Les SCPI décotées de 2025 : quelle stratégie patrimoniale pour préparer sa retraite ?
7 mins de lecture
EPSICAP NANO
Taux distribution 2025
7,01%
Objectif de TRI
Non précisé
PGA 2025
8,27%
Prix de souscription
257,00€
Indicateur de risque
3/7
Pourquoi investir dans EPSICAP NANO ?
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Dédiée à l’immobilier tertiaire au sens large (commerces, santé, bureaux, activité, santé, logistique, etc…), la SCPI Epsicap Nano (ex Epsilon 360°) créée en 2021, se distingue par une stratégie d’investissement opportuniste, sans allocation sectorielle prédéterminée.
Epsicap Nano a investi à l'origine uniquement en France, à Paris ou en IDF, dans les grandes métropoles régionales, mais également dans les villes moyennes dynamiques, selon les opportunités.
Les actifs ciblés ont une taille unitaire comprise généralement entre 1 et 5 M€, segment moins exposé à la concurrence des grands investisseurs institutionnels.
En 2025, la société de gestion a étendu le périmètre géographique de la SCPI à l’ensemble des pays européens avec un objectif de 50% de son patrimoine hors de France et la SCPI Epsilon 360° a changé de nom pour devenir Epsicap Nano.
Historique de la SCPI EPSICAP NANO
La SCPI EPSICAP NANO a été lancée en 2021 par la société de gestion Epsicap REIM avec l’objectif de proposer une SCPI diversifiée, accessible et orientée vers des actifs immobiliers de petite et moyenne taille.
Dès ses premières années, la SCPI s’est distinguée par une stratégie ciblant des opportunités dites « nano », souvent délaissées par les grands investisseurs institutionnels, mais identifiés comme offrant des potentiels de rendement attractifs (non garantis).
En 2024, EPSICAP NANO affiche un patrimoine en croissance avec une capitalisation d’environ 131,65 millions d’euros, confirmant la montée en puissance progressive de la SCPI et l’intérêt des investisseurs pour ce positionnement spécifique.
EPSICAP NANO en chiffres clés
Dividende brut 2025
17,79
€
Dividende versé 2025
17,09
€
Taux de distribution 2025
7,01
%
Capitalisation
188,45
M€
Collecte nette 2024
50,97
M€
Collecte brute 2024
56,34
M€
Catégorie
Diversifiée
Type de capital
Variable
Date de création
2021
Frais de souscription
5,00
%
Frais de gestion
12,00
%
Délai de jouissance
5.00
Nombre de parts 2025
733 271
Nombre d'associés 2025
4 464
Nb immeubles 2025
55
Valeur de reconstitution 2025
279,02
€
Valeur de réalisation 2024
224,67
€
Tri 10 ans
n/d
Taux d'occupation 2024
99,95
%
RAN en jours 2024
40,33
Tri 5 ans
n/d
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Avertissement SCPI
L'acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L'appréciation éventuelle du prix de part (net vendeur) sur une année ("évolution du prix de part") a une signification relative.
L'analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération :
Les frais à la souscription ou à l'acquisition de parts, en rapport avec la nature immobilière de l'investissement. Ces frais à l'entrée n'ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une prise de participation plus récente ;
Le fonctionnement du capital, fixe ou variable, de la SCPI qui conditionne la formation du prix net vendeur.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation de votre investissement. L'investissement présente un risque en capital.
L'objectif de rendement n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Votre conseiller est à votre disposition pour étudier les placements qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre situation.
Répartition du patrimoine
Répartition sectorielle 2024
Commerces
Locaux d’activité
Bureaux
Résidences hôtelières
Sante
Divers
Répartition géographique 2025
Province
Etranger
Région parisienne
Le radar Primaliance© sur EPSICAP NANO
Evolution du dividende et du prix de part de EPSICAP NANO
Évolution du taux de distribution et de la variation du prix de référence
Source IEIF - Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
(*) A partir de 2021 : Prix au 01/01 pour les SCPI à Capital Variable, Prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à Capital Fixe. Avant 2021 : Prix moyen pondéré de l'ensemble des transactions de l'année
(**) A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution" qui est la division (i) du dividende brut avant fiscalité (y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de l'année - fiscalité étrangère, impôt sur les plus-value) par le prix de référence (*). Pour 2020 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix de référence(*) (soit le prix de part acquéreur moyen de l’année n).
(***) A compter de 2021, le prix de référence est le prix au 01/01 pour les SCPI à capital variable et le prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à capital Fixe. La variation du prix de référence se détermine par la division (i) de l’écart entre le prix de l’année n et le prix de l’année n-1 (ii) par le prix de référence de l’année n-1. Pour 2021 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : division (i) de l’écart de prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1 par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
(*) A partir de 2021 : Prix au 01/01 pour les SCPI à Capital Variable, Prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à Capital Fixe. Avant 2021 : Prix moyen pondéré de l'ensemble des transactions de l'année
(**) A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution" qui est la division (i) du dividende brut avant fiscalité (y compris prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé au titre de l'année - fiscalité étrangère, impôt sur les plus-value) par le prix de référence (*). Pour 2020 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : dividende brut avant prélèvement libératoire de l'année n divisé par le prix de référence(*) (soit le prix de part acquéreur moyen de l’année n).
(***) A compter de 2021, le prix de référence est le prix au 01/01 pour les SCPI à capital variable et le prix moyen annuel n-1 pour les SCPI à capital Fixe. La variation du prix de référence se détermine par la division (i) de l’écart entre le prix de l’année n et le prix de l’année n-1 (ii) par le prix de référence de l’année n-1. Pour 2021 et les années précédentes, les données présentées sont calculées comme suit : division (i) de l’écart de prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1 par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
Patrimoine
| Nombre d'immeubles en 2025 | 55 |
| Surface gérée 2025 | 126 515 m2 |
| Nombre de locataires 2025 | 115 |
| Prix moyen au m2 2024 | 1 810 €/m2 |
| Prix moyen par immeuble 2024 | 3 359 300 € |
Gestion locative
| Année | Taux d'occupation au 31/12 |
|---|---|
| 2024 | 99.95% |
| 2023 | 100% |
| 2022 | 100% |
Chiffres clés
| Type de capital | variable |
| Capitalisation | 188,45 M€ |
| Collecte nette 2024 | 50,97 M€ |
| Collecte brute 2024 | 56,34 M€ |
| % Parts en attente au 31/12/2025 | 0,00 % |
| % Parts échangé | n/d |
| Versement des dividendes | Mensuelle |
| Frais réel de souscription | 5,00 % |
| Frais de gestion | 12,00 % |
| Délai de jouissance | 5,00 mois |
| Minimum 1ère souscription | 1 028 € |
Evolution du prix sur 1 an glissant
| Date | Prix de souscription | Prix de retrait | Nb de parts | Volume échangé |
|---|---|---|---|---|
| 01-07-2025 | 257,00 € | 244,15 € | 0 | 0 € |
| 4T-2024 | 253,80 € | 241,11 € | 0 | 0 € |
| 01-07-2024 | 252,00 € | 239,40 € | 0 | 0 € |
Rentabilité
| A) Taux de distribution 2024 | 6,55 % |
| B) Evolution du dividende sur 5 ans | n/d |
| C) Evolution du prix sur 5 ans | n/d |
| D) Evolution du prix depuis 01/01 | 1,26 % |
| E) TRI sur 10 ans | n/d |
Patrimoine
| A) RAN en % du dividende 2024 | 11,05 % |
| B) PGE en % du dividende 2022 | 1,73 % |
| C) Pourcentage de charges 2024 | 19,00 % |
| D) Taux de distribuable 2024 | 9,26 % |
| E) PGE/nombre d'immeubles 2022 | 1 064,71 € |
Marché des parts
| A) Prix d'achat/prix de vente | 105,26 % |
| B) Prix d’achat/valeur de reconstitution 2025 | 92,11 % |
| C) Collecte nette/capitalisation 2024 | 38,71 % |
| D) Taux de parts en attente 2025 | 0,00 % |
| E) % Parts échangé | n/d |
Stratégie de la SCPI EPSICAP NANO
La stratégie d’EPSICAP NANO repose sur une diversification sectorielle marquée, intégrant des actifs de bureaux, commerces, hôtellerie et logistique.
Cette approche vise à mutualiser les risques locatifs et à lisser les performances dans différents cycles immobiliers.
La SCPI privilégie des acquisitions ciblées, sur des actifs à taille humaine, situés dans des zones économiquement dynamiques. La gestion se veut sélective, avec une attention particulière portée à la qualité des locataires, à la durée des baux et au potentiel de revalorisation des actifs, sans pouvoir garantir la performance.
Perspectives pour la SCPI EPSICAP NANO
Les perspectives d’EPSICAP NANO sont portées par la poursuite de sa stratégie de diversification et par un marché immobilier offrant encore des opportunités sur les actifs de petite taille. La SCPI ambitionne de continuer à renforcer son portefeuille tout en maintenant un niveau de rendement potentiel attractif (non garanti), grâce à une sélection rigoureuse des investissements.
La société de gestion entend également adapter ses acquisitions aux évolutions économiques et aux nouveaux usages immobiliers.
Notre avis sur la SCPI EPSICAP NANO
La SCPI démontre sa résilience dans un contexte politique et économique qui demeure contrasté.
Points positifs
Diversification sectorielle étendue (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique).
Positionnement sur des actifs “nano”, moins exposés à la concurrence institutionnelle.
Capitalisation en croissance, signe d’un développement progressif et maîtrisé.
- Gestion active et sélective, axée sur la qualité locative.
Points négatifs
Historique encore limité, ce qui réduit la visibilité à long terme sur la performance.
Risque de liquidité, commun à toutes les SCPI, notamment sur des actifs de petite taille.
Sensibilité aux cycles immobiliers, malgré la diversification sectorielle.
Rendement non garanti, dépendant des conditions de marché et de la gestion locative.
- Des frais élevés, avec 5 % de frais de souscription et 12 % de frais de gestion, qui peuvent réduire la rentabilité.
Toute la documentation de EPSICAP NANO
| Bulletin trimestriel - 2025 - 4T | février 2026 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 3T | novembre 2025 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 2T | septembre 2025 | Télécharger |
| DIC - Document d'informations Clés | juillet 2025 | Télécharger |
| Note d'information | juillet 2025 | Télécharger |
| Statuts | juin 2025 | Télécharger |
| Bulletin trimestriel - 2025 - 1T | juin 2025 | Télécharger |
| Rapport Annuel - 2024 | juin 2025 | Télécharger |
EPSICAP NANO
Taux distribution
2025
7,01%
Objectif de TRI
Non précisé
PGA 2025
8,27%
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257,00€
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Questions fréquentes sur la SCPI EPSICAP NANO
Quels sont les avis sur la SCPI EPSICAP NANO ?
La SCPI EPSICAP NANO commence à diversifier son patrimoine à l’international, ce qui peut contribuer à répartir les risques, sans garantir les résultats futurs. Comme tout investissement en SCPI, elle nécessite un engagement sur le long terme. Les frais de souscription de 5,00 % HT (bulletin T3 2025) figurent parmi les plus compétitifs du marché.
Quel est le prix de part de la SCPI EPSICAP NANO ?
Le prix de part de la SCPI EPSICAP NANO au 30/09/2025, qui correspond au prix auquel une part de SCPI est achetée ou vendue sur le marché, a une valeur de 257,00 € (incluant les frais de souscription).
Quelle est la capitalisation actuelle de la SCPI EPSICAP NANO ?
La capitalisation de la SCPI EPSICAP NANO, qui représente la valeur totale de marché des parts émises par la SCPI à un instant donné, est de 183,6 millions d’euros au 30/11/2025.
Quelle est la répartition sectorielle de la SCPI EPSICAP NANO en 2024 ?
En 2024, la SCPI EPSICAP NANO affiche une diversification sectorielle marquée. Les commerces constituent la part la plus importante du portefeuille avec 49 %, suivis des locaux d’activité (17 %) et des bureaux (15 %).
Les résidences hôtelières représentent 9 % des investissements, tandis que le secteur de la santé compte pour 6 %. Les actifs divers complètent l’allocation à hauteur de 4 %.
Quelle est la répartition géographique de la SCPI EPSICAP NANO en 2024 ?
La SCPI EPSICAP NANO privilégie majoritairement les investissements en province, qui concentrent 77 % du portefeuille.
Les actifs situés à l’étranger représentent 12 %, tandis que la région parisienne regroupe 11 % des investissements. Cette répartition géographique vise à capter des opportunités variées tout en limitant le risque de concentration.
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