INVESTIR EN SCPI EN 2026

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui permet d’investir collectivement dans l’immobilier, sans avoir à acheter ni gérer un bien soi-même. En échange, les investisseurs peuvent percevoir une part des loyers versés par les locataires. La société de gestion de la SCPI prélève des frais pour cette expertise.

En 2025, les SCPI retrouvent , une collecte en hausse après un ralentissement en 2024. Le placement offre une façon concrète et indirecte  d’accéder à l’immobilier, même avec un budget limité. En revanche, avant d’investir, il est important de comprendre comment fonctionne une SCPI, quels sont ses avantages et ses risques. Il s’agit d’un investissement long terme : le capital investi n’est pas garanti, ni les revenus, et la liquidité est limitée.
 

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution d’investissement collectif dans l’immobilier. Ici, au lieu d’acheter seul un appartement ou un bureau, vous achetez des parts d’une société qui détient elle-même un grand parc immobilier (bureaux, commerces, logements, établissements de santé, etc.).

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement de la SCPI suit trois grandes étapes.

1. Vous investissez une somme d’argent dans la SCPI.
2. La SCPI utilise cet argent pour acheter et gérer des biens immobiliers.
3. Vous touchez ensuite de potentiels revenus réguliers, généralement tous les trimestres ou mois, provenant des loyers encaissés. Les loyers collectés sont redistribués entre tous les détenteurs de parts, au prorata de ce qu’ils ont investi.

Avec cet investissement, la société de gestion s’occupe de tout : 

• elle choisit les immeubles ;
• gère la location ;
• perçoit les loyers ;
• verse les revenus aux investisseurs.

Pour le travail réalisé, l’investisseur devra régler un certain nombre de frais : 

• frais de souscription ;
• frais de gestion ;
• frais de revente, éventuellement. 

Bon à savoir : Vous pouvez acheter des parts :

• En direct, pour percevoir des revenus réguliers (non garantis) soumis à l’impôt sur le revenu.
• Via une assurance-vie, pour bénéficier d’une fiscalité spécifique après 8 ans.
• À crédit, si vous souhaitez profiter de l’effet de levier du financement, en sachant qu’un crédit engage et doit être remboursé même en l’absence de revenus de l’investissement.

Attention la valeur de vos parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon le marché immobilier et la qualité de la gestion.

À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI peut convenir à plusieurs profils :

• Les épargnants qui recherchent un revenu régulier (non garanti), par exemple pour compléter un salaire ou une retraite.
• Les investisseurs qui veulent diversifier leur patrimoine, sans acheter un bien immobilier en entier.
• Les personnes qui manquent de temps ou d’envie pour gérer un logement locatif (trouver des locataires, faire des travaux, etc.).
• Les contribuables qui veulent préparer leur retraite ou profiter d’une fiscalité avantageuse sous conditions via une assurance-vie ou un PER.

En revanche, ce n’est pas un placement à court terme. Il faut envisager d’y rester au moins 8 à 10 ans. En effet, l’immobilier est un investissement de long terme et la revente des parts peut prendre plus ou moins de temps.

Les avantages clés pour l’investisseur

Investir dans une SCPI en 2025 offre certains avantages : 

• Un accès simple à l’immobilier. Pas besoin d’acheter un appartement ni de gérer les locataires : la société de gestion s’occupe de tout, en échange de frais. Autre avantage, vous pouvez investir à partir de quelques centaines ou milliers d’euros.
• Des revenus potentiellement réguliers. Les potentiels loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs, souvent tous les trimestres, sous forme de revenus locatifs.
• Une gestion totalement déléguée. Vous n’avez aucune contrainte de gestion (moyennant des frais) : pas de travaux, pas de vacance locative à gérer, ni de démarches administratives.
• Une diversification du patrimoine. Votre argent est investi dans de nombreux immeubles (bureaux, commerces, logements, santé, en France ou en Europe, etc.), ce qui permet de répartir le risque.
• Une rentabilité potentiellement intéressante. Le rendement moyen des SCPI a été de 4,72 % en 2024 (source ASPIM)
• Des options fiscales et patrimoniales variées. Vous pouvez investir en direct, pour percevoir des revenus complémentaires (non garantis), via une assurance-vie, pour une fiscalité spécifique après 8 ans ou à crédit, pour profiter de l’effet de levier.

Les rendements passés ne préjugent pas des performances futures . IIs peuvent varier selon la conjoncture économique, la qualité de la gestion et les conditions du marché.

sources : ASPIM / ACPR

Les risques à prendre en compte

Les SCPI offrent un bon compromis entre rendement et simplicité, mais ce n’est pas un placement sans risque : 

• Capital non garanti. La valeur de vos parts peut baisser si le marché immobilier se replie ou si les immeubles perdent de la valeur. Contrairement à un livret d’épargne, le capital n’est pas garanti. Vous pouvez récupérer moins que votre mise initiale en cas de revente défavorable.
• Liquidité limitée. La revente des parts n’est pas immédiate. Il faut attendre qu’un acheteur se présente ou que la société de gestion les rachète (dans le cas d’une SCPI à capital variable). C’est donc un placement à long terme, à envisager sur 8 à 10 ans minimum.
• Rendement variable. Les revenus distribués dépendent des loyers encaissés. Si des biens sont vacants, si des locataires rencontrent des difficultés ou si les loyers baissent, le rendement peut diminuer.
• Frais à prendre en compte. Entre les frais d’entrée (8 à 12 %) et les frais de gestion annuels, une partie de votre capital sert à rémunérer la société de gestion. La rentabilité réelle se mesure sur la durée, pas à court terme.
• Fiscalité parfois lourde. Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Bon à savoir : Vous pouvez utiliser le simulateur de Primaliance, qui permet de modéliser votre investissement en SCPI (montant, rendement, financement à crédit, durée). 

Le simulateur couvre :

• votre situation personnelle (revenus, TMI) ;
• montant à investir et rendement estimé ;
• mode de financement (cash ou crédit) ;
• estimation de la valeur du capital à terme. 

Toutes les SCPI ont un point commun. Elles permettent d’investir collectivement dans l’immobilier sans avoir à gérer soi-même les biens. Mais selon vos objectifs, vous ne choisirez pas la même catégorie de SCPI. L’on distingue principalement trois types : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de valorisation (ou de capitalisation).

SCPI de rendement

C’est la forme la plus connue et la plus répandue. Une SCPI de rendement a pour but de vous verser des loyers réguliers, en contrepartie de votre investissement. Elle investit dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé ou d’éducation) qui génèrent des revenus locatifs potentiellement stables.

Les potentiels loyers encaissés par la société de gestion sont ensuite redistribués aux investisseurs, généralement chaque trimestre, au prorata du nombre de parts détenues.

Les SCPI de rendement peuvent convenir aux personnes qui souhaitent compléter leurs revenus, préparer leur retraite, ou simplement investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion.

Les revenus comme le capital ne sont pas garantis. Ce placement s’envisage sur le long terme.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales, elles, poursuivent un tout autre objectif. Elles permettent de bénéficier d’un avantage fiscal en échange d’un investissement dans l’immobilier résidentiel (souvent neuf ou ancien rénové). C’est le cas, par exemple, des SCPI Pinel, qui offrent une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi, ou encore des SCPI Malraux et Déficit foncier, qui ciblent les bâtiments anciens à réhabiliter.

Ces SCPI distribuent peu de revenus, car la priorité est donnée à la réduction d’impôt. Elles peuvent donc être adaptées aux contribuables fortement imposés, qui cherchent à optimiser leur fiscalité.

SCPI de valorisation (ou de capitalisation)

Les SCPI de valorisation ont une logique différente. Elles ne visent pas à verser des loyers réguliers, mais plutôt à faire croître la valeur du patrimoine sur le long terme. Elles investissent souvent dans des biens sous-valorisés, situés dans des zones à fort potentiel de développement ou nécessitant des travaux susceptibles d’en accroître la valeur.

Les investisseurs ne perçoivent donc que peu ou pas de revenus pendant la durée de détention. Leur gain éventuel se réalise au moment de la revente des parts, si la valeur du patrimoine s’est appréciée. Le capital n’est pas garanti et la valeur peut évoluer à la baisse.

Le rôle des sociétés de gestion et de l’AMF

La société de gestion administre la SCPI. C’est elle qui : 

• choisit les immeubles ;
• gère les locataires ;
• encaisse les loyers ;
• reverse les revenus aux investisseurs.

Elle prend aussi toutes les décisions d’achat, de vente et d’entretien du patrimoine. Elle se rémunère pour ces actes de gestion en prélevant des frais sur les loyers encaissés.

De son côté, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ne gère pas l’argent, mais elle surveille et encadre les sociétés de gestion. Elle leur délivre un agrément obligatoire, contrôle leurs pratiques et vérifie que les informations données aux investisseurs sont transparentes. Cela ne garantit pas la bonne gestion ou la rentabilité du placement, mais donne simplement le cadre légal.

Comment optimiser la fiscalité d’un placement SCPI

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien (ou de parts de SCPI) en deux parties distinctes :

• La nue-propriété, soit le “droit de posséder” les parts.
• L’usufruit, soit le “droit d’en percevoir les revenus” (les loyers).

Avec le démembrement de propriété, la propriété est divisée en deux droits temporaires : celui qui touche les loyers (l’usufruitier) et celui qui deviendra pleinement propriétaire à terme (le nu-propriétaire).

Lorsque vous vous investissez en nue-propriété de parts de SCPI, vous n’encaissez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement (souvent entre 5 et 15 ans). Mais en échange, vous achetez vos parts à prix réduit (décote), car vous renoncez temporairement à percevoir des loyers. En effet, puisque vous n’avez pas l’usufruit, vous ne touchez pas de revenus et donc vous n’êtes pas imposé. Pendant cette période :

• Vous ne déclarez rien aux impôts (c’est l’usufruitier qui doit le faire et payer les impôts liés à ses revenus fonciers).
• Vous évitez les prélèvements sociaux.
• Vous n’êtes pas imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les parts de SCPI démembrées. 

À la fin de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts.
Vous devenez donc propriétaire à 100 % des parts de SCPI et commencez à percevoir les loyers potentiels  sans avoir eu à payer d’impôts pendant toute la phase de démembrement.

Le démembrement accroît encore l’illiquidité du placement en SCPI, et son horizon long terme. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

L’assurance-vie

Investir dans une SCPI à travers une assurance-vie a pour objectif d’investir indirectement dans l’immobilier tout en s’appuyant sur la fiscalité spécifique  de ce placement au bout de 8 ans de détention. Dans ce cas de figure, au lieu d’acheter les parts directement, vous les logez dans un contrat d’assurance-vie, proposé par un assureur partenaire d’une ou plusieurs SCPI.

Dès lors, loyers potentiellement générés ne sont pas imposés immédiatement. Ils sont capitalisés dans le contrat, et la fiscalité ne s’applique qu’en cas de retrait (rachat partiel ou total). Vous évitez chaque année l’imposition sur les revenus fonciers, souvent lourde lorsque la SCPI est détenue en direct.

Au moment du rachat, la fiscalité dépend de la durée de détention de votre contrat.

Le principe du prorata en assurance-vie s’applique lors d’un rachat partiel et impose que chaque retrait soit composé proportionnellement de capital investi et d’intérêts générés, selon leur poids réel dans le contrat.

Cette règle fiscale empêche de retirer uniquement le capital ou uniquement les gains.
Seule la fraction d’intérêts incluse dans le rachat d’assurance-vie est soumise à l’imposition.

Enfin, l’assurance-vie facilite aussi la transmission du patrimoine. Les sommes transmises bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire en cas de décès avant 70 ans (un avantage que ne propose pas la SCPI détenue en direct). Après 70 ans, les règles changent :

• Les nouveaux versements effectués sur le contrat sont soumis à un abattement global de 30 500 €, tous bénéficiaires confondus.
• Au-delà de cette somme, le capital transmis entre dans la succession classique, mais les gains produits par le contrat (les intérêts et plus-values) restent exonérés de droits de succession.

L’investissement à crédit

Investir dans une SCPI à crédit permet en théorie de profiter de l’effet de levier du financement. Au lieu d’acheter vos parts comptant, vous les financez via un emprunt bancaire. Les loyers potentiels perçus peuvent ensuite servir  à rembourser le crédit.

Ce mécanisme présente un intérêt fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI. Autrement dit, vous pouvez réduire votre base imposable, et donc payer moins d'impôts.

Sur le plan patrimonial, c’est aussi un moyen de constituer un capital immobilier sans mobiliser toute son épargne. Vous profitez des revenus potentiels de la SCPI pour rembourser le crédit, tout en devenant pleinement propriétaire des parts à terme. 

Bon à savoir : Attention, en revanche, ce type d’investissement suppose une bonne stabilité financière. Les loyers peuvent baisser ou être suspendus temporairement, et la valeur des parts n’est pas garantie. Même en cas de baisse de rendement, le crédit engage et doit continuer à être remboursé jusqu’à son terme. Il est donc essentiel d’anticiper ses capacités de remboursement et de prévoir une marge de sécurité (revenus complémentaires, épargne de précaution, etc.).

Les modalités de souscription de parts

La souscription des parts de SCPI se fait généralement par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une banque, ou d’une plateforme en ligne spécialisée.

Après analyse de votre profil investisseur et vérification de l’adéquation de votre profil avec la SCPI, il faut remplir un bulletin de souscription, où vous indiquez :

• le montant que vous souhaitez investir (ou le nombre de parts à acheter) ;
• le mode d’investissement choisi (au comptant, à crédit, via assurance-vie, en démembrement, etc.) ;
• et vos coordonnées personnelles et bancaires.

Vous joignez ensuite les pièces justificatives habituelles (pièce d’identité, justificatif de domicile, RIB). Une fois le dossier validé, vous réalisez le virement correspondant au montant souscrit.

Combien investir en SCPI ?

Le montant minimum d’investissement dépend de chaque SCPI, mais il se situe en général entre 1 000 € et 5 000 € (certaines SCPI peuvent vous permettre d’investir un montant moindre). Certaines SCPI à capital variable permettent même d’investir progressivement, en achetant de nouvelles parts au fil du temps.

Quoi qu’il en soit , le prix d’une part est fixé par la société de gestion. Ce prix intègre souvent les frais de souscription, souvent compris entre 8 % et 12 %, destinés à financer la recherche d’immeubles, les frais d’acquisition et la gestion.

Le jeune actif qui cherche à se constituer un patrimoine

Le jeune actif qui souhaite se constituer un patrimoine peut se tourner vers la SCPI. Ce placement peut lui permettre d’accéder à l’immobilier indirectement sans avoir à acheter un bien en entier ni à gérer la location, en contrepartie de frais. 

C’est une façon d’investir dès ses premières années de vie professionnelle, avec un ticket d’entrée relativement accessible (quelques centaines voire milliers d’euros). Les revenus potentiels perçus peuvent ensuite être réinvestis pour faire grandir progressivement son patrimoine, en contrepartie d’accepter le risque de perte en capital.

En revanche, c’est un placement à envisager sur le long terme. Les parts doivent être conservées plusieurs années pour compenser les frais d’entrée et profiter du rendement dans la durée. Pour un jeune actif, la SCPI peut donc être un bon premier pas vers l’investissement immobilier, surtout si elle s’intègre dans une stratégie d’épargne diversifiée (livret, assurance-vie, voire SCPI logée dans un contrat d’assurance-vie).

Le cadre ou l’investisseur intermédiaire cherchant à diversifier

Le cadre ou l’investisseur intermédiaire qui dispose déjà d’une épargne solide peut, lui aussi, trouver un réel intérêt à investir en SCPI. 

Dans son cas, il ne s’agit plus seulement de se constituer un patrimoine, mais de le diversifier. Les SCPI permettent en effet d’ajouter une brique immobilière à un portefeuille déjà composé d’actions, d’assurance-vie ou d’épargne classique. Le tout, sans avoir à gérer directement un bien locatif. 

Ce profil peut rechercher à la fois un revenu complémentaire régulier (non garanti) et un engagement sur le long terme. En choisissant des SCPI gérées de façon professionnelle et diversifiées (par secteur ou par zone géographique), l’investisseur intermédiaire répartit mieux ses risques tout en profitant d’un rendement moyen potentiellement attractif. Il est important pour lui de sélectionner une SCPI qui soit en ligne avec son profil et ses objectifs, et son appétence au risque.

Le retraité en quête de revenus complémentaires stables

Le retraité en quête de revenus complémentaires stables peut également trouver dans la SCPI un placement adapté à sa situation, même si les revenus ne sont pas garantis. Ce type d’investissement permet de percevoir des loyers potentiels réguliers, sans les contraintes de gestion d’un bien locatif (entretien, impayés, recherche de locataires, etc.) assumées par la société de gestion moyennant frais.

Les revenus potentiels distribués par les SCPI, souvent versés chaque trimestre, peuvent constituer ainsi un complément de retraite.

En revanche, comme les parts ne sont pas garanties en capital et que la fiscalité peut être lourde, il est conseillé au retraité de choisir des SCPI solides, voire d’en loger une partie dans une assurance-vie pour bénéficier d’une fiscalité plus douce et anticipera transmission de son patrimoine.

L’investisseur dynamique en recherche de performance

L’investisseur dynamique, en recherche de performance, peut également s’intéresser aux SCPI, notamment à celles qui affichent un objectif de rendement plus élevé ou qui investissent sur des secteurs identifiés comme porteurs (comme la santé, la logistique ou l’immobilier européen). 

Ce profil peut aussi recourir à l’effet de levier du crédit pour chercher à amplifier la rentabilité de son investissement, à condition d’avoir une situation financière adaptée. 

La SCPI reste un placement sans garantie de capital et de revenus. Le recours à un crédit doit s’envisager de façon responsable : l’investisseur doit pouvoir faire face aux échéances d’emprunt même dans le cas où la SCPI cesserait de distribuer des revenus.
 

SCPI vs immobilier locatif classique

L’investissement en immobilier locatif classique consiste à acheter un bien (studio, appartement, maison) pour le louer soi-même. Cela permet de maîtriser son patrimoine, mais cela demande aussi du temps, de la gestion et du capital.

La SCPI, elle, offre une solution “clé en main” : la société de gestion s’occupe de tout (achat, gestion, location, entretien) moyennant des frais. Vous percevez une part des loyers potentiels sans vous occuper de la gestion locative. En revanche, les frais de souscription sont plus élevés et vous n’avez aucun pouvoir de décision sur les biens détenus.

SCPI vs assurance-vie et autres placements financiers

L’assurance-vie est avant tout une enveloppe de  placement financier. Elle permet de faire fructifier son épargne sur des fonds en euros (sécurisés) ou en unités de compte (plus risquées, mais potentiellement plus rémunératrices).

Les SCPI, elles, reposent sur de l’immobilier tangible, avec un rendement potentiel régulier. En revanche, leur liquidité est moindre. Il faut souvent plusieurs mois pour revendre ses parts, alors qu’un rachat sur une assurance-vie peut se faire en quelques jours.

Bon à savoir : Les deux placements peuvent être complémentaires !

SCPI vs autres solutions immobilières collectives

Il existe d’autres formes d’investissement collectif dans l’immobilier, comme les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ou les SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Les OPCI sont plus liquides car elles intègrent une part de placements financiers, mais leur rendement est souvent plus variable. Les SCI nécessitent davantage d’implication (souvent entre proches ou associés).