Les SCPI au troisième trimestre 2025 : une collecte en progression malgré les tensions sur les actifs de bureaux

Une collecte des SCPI orientée à la hausse

Des souscriptions nettes en progression

Au troisième trimestre 2025, l’ASPIM annonce une collecte nette de 1,1 milliard d'euros pour le marché des SCPI. Cela représente une hausse de 1 % par rapport au trimestre précédent et de 38 % sur un an glissant. Sur les neuf premiers mois de l'année, la collecte nette s’affiche à 3,3 milliards d'euros, soit une progression de 33 % par rapport à la même période de l'année 2024. Ces données proviennent du communiqué de l'ASPIM et de l'IEIF publié le 4 novembre 2025.

La collecte brute des SCPI s'est établie à 1,35 milliard d'euros au troisième trimestre, en augmentation de 2 % sur un trimestre et de 26 % au cours des 12 derniers mois. Depuis le début de l'année, la collecte brute cumule à 4 milliards d'euros, en hausse de 18 % par rapport aux neuf premiers mois de 2024. Ces chiffres témoignent d'un intérêt maintenu des épargnants pour ce type de placement collectif, malgré les incertitudes qui pèsent sur certains segments du marché immobilier.

Une préférence marquée pour les SCPI diversifiées

Les SCPI à stratégie diversifiée ont concentré 74 % de la collecte brute du troisième trimestre 2025. Cette préférence s'explique par la recherche de mutualisation des risques entre différents types d'actifs immobiliers. Les SCPI à prépondérance bureaux ont capté 14 % des souscriptions, suivies par les SCPI spécialisées dans la santé et l'éducation (3 %), la logistique et les locaux d'activité (3 %), les commerces (2 %) et le résidentiel (2 %). Les SCPI orientées vers l'hôtellerie, le tourisme et les loisirs représentent moins de 1 % du total.

Cette répartition des flux de collecte reflète les préoccupations des investisseurs concernant l'évolution différenciée des marchés immobiliers sectoriels. Les placements diversifiés permettent de diluer l'exposition à un secteur particulier, ce qui peut constituer un élément de gestion du risque, bien que celui-ci demeure présent.

Des tensions persistantes sur la liquidité

Un volume de parts en attente qui augmente

Au 30 septembre 2025, la valeur totale des parts en attente de retrait s'élevait à 2,38 milliards d'euros, représentant 2,7 % de la capitalisation du marché. Il s'agit du deuxième trimestre consécutif de hausse de cet indicateur, signalant une tension sur la liquidité du marché secondaire. Les SCPI de bureaux concentrent 77 % de l'augmentation du volume de parts en attente au troisième trimestre, avec une hausse de 60 millions d'euros.

Cette situation illustre les difficultés rencontrées par certains porteurs de parts souhaitant céder leurs titres dans un contexte où la demande pour les actifs de bureaux reste limitée. La liquidité des SCPI n'est pas garantie et dépend de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché secondaire. Les délais de revente peuvent être significatifs, particulièrement pour les véhicules exposés aux segments immobiliers sous tension.

L'évolution des distributions et des valorisations

Un taux de distribution de 3,50 % sur neuf mois

Depuis le début de l’année, 57 % des SCPI du marché (en nombre) ont pu maintenir ou relever leur niveau de distribution par rapport à la même période de 2024. Parmi ces fonds, 41 % affichent une progression moyenne de 5 % de leurs dividendes (hausse de la distribution pondérée par la capitalisation). À l'inverse, 43 % des SCPI ont dû baisser leur niveau de distribution, avec une diminution moyenne pondérée de 12 %. ! Il faudra attendre le 4e trimestre, traditionnellement celui du réajustement, pour obtenir une image claire et complète de la distribution en 2025.

Le taux de distribution moyen mesuré par rapport au prix de référence au 1er janvier 2025, s’affiche à 3,50 % sur les trois premiers trimestres de l'année (toutes catégories confondues), contre 3,25 % sur la même période de 2024. Cette progression du taux de distribution moyen ne garantit pas le maintien de ce niveau à l'avenir, les revenus distribués par les SCPI dépendant de l'occupation des biens et des conditions du marché locatif.

Il convient de préciser que le taux de distribution ne constitue qu'un élément de la performance d'un placement en SCPI. Il ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts, qui peut être positive ou négative selon les périodes et les véhicules considérés.

Des ajustements de valorisations en cours

Entre le 31 décembre 2024 et le 30 septembre 2025, le prix de part moyen pondéré par la capitalisation a reculé de 3,6 %. L’essentiel de cet ajustement a été réalisé au premier trimestre. Malgré cette stabilité relative des prix de parts depuis quelques mois, l'ajustement des valeurs de réalisation par part se prolonge au premier semestre 2025. Au 30 juin, environ six SCPI sur dix enregistraient une diminution de leur valeur de réalisation, tandis qu'un peu plus d'un tiers restaient stables ou en légère amélioration.

Par typologie, les SCPI à prépondérance bureaux affichent la correction des expertises la plus marquée, avec une baisse de 2,1 % de leur valeur de réalisation depuis le début de l’année. Les véhicules à prépondérance santé et éducation enregistrent une baisse de 1,5 %. Les autres segments évoluent marginalement, entre +0,4 % pour les diversifiées et -0,4 % pour les SCPI hôtels, tourisme et loisirs.

Au global, la valeur de réalisation par part des SCPI s’est effritée de 1,2 % au premier semestre 2025 (en moyenne pondérée par la capitalisation). Combinée à un taux de distribution de 2,30 % au premier semestre 2025, cette diminution de valeur se traduit par un rendement global immobilier (RGI) de 1,1 % sur les six premiers mois de l'année. Le rendement global immobilier est un indicateur important de la performance complète de ce type de placement immobilier. Il est calculé comme la somme du taux de distribution et de la variation de la valeur de réalisation par part. Il ne reflète néanmoins pas exactement la performance comptable de ces véhicules puisque le prix de part ne suit pas exactement l’évolution de la valeur de réalisation.

Au 30 septembre 2025, l’ASPIM relève une capitalisation globale des SCPI à 88 milliards d'euros, quasiment stable sur un an.

La situation des OPCI grand public et des sociétés civiles

Un ralentissement des rachats pour les OPCI

Les OPCI destinés au grand public ont connu des sorties nettes de 241 millions d'euros entre juillet et septembre 2025. Cette situation s'inscrit dans une tendance à la réduction des demandes de rachats, avec un volume en diminution de 10 % par rapport aux trois mois précédents. Sur l'ensemble des neuf premiers mois de 2025, les flux de sortie atteignent 819 millions d'euros, soit une contraction de 51 % comparativement à la période équivalente de 2024.

Du point de vue de la performance, ces véhicules affichent une progression de 0,9 % depuis le 1er janvier 2025 jusqu'à fin septembre, contre 0,6 % constatés à la clôture du semestre. Les actifs sous gestion de ces OPCI totalisent 11,5 milliards d'euros au 30 septembre 2025, marquant une diminution de 1,5 % sur trois mois et de 12 % sur douze mois.

Les sociétés civiles : une tendance à la stabilisation

Entre juillet et septembre 2025, les sociétés civiles à vocation immobilière ont connu des sorties nettes de capitaux de 68 millions d'euros. Ce montant, bien qu'en légère progression sur les deux derniers trimestres, demeure modéré et suggère une orientation vers un point de stabilisation. Depuis janvier 2025, les flux de sortie cumulés atteignent 170 millions d'euros, représentant une contraction de 75 % par rapport aux trois premiers trimestres de 2024.

Sur le plan de la performance globale mesurée depuis le 1er janvier, ces véhicules affichent une évolution de +1,6 % à fin septembre 2025, alors que ce même indicateur s'établissait à +1,2 % six mois plus tôt. Le patrimoine sous gestion de ces sociétés civiles totalise 21,5 milliards d'euros au 30 septembre 2025, un niveau qui reste identique sur trois mois mais accuse un recul de 2 % sur une période de douze mois.

Un contexte qui demeure incertain

Le président de l'ASPIM souligne dans le communiqué que le troisième trimestre confirme les signes de normalisation déjà perceptibles au premier semestre, avec une collecte des SCPI qui poursuit sa progression et des flux de rachats des sociétés civiles et des OPCI qui s'orientent vers un point d'équilibre. Les performances continuent de s'améliorer par rapport aux périodes précédentes.

Toutefois, la pression demeure forte sur les valorisations et la liquidité, en particulier sur les actifs de bureaux. Dans un contexte politique français qui reste incertain, les acteurs du secteur restent vigilants quant aux répercussions potentielles sur les marchés immobiliers au cours des prochains mois.

Les risques inhérents aux placements immobiliers collectifs

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme dont la durée d'investissement recommandée est au minimum de 8 à 10 ans. Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent des conditions du marché immobilier ainsi que du taux d'occupation des biens. La liquidité est limitée et les délais de revente peuvent être significatifs, en particulier en période de tension sur le marché secondaire.

Les performances passées, qu'il s'agisse du taux de distribution ou du rendement global immobilier, ne préjugent pas des performances futures. L'évolution de la valeur des parts peut être négative selon les périodes et les segments immobiliers considérés. Les frais de souscription, de gestion et de sortie impactent la performance nette du placement.

Avant toute décision d'investissement, il est nécessaire de consulter la documentation détaillée du véhicule envisagé et de s'assurer de l'adéquation du placement à son profil de risque, à ses objectifs patrimoniaux et à son horizon d'investissement.

Avertissement : Cet article présente des informations à caractère général sur la base de données publiées par l'ASPIM et l'IEIF. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni une recommandation d'achat ou de vente. Les informations contenues dans cet article sont susceptibles d'évoluer.