SCPI à capital fixe : le renouveau d'une stratégie patrimoniale en 2025

Le marché des sociétés civiles de placement immobilier connaît une transformation profonde. Après plusieurs années dominées par les véhicules à capital variable, les SCPI à capital fixe effectuent un retour remarqué dans le paysage de l'investissement immobilier français. Ce mouvement s'inscrit dans un contexte de normalisation du marché, où la stabilité patrimoniale prime désormais sur la croissance effrénée de la collecte. 

Remake UK 2025 : l'innovation des fonds Focus

La société de gestion Remake propose une approche innovante avec sa gamme Focus, dont Remake UK 2025 constitue le premier représentant. Ce concept de fonds millésimés à durée limitée secoue l’approche actuelle de l'investissement en SCPI.

Une stratégie opportuniste sur le marché britannique

Remake UK 2025 s'appuie sur une analyse approfondie du cycle immobilier britannique. Après trois années de correction liée à la hausse des taux d'intérêt, le marché outre-Manche présenterait selon les gérants des opportunités de valorisation intéressantes. Les bureaux londoniens ont enregistré des baisses de valorisation significatives entre 2022 et 2025 (-26% dans la City de Londres, -38% dans le quartier des Docklands, source CBRE), tandis que la logistique et le commerce de pied d'immeuble ont également connu des ajustements importants.

Un modèle hybride à durée déterminée

Le fonds présente une durée de vie statutaire de sept ans, avec un objectif de collecte limité à 100 millions d'euros. Cette approche tactique permet d'éviter les contraintes liées à la collecte permanente et de concentrer les efforts sur la sélection rigoureuse des actifs. L'objectif affiché (non garanti) est un taux de rentabilité interne supérieur à 9% sur sept ans, dont 6,5% de taux de distribution.

Les investisseurs doivent néanmoins rester conscients des risques inhérents à ce type de placement : risque de change lié à la livre sterling, risque de liquidité, et risque de perte en capital. La commission de souscription de 8,4% TTC reflète la nature ciblée et opportuniste du véhicule. Cette commission est assez élevée si on la rapporte à la durée prévisible d’investissement. Le minimum pour la première souscription est de 10 parts à 1 010 euros la part (soit 10 100 euros). 

Un contexte en amélioration pour le marché français des SCPI

L’année 2025 marque un tournant pour le secteur des SCPI toutes formes confondues en France. La collecte nette a progressé de 33% sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à la même période de l'année précédente, atteignant 3,3 milliards d'euros (source : ASPIM). Cette dynamique positive s'explique par plusieurs facteurs convergents.

La baisse du principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne, désormais fixé à 2% (contre 4% il y a deux ans), améliore l'attractivité relative des SCPI par rapport aux placements monétaires. La rémunération du livret A, tombée à 1,7% en août 2025, oriente davantage d'épargnants vers des supports qui, s’ils ne sont pas comparables, offrent des rendements potentiels plus élevés, en contrepartie d’une prise de risque importante. 

Les avantages structurels du capital fixe

Les SCPI à capital fixe proposent des avantages spécifiques qui peuvent séduire une clientèle d'investisseurs expérimentés. L'absence de souscriptions permanentes limite la dilution des porteurs existants et permet une meilleure visibilité sur la stratégie patrimoniale. La valorisation des parts s'effectue sur un marché secondaire libre, où l'offre et la demande déterminent le prix d'exécution.

Cette mécanique peut générer des décotes par rapport à la valeur intrinsèque des actifs, créant des opportunités d'entrée attractives pour les investisseurs de long terme. Ces véhicules s'adressent à des épargnants qui privilégient la détention d'un patrimoine constitué et stabilisé plutôt que la participation à une phase de développement et de croissance continue.

Risques et précautions d'usage

Tout investissement en SCPI, qu'elle soit à capital fixe ou variable, comporte des risques qu'il convient de mesurer attentivement. Le risque de liquidité demeure prépondérant : la revente des parts n'est jamais garantie et dépend de l'existence d'une contrepartie sur le marché. La durée de placement recommandée s'établit généralement à huit ans minimum, période nécessaire pour amortir les frais d'entrée et bénéficier pleinement du potentiel de valorisation du patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus distribués dépendent de l'occupation effective des immeubles et de la solvabilité des locataires. Les évolutions réglementaires environnementales, notamment les obligations de rénovation énergétique, peuvent également impacter la valorisation des actifs et nécessiter des investissements complémentaires.

Perspectives et recommandations

Le retour des SCPI à capital fixe s'inscrit dans une évolution structurelle du marché vers davantage de maturité et de diversification. Ces véhicules offrent une alternative pertinente pour les investisseurs recherchant une approche patrimoniale conservatrice, une exposition limitée aux aléas de la collecte, et une gestion centrée sur la valorisation d'actifs identifiés.

La diversification demeure une règle fondamentale : il est recommandé de répartir son allocation immobilière entre différentes SCPI, différents secteurs géographiques et différentes typologies d'actifs. L'accompagnement par un conseiller spécialisé permet d'intégrer ces placements dans une stratégie patrimoniale globale, en tenant compte de la situation personnelle, des objectifs d'investissement et de l'horizon de placement de chaque épargnant.

Alors que certaines SCPI à capital variable connaissent des tensions sur leur liquidité, l'année 2025 confirme que les SCPI à capital fixe retrouvent leur place dans l'écosystème de l'investissement immobilier français, offrant une réponse adaptée aux nouvelles attentes des investisseurs en quête de stabilité et de visibilité patrimoniale.

Sources : sociétés de gestion

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.