Avantages et inconvénients des SCPI

Diversification et mutualisation des risques immobiliers

Lorsque vous achetez une part de SCPI, la société investit votre argent et celui des autres épargnants en achetant des biens, dans le but de générer des loyers et de vous en reverser une part (sans pouvoir le garantir). Votre argent ne va pas dans un seul immeuble. Il est réparti dans des dizaines, parfois des centaines de biens :

• bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel…
• situés dans différentes villes (Paris, grandes métropoles, régions, parfois Europe) ;
• avec différents locataires (entreprises, administrations, commerces, cliniques…).

Autrement dit, la SCPI ne dépend pas d’un seul locataire ni d’un seul marché local. Dès lors, si un locataire quitte un immeuble ou si un marché local traverse une baisse, cela ne remet pas en cause tout votre investissement. En effet, les autres locataires et immeubles continuent de payer des loyers. 

Le risque est dilué, à l’inverse d’un investissement immobilier classique où il est concentré dans un seul bien.

Cette diversification et mutualisation des risques est un vrai avantage pour les épargnants. Vous avez accès à une diversification professionnelle que vous ne pourriez pas reproduire en achetant un seul appartement. Cela offre de la visibilité sur les potentiels revenus (les loyers versés) et dilue le risque locatif (vacance, impayés, baisse de valeur d’un secteur). Toutefois, cela ne garantit pas le capital investi, ni la liquidité du placement.

Dans une SCPI, la gestion est assurée par une société de gestion, ce qui signifie que l’investisseur n’intervient pas directement dans l’administration des biens.

Concrètement, elle prend en charge l’ensemble des aspects opérationnels : la recherche et la sélection des locataires, la rédaction et la signature des baux, ainsi que l’encaissement des loyers. Elle veille également à l’entretien des biens, organise et supervise les travaux lorsque cela est nécessaire, et gère les éventuels incidents comme les impayés.

Au-delà de ces missions, la société de gestion assure aussi le suivi administratif et comptable. Elle s’occupe enfin des décisions d’investissement, en arbitrant les acquisitions et les cessions d’immeubles afin d’optimiser la performance globale du portefeuille.

En tant qu’associé, vous ne gérez rien du tout. Vous recevez simplement les potentiels revenus (loyers distribués). Cette fonction est un vrai plus, surtout si vous n’avez pas le temps de gérer un bien immobilier, ne souhaitez pas gérer les imprévus, ou n'avez pas envie de traiter avec des locataires, artisans, notaires, etc.

En revanche, la société de gestion ne travaille pas gratuitement. Pour ce service rendu, elle se rémunère sous forme de frais de souscription et de gestion prélevés sur le montant de la souscription, et sur les loyers encaissés.

Contrairement à un achat immobilier classique (où il faut souvent plusieurs milliers d’euros), la SCPI permet d’acheter des parts d’un parc immobilier. Le prix d’une part varie selon la SCPI, mais se situe souvent autour de 200 € à 1 000 €. Cela signifie que vous pouvez investir dans l’épargne immobilière sans avoir à investir une grosse somme de départ.

Autre point à noter, vous pouvez contracter un crédit immobilier (ou un prêt personnel dans certains cas) pour acheter des parts de SCPI, comme si vous achetiez un appartement.

Avec l’emprunt :

• vous investissez plus que votre apport initial ;
• les potentiels loyers de la SCPI peuvent vous aider à rembourser une partie du crédit ;
• vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit.

En revanche, cela ajoute un risque. Vous avez un crédit à rembourser quoi qu’il arrive et cela vous engage. La SCPI n’a pas un rendement garanti. Si les dividendes baissent, vous continuez quand même à payer vos mensualités de crédit. Vous ne pouvez donc pas compter uniquement sur ces revenus pour faire face à vos échéances.

La plupart des SCPI versent des revenus tous les trimestres. Ce sont les loyers encaissés sur les immeubles, répartis entre les investisseurs. L’objectif est de  profiter d’un revenu potentiellement régulier. Mais attention, ce n’est jamais garanti, car il dépend du taux d’occupation des immeubles, des loyers réellement perçus, ainsi que des décisions de la société de gestion.

Le placement peut également générer un potentiel de plus-value à la revente des parts. En effet, la valeur des immeubles détenus par la SCPI peut augmenter avec le temps, en fonction des quartiers qui se développent, des immeubles rénovés, ou de la hausse globale du marché immobilier.

Toutefois, les loyers comme la valorisation, dépendent de l’évolution des marchés, ce qui peut faire fluctuer l’investissement à la hausse comme à la baisse. Le capital n’est pas garanti.

Les SCPI sont réglementées et contrôlées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Cela signifie que la société de gestion doit respecter des règles strictes, doit publier des rapports détaillés, est auditée régulièrement et doit protéger l’épargnant (transparence, règles de gestion, information).

Il existe donc un cadre juridique sérieux. En revanche, il n’existe aucune garantie de performance ni de capital.

L’AMF garantit que la société de gestion est contrôlée et que son fonctionnement est transparent et réglementé. Mais elle n’assure pas le niveau des loyers, le rendement, la valeur future des parts, la liquidité (vendre rapidement).

Frais importants impactant la rentabilité

Les SCPI ont deux types de frais principaux :

1. Les frais de souscription (ou d’entrée), prélevés lorsque vous achetez des parts, en général autour de 8 % à 12 % du montant investi. Autrement dit, si vous investissez 1 000 €, une partie sert immédiatement aux frais.
2. Les frais de gestion annuels prélevés sur les loyers encaissés, souvent autour de 8 % à 10 % des loyers. Vous ne les payez pas directement, ils sont déjà déduits avant que vous receviez les revenus.

Ces frais représentent un vrai coût. Ils peuvent être un problème si vous voulez investir pour seulement 2 ou 3 ans, car dans ce cas, ils peuvent impacter votre rentabilité. En revanche, sur longue durée (la durée recommandée est de minimum 8 à 10 ans), les frais peuvent devenir moins visibles si la SCPI a permis qu’ils soient“amortis” par les loyers perçus.

Liquidité limitée et durée de détention recommandée

Avec une SCPI, vous ne pouvez pas vendre vos parts instantanément. Il faut attendre qu’un acheteur se présente (dans le cas d’une SCPI à capital fixe) ou que la SCPI collecte assez d’argent pour racheter vos parts (avec la SCPI à capital variable).

Ce n’est pas un placement que vous pouvez récupérer du jour au lendemain, comme un livret d’épargne. Dans les périodes difficiles, les délais de revente peuvent s’allonger. La liquidité est donc limitée et il est important d’en tenir compte. 

Par ailleurs, comme expliqué précédemment, les SCPI ont des frais d’entrée élevés. il faut du temps pour les “amortir”.  La durée recommandée est souvent de 8 à 10 ans minimum. Si vous vendez vos parts trop tôt :

• vous risquez de ne pas avoir rattrapé les frais ;
• la valeur de la part peut être inférieure 
• le rendement total peut être moins intéressant.

Risque de perte en capital et fluctuations du marché immobilier

La valeur des parts SCPI n’est pas garantie et dépend de l’évolution du marché immobilier. Si le marché immobilier baisse, la valeur des immeubles baisse, et la valeur des parts peut baisser aussi. Votre capital peut varier.

Par ailleurs, il existe aussi un risque de vacance locative, notamment lorsqu’un immeuble n’est pas loué (ce qui génère alors moins de loyers aux investisseurs). S’il y a plusieurs locataires qui partent en même temps ou si un marché local se dégrade, cela peut :

• réduire les revenus versés voire les supprimer ;
• peser sur la performance voire la rendre négative ;
• parfois même nécessiter des travaux pour relouer.

Fiscalité parfois lourde sur les revenus fonciers

Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Cela veut dire qu’ils sont imposés comme si vous percevez des loyers d’un appartement.

Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, les revenus des SCPI sont fortement taxés. À cela s’ajoutent ensuite 17,2 % de prélèvements sociaux.

À titre d’exemple, si vous êtes à 30 % de TMI, vos revenus SCPI générés en France seront taxés à 47,2 % au total. Si vous êtes à 41 %, vous serez imposé au taux de 58,2 %. C’est très élevé.

Rôle limité de l’investisseur dans la gestion

Lorsque vous investissez en SCPI, vous devenez associé, mais la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion.

Elle décide quels immeubles acheter ou vendre, quels travaux réaliser, quels locataires accepter, comment fixer les loyers, comment répartir les investissements, ou encore à quel rythme distribuer les revenus.

Vous n’intervenez sur rien au quotidien. Si une décision ne vous plaît pas (vente d’un immeuble, baisse des dividendes, nouvelle stratégie), vous ne pouvez pas l'empêcher.

Votre seule vraie solution est de vendre vos parts (ce n’est pas toujours immédiat ni possible).

SCPI comme solution d’épargne longue adaptée à la retraite

Les SCPI, par leur nature de placement immobilier collectif à long terme, peuvent être intégrées dans une stratégie globale de préparation à la retraite. En effet, il est conseillé d’envisager cet investissement sur une durée longue, (souvent 8 à 10 ans minimum).
Or, préparer sa retraite, c’est justement un projet long terme : les deux peuvent donc coïncider.
Les SCPI versent de potentiels revenus issus des loyers (souvent chaque trimestre). Lorsque vous serez à la retraite, ces loyers peuvent devenir un complément de revenu (non garanti) pour améliorer votre niveau de vie. 

Finalement,  vous pouvez acheter quelques parts maintenant, puis ajouter selon votre budget. Cela permet de construire une épargne retraite petit à petit, sans gros effort financier d’un coup.

SCPI en assurance-vie : optimiser la fiscalité retraite

Au lieu d’acheter vos parts de SCPI “en direct”, vous pouvez les acheter à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, la SCPI devient une unité de compte du contrat. Vous vous appuyez sur la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie au bout de 8 ans. C’est souvent une solution utilisée par les épargnants avec une TMI élevée, car elle réduit fortement l’impôt sur les revenus, qui ne sont pas versés mais capitalisés au sein du contrat.

En direct, les revenus de la SCPI sont fiscalisés  au barème progressif de l’impôt selon votre TMI avec 17,2 %. Dans l’assurance-vie, les loyers de la SCPI ne sont pas imposés chaque année puisqu’ils ne sont pas versés directement, et les revenus restent dans l’enveloppe, sans fiscalité immédiate.Vous n’êtes taxé que si vous faites un retrait, et selon la fiscalité spécifique de l’assurance-vie.

Une fois que votre contrat d’assurance-vie dépasse 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel sur vos retraits  (4 600 € de gains exonérés par an ou 9 200 € pour un couple) et d’un taux d’imposition réduit sur les gains retirés.

Par ailleurs, l’assurance-vie est un outil pour transmettre un capital, car elle permet :

• de choisir librement ses bénéficiaires ;
• de profiter de 152 500 € d’abattement par bénéficiairesi les versements ont été faits avant 70 ans,
• d’éviter les règles strictes de la succession classique.