Il était une fois la SCPI en Amérique

Les premières SCPI tournées vers les États-Unis

Corum USA : une approche pionnière

Corum AM a lancé en novembre 2024 Corum USA, première SCPI française consacrée exclusivement au marché immobilier américain. Cette structure vise à constituer un patrimoine composé à 90 % minimum d'actifs situés aux États-Unis, le reste pouvant être investi en zone euro. Le ticket d'entrée de 200 euros (frais et commission de souscription compris) permet à de nombreux épargnants d'accéder à ce placement collectif.

Cette SCPI adopte une stratégie de diversification sectorielle couvrant les bureaux, commerces, hôtellerie, infrastructures industrielles et logistiques, établissements de santé et d'éducation. Le résidentiel classique reste exclu de la stratégie d'investissement. La première acquisition porte sur un local commercial de 1 000 m² à Manhattan, acquis pour 17 millions de dollars.

L'objectif de taux de distribution annuel s'établit à 4,5 % net de frais, brut de fiscalité, et le taux de rendement interne cible sur 10 ans est également de 4,5 %. Ces objectifs constituent des ambitions et ne peuvent être garantis. Les performances dépendent de l'évolution des marchés immobiliers locaux et des conditions économiques.

Principal Inside : une stratégie transatlantique

Principal Asset Management, gestionnaire mondial disposant en 2025 de plus de 100 milliards d'euros d'actifs immobiliers sous gestion, a introduit Principal Inside en septembre 2025. Cette SCPI se distingue par une allocation équilibrée entre les États-Unis et l'Europe hors France.

La stratégie consiste à investir pour moitié aux États-Unis et pour moitié sur les marchés européens, incluant l'Allemagne, l'Espagne, l'Irlande, l'Italie, le Portugal, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. Cette répartition vise à combiner le dynamisme du marché américain avec la résilience des marchés européens.

Principal Inside cible un taux de distribution de 6 % brut (5 % net d’impôt) et un taux de rendement interne objectif de 6,5 % sur 10 ans. Le prix de part s'établit à 250 euros (frais et commission de souscription inclus), avec un tarif préférentiel de 238 euros proposé aux souscripteurs avant fin janvier 2026. Le minimum de souscription est de 10 parts. La SCPI s'appuie sur un réseau de près de 500 collaborateurs présents dans huit pays européens et aux États-Unis.

Iroko Atlas : une diversification opportuniste en Amérique du Nord

Principalement exposée aux marchés immobiliers de l’Europe de l’Ouest (hors France), la SCPI Iroko Atlas lancée en septembre 2025 prévoit d’explorer de façon opportuniste l’Europe de l’Est et l’Amérique du Nord (Etats-Unis et Canada). Elle s’inscrit donc dans la tendance actuelle des SCPI d’ouvrir leur univers d’investissement au-delà des marchés européens. Elle vise un objectif de taux de distribution de 6.5 %, et un TRI de 7 % à 10 ans.

Le contexte du marché immobilier américain

Les caractéristiques du marché

Les États-Unis représentent la première destination mondiale pour les investissements immobiliers. Selon les données communiquées par les sociétés de gestion lors du lancement de leurs SCPI, le marché américain afficherait une taille 1,6 à 1,7 fois supérieure au marché européen en termes de volumes investis. Les investissements annuels en immobilier commercial s’élèveraient à 489 milliards d’euros (en contrevaleur) aux États-Unis contre 285 milliards d’euros en Europe (Source : European public real estate association, moyenne sur dix ans au T1 2024).

L'économie américaine concentre 26,5 % de la richesse globale avec un PIB approchant 30 000 milliards de dollars. Cette première puissance économique mondiale se caractérise par son dynamisme, sa capacité d'innovation et la profondeur de ses marchés immobiliers professionnels.

La fenêtre d'opportunité actuelle

La hausse des taux d'intérêt depuis 2022 a modifié la dynamique du marché immobilier américain. L'accès au crédit s'est restreint, réduisant le nombre d'investisseurs actifs. Cette situation a entraîné une correction significative des valeurs d'actifs. Le rendement moyen des biens immobiliers commerciaux aux États-Unis a ainsi atteint son plus haut niveau depuis 2015 selon l’indice immobilier du NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) NPI (NCREIF Property Index). Il est passé de 3,80 % en 2022 à plus de 4,75 % fin 2024. A loyers constants, cela représente une baisse de prix de 20 %.

La baisse progressive des taux directeurs amorcée fin 2024 crée une phase de transition. Les prix restent inférieurs aux niveaux d'avant 2022, tandis que les loyers se maintiennent. Cette configuration offre des rendements locatifs potentiellement attractifs pour des acquisitions réalisées dans cette période. Pour les investisseurs européens comme les SCPI, la baisse du dollar observée depuis le début de l’année 2025 renforce l’attractivité actuelle du marché immobilier américain. Les nouvelles acquisitions se font sur un niveau de taux de change attractif, même s’il faut mentionner l’impact négatif sur les loyers et les valorisations des actifs mis en portefeuille avant l’été 2025. L’évolution future de la devise américaine n’est pas garantie, elle peut jouer défavorablement sur les acquisitions actuelles.

Les aspects fiscaux de l'investissement

Le traitement fiscal des revenus américains

La convention fiscale entre la France et les États-Unis détermine les modalités d'imposition des revenus immobiliers. Pour Corum USA, les revenus sont considérés comme des revenus financiers, éligibles au prélèvement forfaitaire unique de 30 % en France.

Les revenus font l'objet d'une retenue à la source aux États-Unis de 30 %, puis sont soumis à la flat tax française de 30 %. La convention fiscale permet d'éviter une véritable double imposition grâce à des mécanismes de crédit d'impôt. Les modalités précises dépendent de la situation individuelle de chaque porteur de parts.

Les déclarations fiscales requises

Les investisseurs doivent déclarer les revenus perçus via ces SCPI dans leur déclaration fiscale française. Les sociétés de gestion fournissent les documents nécessaires, incluant les informations sur les revenus de source américaine et les retenues à la source effectuées.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement par les autorités fiscales. Les règles peuvent évoluer en fonction des modifications législatives tant en France qu'aux États-Unis.

Les spécificités du marché américain

Le marché immobilier américain présente des caractéristiques propres. Les cycles immobiliers peuvent différer selon les États et les régions. La réglementation locale varie d'un État à l'autre, nécessitant une connaissance approfondie des marchés ciblés.

Les risques locatifs dépendent de l'évolution économique locale, des taux d'occupation et de la solvabilité des locataires. La distance géographique impose une gestion déléguée à des équipes locales. La qualité de cette gestion constitue un élément déterminant pour la performance.

Les éléments de diversification patrimoniale

L'accès à de nouveaux marchés

Ces SCPI permettent d'accéder à des actifs immobiliers professionnels difficilement accessibles pour les particuliers. Les immeubles de bureaux, commerces et entrepôts logistiques situés dans des emplacements stratégiques aux États-Unis requièrent des capitaux importants pour un investissement direct.

La mutualisation via une SCPI permet de diluer les risques locatifs sur un parc diversifié. La sélection des actifs s'appuie sur l'expertise de sociétés de gestion disposant d'une présence locale. Cette présence facilite l'identification des opportunités et le suivi de la gestion.

La complémentarité avec les placements européens

L'investissement aux États-Unis vient compléter les placements immobiliers français et européens. Les cycles immobiliers américains et européens ne sont pas parfaitement corrélés, offrant une diversification des risques liés aux marchés.

Cette diversification géographique permet de s'affranchir partiellement de la dépendance aux cycles économiques domestiques. Les marchés américains et européens présentent des caractéristiques différentes en termes de profondeur, de liquidité et de réglementation.

Les perspectives du marché

L'élargissement de l'offre

L'apparition de ces premières SCPI orientées vers le marché américain pourrait inciter d'autres sociétés de gestion à développer des offres similaires. Le marché immobilier américain représente une opportunité de diversification pour les investisseurs français.

Les retours d'expérience sur ces premiers véhicules permettront d'affiner les stratégies d'investissement et d'identifier les segments les plus porteurs. L'évolution de la collecte constituera un indicateur de l'intérêt des investisseurs pour cette classe d'actifs.

Les facteurs d'évolution

L'évolution des taux d'intérêt aux États-Unis et en Europe influence les valorisations immobilières et les rendements locatifs. Les politiques économiques américaines peuvent affecter la dynamique des marchés immobiliers professionnels.

Les tensions géopolitiques, les évolutions monétaires et les modifications réglementaires constituent autant de facteurs susceptibles d'influencer la performance de ces placements. Une veille attentive de ces éléments permet d'anticiper les évolutions potentielles.

Les risques associés à ces placements

Le risque de change

L'investissement dans des actifs immobiliers américains expose les porteurs de parts aux fluctuations du dollar américain. La variation du cours du dollar peut affecter la valeur du patrimoine immobilier et celle des revenus distribués, tant à la hausse qu'à la baisse.

Corum USA n'a pas recours à une couverture systématique du risque de change. Principal Inside affiche une exposition cible au risque de change d'environ 50 % en rythme de croisière, pouvant atteindre 100 % lors de la phase de lancement. Cette exposition constitue à la fois un risque et une opportunité de diversification monétaire.

Les risques inhérents au placement en SCPI

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution des marchés immobiliers. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers encaissés ainsi que des charges afférentes aux immeubles et au fonctionnement de la SCPI.

La liquidité de ces placements demeure limitée. La revente des parts n'est pas garantie et peut nécessiter plusieurs mois en fonction de l'évolution du marché immobilier. Les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts.

L'horizon de placement recommandé s'établit à 8 à 10 ans minimum. Ces véhicules d'investissement ne conviennent pas à des objectifs de court terme. Les frais de souscription et de gestion doivent être intégrés dans l'analyse de la performance potentielle.

Le risqué lié à un fonds non constitué

Pour les SCPI en phase de lancement, les investisseurs ne bénéficient pas de la solidité d’un patrimoine déjà constitué, et ne peuvent s’engager que sur la foi d’une stratégie. Investir dans une jeune SCPI implique une plus faible dilution des risques en raison du moindre nombre d'actifs, ce qui nécessite une plus grande attention lors de la décision d'investissement.

Les conditions d'investissement

Les modalités de souscription

Pour Corum USA, le prix de part s'élève à 200 euros intégrant une commission de souscription de 12 %. Le délai de jouissance s'établit à 5 mois. Les dividendes potentiels sont distribués mensuellement.

Principal Inside propose un prix de part de 250 euros frais et commission de souscription inclus (238 euros en période promotionnelle) avec un minimum de souscription de 40 parts pour bénéficier du tarif préférentiel), et de 10 parts pour le tarif standard. Les dividendes potentiels sont versés trimestriellement.

La SCPI Iroko Atlas affiche un prix de part à 200 euros avec un minimum d’investissement de 5 000 euros (25 parts). 

Les documents requis

La souscription nécessite la fourniture d'une pièce d'identité en cours de validité, d'un relevé d'identité bancaire, d'un justificatif de domicile de moins de trois mois et d'une attestation justifiant l'origine des fonds.

Les documents d'information réglementaires, incluant la note d'information visée par l'AMF, doivent être consultés avant toute décision d'investissement. Ces documents précisent les caractéristiques, les frais et les risques associés à chaque SCPI.

L'adéquation à la situation patrimoniale

Les profils d'investisseurs concernés

Ces SCPI peuvent convenir à des investisseurs recherchant une diversification géographique au-delà des frontières européennes. Elles s'adressent à des personnes disposant d'une capacité d'épargne et acceptant un horizon de placement long terme.

La compréhension des risques associés, notamment le risque de change et l'exposition à des marchés étrangers, constitue un prérequis. L'investisseur doit être en mesure d'accepter une variabilité des revenus et une liquidité limitée.

L'analyse préalable nécessaire

Chaque situation patrimoniale étant unique, il convient d'évaluer l'adéquation de ce type de placement notamment avec ses objectifs personnels et sa tolérance au risque. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et peut évoluer.

Une analyse approfondie de sa situation financière, de ses objectifs patrimoniaux et de son horizon d'investissement demeure indispensable avant toute décision. Le recours à un conseil spécialisé peut être recommandé pour évaluer la pertinence de ce placement dans une stratégie patrimoniale globale.

Conclusion

L'ouverture de l’univers des SCPI au marché immobilier américain constitue une innovation pour les investisseurs français. Ces véhicules permettent d'accéder à des actifs professionnels situés aux États-Unis avec un ticket d'entrée accessible.

Les caractéristiques de ces placements, incluant le risque de change, l'exposition à des marchés étrangers et une liquidité limitée, nécessitent une compréhension approfondie. Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La variation du cours du dollar implique un risque de perte en capital et des fluctuations potentielles dans les revenus distribués. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.