L'histoire d'Iroko : de la création d'Iroko Zen au lancement d'Iroko Atlas

Une société de gestion qui redéfinit l'investissement immobilier collectif

La société de gestion Iroko illustre la dynamique entrepreneuriale du secteur de l'épargne immobilière en France. Créée avec l'ambition de proposer des solutions d'investissement transparentes et accessibles, elle s'est progressivement imposée comme un acteur reconnu du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Le lancement de sa nouvelle SCPI Iroko Atlas marque une nouvelle étape importante pour cette Iroko. Cette évolution témoigne des mutations du secteur et des attentes évolutives des épargnants d’aujourd’hui.

Les fondements d'Iroko Zen : une approche différenciée du marché

La création d'une SCPI innovante en 2020

La SCPI Iroko Zen a été créée en 2020 avec une stratégie d'investissement axée sur la diversification géographique européenne. Le contexte de l’époque était complexe, avec la pandémie de Covid-19. Dès sa création, cette SCPI à capital variable s'est distinguée par un modèle économique particulier, notamment l'absence de commission de souscription. Ce choix stratégique permet aux épargnants de bénéficier d'un investissement total de l’épargne allouée, bien que compensé par des frais de gestion assez élevés (14,4% TTC des produits locatifs), adaptés au modèle.

Comme tout investissement en SCPI, la souscription de parts d’Iroko Zen comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme dont la durée d'investissement recommandée est de 10 ans minimum. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions du marché immobilier. La liquidité est limitée.

Une stratégie d'acquisition diversifiée

La société de gestion a développé une approche opportuniste sur Iroko Zen, privilégiant dans un premier temps des actifs de petite taille aux potentiels de rendement intéressants. Cette stratégie a permis de constituer rapidement un portefeuille diversifié, réparti entre différentes typologies d'actifs : bureaux, commerces, locaux d'activité, entrepôts et hôtellerie. La diversification géographique constitue un pilier de la stratégie d'Iroko Zen. Au 30 juin 2025, le patrimoine se répartit sur six pays européens : France (35%), Royaume-Uni (21%), Pays-Bas (14%), Irlande (11%), Espagne (10%) et Allemagne (8%). Cette répartition permet de diluer les risques liés aux marchés immobiliers nationaux spécifiques, sans les éliminer.

Les performances d'Iroko Zen : une trajectoire de croissance

L'évolution de la capitalisation

La SCPI Iroko Zen a connu une croissance soutenue de sa capitalisation dès son démarrage, atteignant 1,1 milliard d'euros au 30 juin 2025. Cette progression reflète la confiance des épargnants

et la capacité de la société de gestion à investir les fonds collectés. Au deuxième trimestre 2025, la collecte nette s'est élevée à 132 millions d'euros, portant le nombre total d'associés à 22 651.

Cette dynamique de collecte s'accompagne d'un développement du patrimoine immobilier. La SCPI compte désormais 149 actifs sous gestion, avec sept nouvelles acquisitions réalisées au deuxième trimestre 2025 pour un montant de 124 millions d'euros hors droits.

Les indicateurs de performance

Le taux de distribution d'Iroko Zen s'établit à 7,32% en 2024, dépassant pour la quatrième année consécutive l'objectif non garanti de 6%. Cette performance s'inscrit dans une stratégie de distribution mensuelle des dividendes, sous réserve du paiement effectif des loyers par les locataires. Le taux de rendement interne (TRI) (*) depuis la création s'élève à 7,28%. Cet indicateur intègre à la fois la distribution des dividendes et l'évolution du prix de part. Il convient de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La diversification par l'international : enjeux et défis

L'exposition aux marchés étrangers

La stratégie internationale d'Iroko Zen génère des revenus majoritairement étrangers, représentant 67,40% des loyers au deuxième trimestre 2025. Cette exposition présente des avantages en termes de diversification des risques géographiques, mais implique également des risques de change pour les investissements hors zone euro.

Les investissements à l'étranger peuvent bénéficier de conditions fiscales spécifiques, mais nécessitent une gestion adaptée des contraintes réglementaires locales. Les loyers perçus à l'étranger sont soumis à une fiscalité étrangère prélevée à la source, qui peut impacter les revenus nets distribués aux associés.

Les défis opérationnels de l'expansion européenne

La gestion d'un patrimoine immobilier diversifié géographiquement requiert une expertise locale approfondie. Iroko a choisi d'externaliser la gestion locative de ses biens à des spécialistes dans chacun des pays où elle possède des actifs. Cette approche permet de bénéficier de compétences locales tout en maintenant un contrôle centralisé de la stratégie d'investissement.

Le lancement d'Iroko Atlas : une nouvelle étape stratégique

Une SCPI entièrement orientée vers l'international

En 2025, Iroko franchit une nouvelle étape avec le lancement d'Iroko Atlas, sa seconde SCPI. Cette nouvelle offre se distingue par un positionnement 100% international, excluant délibérément les investissements sur le territoire français. Cette approche répond à une demande spécifique d'épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine au-delà des frontières nationales. La SCPI vise particulièrement des pays comme la Pologne, la République tchèque et le Portugal. Elle cible des actifs de 1 à 10 millions d’euros.

Iroko Atlas présente des caractéristiques différenciées par rapport à Iroko Zen. Le montant minimum de souscription s'élève à 5 000 € (prix d’une part : 200 euros, sans frais), soit un niveau d'entrée supérieur à celui d’Iroko Zen. Cette différence peut s'expliquer par une stratégie de positionnement distincte et des contraintes opérationnelles spécifiques liées aux investissements exclusivement étrangers. Pour les premières semaines de commercialisation, les souscripteurs bénéficient sur Iroko Atlas d’une première décote de 9% sur le prix de part (prix « sponsor » 182 €) jusqu’à épuisement d’une enveloppe de 20 millions d’euros et avec un seuil minimum d’investissement de 25 480 €. Puis d’une deuxième décote, de 4 % (prix  « sponsor » 192 €) dans une enveloppe limitée à 10 millions d’euros, et avec un minimum d’investissement de 26 880 €.

Si la société de gestion ne prélève pas de frais d’entrée, d’autres frais s’appliquent, détaillés dans les documents d’information, notamment des commissions sur les loyers perçus (de 14,4 à 16,8 %) et des frais en cas de sortie anticipée avant 5 ans (6%).

Les performances cibles

La SCPI Iroko Atlas annonce un taux de distribution cible à 6,5 %, un taux de rendement interne à 10 ans de 7 % (non garantis).

Les implications fiscales et réglementaires

Le positionnement international d'Iroko Atlas soulève des questions fiscales particulières. Les revenus provenant exclusivement de l'étranger peuvent bénéficier d'un régime fiscal spécifique à l'impôt sur le revenu, sous réserve de l'évolution de la réglementation fiscale et de la situation personnelle de chaque investisseur.

L'investissement dans la SCPI Atlas comporte un risque de perte en capital. Il s'agit d'un placement à long terme dont les revenus ne sont pas garantis et dépendent des conditions des marchés immobiliers étrangers. La liquidité est limitée, et les investissements hors zone euro présentent un risque de change supplémentaire.

Les enjeux de la croissance pour une société de gestion

La gestion de l'expansion

Le développement d'Iroko illustre les défis rencontrés par les sociétés de gestion en croissance. La multiplication des véhicules d'investissement nécessite une organisation adaptée et des équipes spécialisées. La société doit maintenir un niveau de service constant tout en développant de nouvelles expertises, notamment dans la gestion des risques internationaux.

La diversification de l'offre produits permet de répondre à des profils d'investisseurs variés, mais implique également une complexification de la gestion opérationnelle. Chaque SCPI nécessite un suivi spécifique et une stratégie d'investissement cohérente avec ses objectifs.

Les défis concurrentiels du marché

Le marché des SCPI connaît une intensification de la concurrence, avec l'émergence de nouveaux acteurs et l'innovation dans les modèles économiques. La stratégie d'Iroko, basée sur l'absence de frais de souscription et la digitalisation des processus, répond à cette évolution concurrentielle. Cependant, cette approche nécessite une adaptation constante pour maintenir sa différenciation.

La multiplication des SCPI internationales sur le marché illustre l'intérêt croissant des épargnants pour la diversification géographique. Dans ce contexte, la capacité d'Iroko à démontrer la pertinence de sa stratégie d'investissement au-delà des seuls avantages fiscaux constitue un enjeu déterminant.

Perspectives d'évolution pour Iroko

Les enjeux de maturité du secteur

L'évolution d'Iroko s'inscrit dans un contexte de maturation du marché des SCPI. Les investisseurs développent une approche plus analytique des placements immobiliers collectifs, nécessitant une transparence accrue sur les stratégies d'investissement et les performances réelles. Cette exigence impose aux sociétés de gestion de renforcer leur communication et leur reporting. La labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) obtenue par Iroko Zen témoigne de l'intégration des critères extra-financiers dans les stratégies d'investissement. Cette démarche répond aux attentes d'une clientèle soucieuse de l'impact environnemental et social de ses placements.

La SCPI Iroko Atlas quant à elle répond aux exigences de l’article 8 de la SFDR, obligeant les gestionnaires à communiquer un certain nombre de paramètres environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

La question de la diversification des risques

Le développement d'une gamme de SCPI permet à Iroko de proposer des profils de risque différenciés. Iroko Zen, avec son approche diversifiée France-Europe, présente un profil de risque différent d'Iroko Atlas, exclusivement internationale. Cette complémentarité peut permettre aux investisseurs de construire une allocation patrimoniale adaptée à leurs objectifs.

Toutefois, la concentration géographique d'Iroko Atlas sur les marchés étrangers implique une exposition potentiellement accrue aux risques de change et aux spécificités réglementaires locales. Les investisseurs doivent évaluer ces risques dans le contexte de leur stratégie patrimoniale globale.

Conclusion : une trajectoire de croissance à surveiller

L'histoire d'Iroko illustre la dynamique d'une société de gestion qui a su identifier très tôt les attentes du marché et proposer des solutions différenciées. Le succès initial d'Iroko Zen malgré un timing de démarrage peu porteur (épidémie de Covid-19) démontre la pertinence du positionnement adopté, tandis que le lancement d'Iroko Atlas témoigne de la volonté d'élargir l'offre.

La SCPI Iroko Zen a récemment augmenté son prix de part (de 202 à 204 € le 1er août 2025), alors que d’autres SCPI du marché ont à l’inverse réduit leur prix de souscription depuis le début de l’année. Ces variations rappellent aux épargnants que l'investissement immobilier, même collectif, reste soumis aux aléas des marchés à la hausse comme à la baisse. La capacité d'Iroko à maintenir la qualité de sa gestion tout en développant de nouveaux véhicules d'investissement constituera un élément déterminant de son évolution future.

Les épargnants considérant un investissement dans les SCPI gérées par Iroko doivent évaluer ces placements dans le cadre d'une stratégie patrimoniale diversifiée, en tenant compte des risques spécifiques liés à chaque véhicule. L'accompagnement par un professionnel du conseil en investissement peut s'avérer utile pour optimiser l'adéquation entre les objectifs d'investissement et les caractéristiques des produits proposés.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Source : société de gestion

TRI ou Taux de rendement interne : correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence.

TD ou Taux de Distribution ou Rendement : la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées)