SCPI : deux ans après, anatomie d’une chute et d’une reprise (Episode 3)

Stratégies d'investissement dans le contexte actuel

L’amorce d’une reprise semble se confirmer depuis le début d’année, d’après les chiffres de l’ASPIM. Alors quelle stratégie pour les nouveaux investisseurs en SCPI ? Et quels ajustements pour les existants ?

L'importance de la diversification

Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent de ne pas investir une part trop importante de son portefeuille de pierre-papier en SCPI récentes, afin de minimiser les risques évoqués. Au sein de ce segment, il convient de viser une diversification des sociétés de gestion, des emplacements et des types de biens.

Ces spécialistes recommandent de ne pas négliger l’inclusion possible de véhicules plus anciens dans les portefeuilles, en veillant à sélectionner ceux qui sont reconnus pour la qualité de leurs actifs et leurs performances passées. Cette approche permet de bénéficier à la fois du potentiel des nouveaux entrants et de la stabilité des meilleurs véhicules établis. Elle ne constitue en aucune sorte une garantie sur les performances à venir.

Critères de sélection pour une approche équilibrée

L'analyse du taux de rendement interne (TRI) reste un indicateur clé pour les SCPI historiques : si le TRI dépasse 5 % par an sur une période de 10 ans minimum, la SCPI mérite l'attention. Il convient néanmoins de tenir compte des frais prélevés par le gestionnaire, des mouvements du prix de part et des dividendes distribués aux associés au fil des années. Comme pour le taux de distribution, le TRI historique n’est pas un indicateur fiable du TRI futur.

Il ne faut pas se laisser attirer par des taux de distribution très élevés sur les SCPI à l'encours faible. Afficher des rendements élevés est nécessaire pour la communication et attirer la collecte en phase de lancement, mais n'est pas forcément reproductible sur le long terme. La prudence commande d'analyser la société de gestion, sa capacité à s'adapter aux évolutions du marché et à gérer efficacement les actifs dans le temps. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine, connaisseur du marché et de ses acteurs, est clé pour démêler les informations et en tirer une analyse adaptée au profil et aux objectifs.

Les opportunités nées de la correction des marchés

La baisse du prix des parts n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. Il est important de se rappeler que l'investissement dans les SCPI doit s'envisager sur le long terme avec un horizon de placement recommandé de 8 à 10 ans. Le taux de distribution moyen des SCPI en 2024 était de 4,72 % selon l'ASPIM contre 4,52% en 2023. Cette progression s'explique principalement par la baisse du prix des parts, qui a renforcé le rendement pour les nouveaux investisseurs.

Pour les investisseurs disposant de liquidités, ces corrections peuvent représenter une opportunité d'acquérir des parts à un prix parfois inférieur à leur valeur de reconstitution, créant un matelas de sécurité supplémentaire concernant la valeur de la part sans pour autant retirer le risque de perte en capital inhérent au placement.

Perspectives d'évolution du marché

Un contexte macro-économique en amélioration

L'année 2025 se développe dans un contexte d'allègement des taux d'intérêt, propice à un marché immobilier renaissant. Le taux d'emprunt immobilier moyen, qui atteignait 4,2 % fin 2023, est descendu à 3,6 % en septembre 2024, puis autour de 3,3 % à l’été 2025 (source : Empruntis.com). Cette détente progressive devrait favoriser une reprise de l'activité immobilière.

L'inflation, revenue à des niveaux plus maîtrisés, permet aux banques centrales d'assouplir drastiquement leur politique monétaire. La BCE a ainsi divisé par 2 son principal taux directeur entre juin 2024 et juin 2025. Ce contexte pourrait créer des conditions plus favorables à la valorisation des actifs immobiliers et à la reprise de la collecte.

Les défis persistants

Le secteur des bureaux reste confronté à des mutations structurelles liées aux nouvelles organisations du travail. Les SCPI fortement exposées à cette classe d'actifs devront poursuivre leurs efforts de repositionnement vers des segments plus résilients.

La question de la liquidité demeure un enjeu central. Certaines SCPI font face à des demandes de retrait importantes, créant des tensions sur leur capacité à honorer les demandes de rachat dans des délais raisonnables. Cette situation rappelle l'importance de considérer l'investissement en SCPI comme un placement à long terme.

Conseils pratiques pour les investisseurs

Face à ce paysage contrasté, plusieurs recommandations émergent pour les épargnants souhaitant investir ou ajuster leurs positions en SCPI :

Pour les nouveaux investisseurs

• Privilégier une approche diversifiée combinant véhicules récents et établis

• Analyser en détail la stratégie et l'équipe de gestion avant tout investissement

• Ne pas se focaliser uniquement sur les performances affichées, particulièrement pour les SCPI à faible encours

• Respecter l'horizon de placement recommandé de 8 à 10 ans minimum

Pour les porteurs actuels

• Éviter les décisions impulsives face aux baisses de prix de parts

• Considérer ces corrections comme des ajustements de valorisation plutôt que des pertes définitives

• Maintenir une vision long terme centrée sur les potentiels revenus distribués

• Profiter éventuellement des décotes pour renforcer les positions sur des véhicules identifiés comme de qualité

En bref : l’immobilier est une affaire de cycles, et d’horizons. Parfois bouchés, parfois dégagés, en tout cas toujours long terme. Ce type d’investissement doit se penser comme tout placement, en adéquation avec son profil et ses objectifs.

TRI ou Taux de rendement interne : correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence.

Taux de distribution (TD) : indicateur de performance qui mesure la rentabilité annuelle d’une SCPI. Il est obtenu en divisant les dividendes bruts de fiscalité versés (avant impôts et prélèvements obligatoires) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.

Cet article ne constitue pas une recommandation personnalisée. Vous êtes invité à consulter la documentation d’information présentant l’ensemble des caractéristiques, des risques et des frais afférents à l’investissement avant toute décision d’investissement.  Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.