrats permettent même d’investir progressivement par versements programmés.
Bon à savoir : Plus le ticket d’entrée est bas, plus il sera facile de diversifier entre plusieurs SCPI et d’adapter votre placement à votre budget.
Prenez en compte la qualité du suivi et des outils de gestion
Une interface claire, des reportings réguliers et un service client réactif facilitent la gestion du contrat au quotidien.
Notez donc :
- l’existence d’un espace en ligne détaillant la performance de vos SCPI ;
- la disponibilité d’un conseiller ;
- la possibilité d’arbitrer facilement entre supports et les frais inhérents à ces opérations
Vérifiez la solidité financière de l’assureur
Enfin, la stabilité financière de la compagnie d’assurance est un gage de fiabilité à long terme.
Il ne s’agit pas d’une garantie du capital, mais d’un indicateur de confiance. Consultez les notations attribuées par les agences spécialisées et privilégiez les assureurs solidement établis.
Quelles sont les meilleures SCPI en assurance-vie ?
La notion de "meilleure SCPI" demeure subjective et dépend étroitement de votre profil d'investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et de votre tolérance au risque. Plutôt que de désigner arbitrairement des produits "gagnants", il est plus utile d’identifier les caractéristiques communes aux SCPI les plus adaptées à l’assurance-vie.
Des SCPI à rendement régulier et gestion éprouvée
Les SCPI qui affichent une distribution stable sur plusieurs années, un taux d’occupation supérieur à 90 % et une gestion prudente du patrimoine sont souvent privilégiées par les assureurs. Ces critères traduisent une bonne maîtrise du risque locatif et une capacité à maintenir les revenus, sans toutefois les garantir.
Des SCPI diversifiées, adaptées à la capitalisation
Les SCPI investissant dans plusieurs secteurs et zones géographiques s’intègrent bien dans une logique de capitalisation à long terme. Cette diversification permet d’amortir les fluctuations d’un marché ou d’un secteur spécifique, et de lisser le rendement global du contrat dans le temps.
Un cadre contractuel favorable
Enfin, la « meilleure » SCPI est souvent celle qui s’intègre le mieux dans votre contrat d’assurance-vie : frais modérés, taux de redistribution clair et accès simple. Un contrat transparent, sans retenue excessive sur les revenus et avec une bonne lisibilité des frais, permet de profiter pleinement du potentiel des SCPI sélectionnées
Nos guides pour tout avoir sur l'investissement en SCPI via l'assurance vie
Construire un portefeuille SCPI au sein de son assurance-vie
Constituer un portefeuille de SCPI via une assurance-vie consiste à trouver un équilibre entre diversification, horizon de placement et tolérance au risque. L’idée n’est pas de viser une performance maximale, mais de bâtir une allocation cohérente avec vos objectifs patrimoniaux et votre profil d’épargnant.
Les répartitions présentées ne constituent pas des recommandations personnalisées et ont simplement pour but d’illustrer les logiques d’investissement selon profil.
Profil défensif (objectif de préservation du capital, sans garantie) :
| Répartition du portefeuille | Exemple de supports |
| 50 % | SCPI santé |
| 30 % | Fonds en euros |
| 20 % | SCPI résidences services |
Ce profil s’adresse à ceux qui privilégient la stabilité. Il combine des SCPI positionnées sur des secteurs jugés résilients, comme la santé ou les résidences gérées, et un fonds en euros qui apporte une part de sécurité et de liquidité.
Profil équilibré (croissance modérée)
| Répartition du portefeuille | Exemple de supports |
| 30 % | SCPI bureaux diversifiées |
| 25 % | SCPI logistique |
| 20 % | SCPI santé |
| 15 % | ETF obligataires européens |
| 10 % | Fonds en euros |
Cette composition mise sur la complémentarité des supports : les SCPI pour le rendement potentiel, les obligations et le fonds en euros pour la stabilité du portefeuille. Les ETF obligataires renforcent l’orientation de l’ensemble tout en restant liquides.
Profil dynamique (recherche de performance)
| Répartition du portefeuille | Exemple de supports |
| 25 % | SCPI logistique européenne |
| 25 % | SCPI bureaux “prime” |
| 20 % | SCPI internationales |
| 15 % | ETF actions européennes |
| 10 % | Produits structurés |
| 5 % | Fonds en euros |
Ce profil s’adresse aux investisseurs à long terme, prêts à accepter davantage de variations et un risque de perte accru, pour espérer une meilleure progression de leur capital. La part plus importante d’immobilier d’entreprise et d’actions accroît le potentiel de rendement, mais aussi le niveau de risque.
Les SCPI en assurance-vie, un choix stratégique pour l'épargnant avisé
L'investissement en SCPI via l’assurance-vie constitue une stratégie patrimoniale cohérente pour les épargnants en quête d'optimisation fiscale et de simplification de gestion. Dans la plupart des configurations, les avantages fiscaux (flat tax, abattement après 8 ans, transmission optimisée) compensent les frais additionnels pour les investisseurs disposant d'un horizon de placement suffisant (au moins 8 ans).
Cette solution répond aux besoins des investisseurs privilégiant la capitalisation sur les revenus immédiats, cherchant à optimiser leur transmission patrimoniale ou souhaitant diversifier leurs placements sans contrainte de gestion. La flexibilité de l'assurance-vie permet d'adapter l'allocation selon l'évolution des objectifs et des conditions de marché.
Les limites identifiées - frais supplémentaires, choix restreint, impossibilité d'effet de levier - ne remettent pas en cause la pertinence de l'approche mais soulignent l'importance du choix du contrat et de la stratégie d'allocation. Une sélection rigoureuse de l'assureur et des SCPI référencées conditionne la réussite de l'investissement.
L'accompagnement par un conseiller expérimenté s'avère souvent déterminant pour naviguer dans la complexité des offres et optimiser les choix.
Pour aller plus loin dans votre réflexion et bénéficier d'une analyse personnalisée de votre situation, n'hésitez pas à solliciter l'expertise d'un conseiller Primaliance. Notre accompagnement sur mesure vous guide vers les solutions les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux.
FAQ : Vos questions fréquentes sur la SCPI en assurance-vie
Quelle est la véritable liquidité des SCPI logées dans une assurance-vie ?
La liquidité d’une SCPI logée dans une assurance-vie est généralement meilleure qu’en détention directe, mais elle n’est pas instantanée pour autant.
En pratique, ce n’est pas la SCPI elle-même que vous revendez, mais la part de votre contrat d’assurance-vie qui y est investie. C’est donc l’assureur qui gère la revente des parts et vous rembourse selon les conditions du contrat.
Cette intermédiation offre souvent un délai de sortie plus court (quelques jours à quelques semaines) que sur le marché secondaire des SCPI détenues en direct, où la revente peut prendre plusieurs mois.
En revanche, l’assureur peut suspendre temporairement les rachats en cas de tension sur les marchés (mesure exceptionnelle prévue par la loi Sapin 2). Ce cas de figure reste théorique à ce jour, mais il illustre que la liquidité n’est pas totalement garantie.
Puis-je loger des SCPI européennes ou internationales dans une assurance-vie ?
De nombreux contrats d'assurance-vie proposent désormais des SCPI européennes ou internationales, permettant une diversification géographique de votre patrimoine immobilier indirect. Ces véhicules investissent dans l'immobilier professionnel européen (Allemagne, Espagne, Italie) ou mondial, offrant une exposition aux marchés étrangers
La fiscalité de ces SCPI internationales diffère selon les conventions fiscales entre la France et les pays d'investissement. Les revenus peuvent bénéficier de crédits d'impôt évitant la double imposition. La législation en vigueur reste toutefois susceptible d’être modifiée, le traitement fiscal ne peut donc être le seul motif d’investissement.
L'assurance-vie permet-elle de transmettre des SCPI en démembrement ?
Le démembrement de propriété (entre usufruit et nue-propriété) peut s’appliquer aux parts de SCPI, mais pas directement au sein d’un contrat d’assurance-vie.
En pratique, c’est le contrat d’assurance-vie lui-même qui organise la transmission : les bénéficiaires désignés reçoivent la valeur du contrat, sans détention directe des parts de SCPI.
L’intérêt de l’assurance-vie pour la transmission réside donc dans son régime fiscal propre.
- Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, puis d’un prélèvement de 20 % au-delà de ce seuil (et 31,25 % au-delà de 852 500 €).
- Pour les versements après 70 ans, seules les primes supérieures à 30 500 € entrent dans la succession, les gains générés restant exonérés.
Existe-t-il des risques réglementaires ou fiscaux à anticiper ?
L'environnement réglementaire de l'assurance-vie et des SCPI évolue régulièrement.
Les évolutions possibles portent notamment sur les abattements successoraux (révision des seuils, modification des taux), la fiscalité des plus-values (alignement potentiel sur le régime des valeurs mobilières) ou encore l'encadrement des frais de gestion. Ces modifications potentielles ne remettent pas nécessairement en cause l'intérêt de la stratégie mais peuvent en réduire l'avantage comparatif.
La diversification constitue la meilleure protection contre ces risques réglementaires. Un portefeuille combinant SCPI, fonds euros, obligations et actions internationales limite l'exposition aux évolutions spécifiques d'un régime fiscal particulier tout en préservant les performances globales.
Peut-on ouvrir un contrat d'assurance-vie avec SCPI au nom d'un enfant mineur ?
Oui, il est tout à fait possible d’ouvrir un contrat d’assurance-vie au nom d’un enfant mineur. Ce sont ses représentants légaux (généralement les parents, mais aussi un tuteur ou un autre souscripteur désigné) qui en assurent la gestion jusqu’à la majorité.
Investir en SCPI via ce contrat peut être intéressant pour un enfant, car l’horizon de placement long favorise la capitalisation progressive et permet de profiter pleinement des avantages fiscaux de l’assurance-vie après 8 ans.
Attention, toutefois, l’enfant ne devient pas automatiquement libre de disposer du contrat à sa majorité. Tout dépend des conditions fixées par le souscripteur. Les actes de gestion importants (rachats, arbitrages, clôture) nécessitent en principe l’accord des deux parents ou du représentant légal. Cette structure garantit la protection du patrimoine de l’enfant tout en laissant une marge de flexibilité au souscripteur.
Quels sont les retours concrets des investisseurs sur les SCPI en assurance-vie ?
Les épargnants qui choisissent d’investir en SCPI via une assurance-vie apprécient généralement la simplicité de gestion et la capitalisation automatique des revenus potentiels. L’enveloppe permet d’éviter les démarches fiscales liées aux revenus fonciers et de bénéficier d’un cadre fiscal plus souple à long terme.
Cependant, certains points de vigilance reviennent régulièrement :
- la transparence sur les frais, notamment la part éventuellement retenue par l’assureur sur les revenus distribués ;
- la qualité du suivi client et la clarté des reportings, variables selon les contrats ;
- et la durée de placement, car l’intérêt fiscal de l’assurance-vie se manifeste surtout au-delà de 8 ans.
Ces éléments sont à examiner attentivement avant toute souscription pour s’assurer que le contrat choisi correspond bien à ses objectifs patrimoniaux et à son horizon d’investissement.
Nos clients sont ceux qui en parlent le mieux ! 🤗
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