SCPI : deux ans après, anatomie d’une chute et d’une reprise (Episode 1)

Retour sur un moment de bascule

Deux ans après le début de la correction qui a touché le secteur des sociétés civiles de placement immobilier, le marché présente un paysage contrasté. 

En 2024, 24% des SCPI en nombre ont procédé à une révision à la baisse de leurs prix de parts, tandis que 12% des véhicules ont enregistré une revalorisation (source : ASPIM). Cette situation révèle les ajustements nécessaires pour aligner les valorisations avec les réalités du marché immobilier actuel. 

Le contexte économique récent a été marqué par l'inflation, qui atteignait 5,2% en 2022 et 4,9 % en 2023, avant de redescendre à 2 % en 2024. La volatilité des taux d'intérêt a créé des tensions sur l'ensemble des classes d'actifs immobiliers. Ces fluctuations ont contraint les sociétés de gestion à réévaluer leurs patrimoines, selon les exigences de l'Autorité des Marchés Financiers.

Etat des lieux

Les véhicules les plus impactés par les corrections 

Certaines SCPI historiques ont connu des corrections particulièrement marquées. 

La SCPI Primopierre a ainsi subi quatre baisses de prix successives, passant de 208 € (avant le 15 septembre 2023) à 115 € le 21 janvier 2025, soit une dévalorisation cumulée de -45 % en 16 mois. De même, Laffitte Pierre a vu son prix de part chuter de 450 € à 295 €, représentant une baisse de -34 % depuis mars 2023. (source : sociétés de gestion)

Les SCPI de bureaux ont été particulièrement touchées par ces ajustements. La Française REM, gestionnaire de plusieurs véhicules, a procédé à des révisions significatives début 2025 : LF Grand Paris Patrimoine (-14,51 %), Épargne Foncière (-19,76 %), et Crédit Mutuel Pierre 1 (-18,87 %).

Ces baisses s'expliquent principalement par l'évolution récente du secteur des bureaux, impacté par les nouvelles habitudes de travail et le développement du télétravail. Le bureau est aussi un des secteurs immobiliers qui avaient le mieux résisté pendant la crise sanitaire du Covid-19 en 2020-2021, contrairement aux commerces par exemple qui avaient à l’époque fortement souffert des fermetures administratives. 

On assiste donc à un effet de rattrapage entre ces deux secteurs depuis deux ans concomitamment à la hausse des taux d’intérêt. Gardons à l’esprit que l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions du marché immobilier. La liquidité est limitée.

Les véhicules qui résistent à la tempête

À l'inverse, certaines SCPI récentes ont tiré parti des opportunités de marché depuis 2023. 

La SCPI Transitions Europe, lancée en janvier 2023, a offert un taux de distribution de 8,16 % en 2023 et de 8,25 % en 2024. Pour 2025, la société de gestion Arkea REIM vise au moins 7,50% (non garanti). Son TRI sur 2 ans s’établit à 6,5%. Ces performances s'appuient sur une stratégie de diversification géographique couvrant 6 pays européens et 6 classes d'actifs différentes.

La SCPI Sofidynamic se distingue également avec un objectif de taux de distribution de 8,40 % en 2025 (non garanti) pour son premier exercice complet. Elle vise un TRI cible de 7% sur 5 ans. La SCPI Sofidynamic a été lancée commercialement début 2024. Cette jeune SCPI a réévalué son prix de part de 5% le 3 janvier 2025. Elle se concentre sur les actifs immobiliers ayant récemment subi des baisses de valeur et offrant aujourd’hui une prime de risque élevée. Cette approche opportuniste s’accompagne de frais d'entrée réduits à 2,4 % TTC, contre 8 % à 12 % sur la majorité des SCPI (d’autre frais s’appliquent).

Il convient de préciser que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que les revenus ne peuvent être garantis.

Dans la suite de notre analyse, nous reviendrons sur la querelle entre jeunes SCPI nées de cette période de crise, et SCPI historiques tentant de la dépasser.

Episode 2- Lire la suite 

TRI ou Taux de rendement interne : correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence.

Taux de distribution (TD) : indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il est obtenu en divisant les dividendes bruts de fiscalité versés (avant impôts et prélèvements obligatoires) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Cet article ne constitue pas une recommandation personnalisée. Vous êtes invité à consulter la documentation d’information présentant l’ensemble des caractéristiques, des risques et des frais afférents à l’investissement avant toute décision d’investissement.  Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.