SCPI Paref Prima : acquisition à Naumburg et performances 2025

Paref Prima est une SCPI de rendement à capital variable, classée dans la catégorie ASPIM « SCPI à prépondérance Commerces ». Son patrimoine, majoritairement investi en Allemagne et en Europe, est axé sur l'immobilier commercial, avec une forte exposition aux commerces de première nécessité : alimentaire, bricolage et drugstore. Au 31 mars 2026, la SCPI gérait 77 immeubles pour une surface totale de 624 705 m², une valeur de patrimoine de 960,4 millions d'euros et 534 baux actifs. Elle compte 14 899 associés pour une capitalisation de 933,8 millions d'euros sur la base du prix de souscription.

Au 31 mars 2026, 92 649 parts étaient en attente de retrait, pour un capital total de 3 432 976 parts. Les souscriptions et retraits traités au premier trimestre s'équilibrent à 9 501 parts chacun.

Il est important de rappeler que, pour une SCPI à capital variable, les demandes de retrait sont exécutées par ordre chronologique, au fur et à mesure des souscriptions reçues en contrepartie. Elles ne sont soumises à aucune durée de validité et n'ont pas à être renouvelées. En l'absence de souscriptions suffisantes, les retraits peuvent donc être différés, ce qui illustre le risque de liquidité inhérent à ce type de placement.

Pour l'exercice 2025, le taux de distribution s'établit à 5,00 %, en ligne avec l'objectif cible communiqué par la société de gestion, soit une distribution annuelle brute de 12,64 euros nets de fiscalité étrangère. Ce chiffre se décompose ainsi : 4,32 % issus du résultat courant, 0,32 % de distribution exceptionnelle liée aux cessions d'actifs, et 0,36 % correspondant aux impôts prélevés à la source sur les revenus étrangers. Net de fiscalité étrangère, le taux de distribution ressort à 4,65 %.

Le taux de distribution ne donnant qu'une vision partielle de la performance d'une SCPI, il convient de le lire en parallèle de l'évolution de la valeur du patrimoine : à périmètre constant, la valeur d'expertise du portefeuille progresse de +2,1 % sur douze mois au 31 décembre 2025, et l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution se réduit à 2,77 %, en amélioration continue depuis 18 mois.

Il convient de rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures, et que les revenus distribués sont susceptibles de varier en fonction des conditions de marché et de la politique d'investissement de la SCPI.

Au premier trimestre 2026, l'acompte sur dividende net versé le 15 mai 2026 s'est élevé à 2,58 euros nets de fiscalité étrangère (soit un dividende brut de 2,70 euros, dont 0,12 euro d'impôt étranger déjà supporté par la SCPI). Ce résultat est en retrait par rapport aux trimestres précédents ; la société de gestion indique qu'il devrait se normaliser dans les prochains trimestres. 

La dernière opération en date est l'acquisition, en décembre 2025, d'un retail park situé à Naumburg, dans la région de Saxe-Anhalt à l'ouest de Leipzig. Cet ensemble commercial de 12 000 m², réparti sur trois niveaux avec 340 places de stationnement, a été acquis pour 16,2 millions d'euros, soit une décote de 3,9 % par rapport à sa valeur d'expertise.

L'actif est intégralement loué à Kaufland, acteur majeur de la grande distribution alimentaire en Allemagne, présent sur le site depuis sa livraison en 1993. Le bail unique couvre la totalité des surfaces pour une durée résiduelle ferme de 12 ans (WALB). L'actif est intégralement loué à un locataire unique, ce qui signifie qu'il ne présente aucune vacance à date. Il est rappelé que le Taux d'Occupation Financier (TOF) est un indicateur calculé à l'échelle de l'ensemble du portefeuille de la SCPI et non au niveau d'un actif isolé : au 31 mars 2026, il s'établit à 94,1 % pour Paref Prima. L'exposition de cet actif est exclusivement composée de commerces essentiels, conformément à la stratégie de la SCPI.

Cet actif représente 1,8 % du portefeuille en valeur. Il générera un loyer annuel additionnel de 1,2 million d'euros à compter du 1er janvier 2026, contribuant ainsi aux revenus locatifs du portefeuilleI. 

Parallèlement à cette acquisition, PAREF Prima a procédé à des arbitrages stratégiques au cours du quatrième trimestre 2025. Deux retail parks situés à Bürstadt et Giessen, en Allemagne, ont été cédés pour un volume global de 14,8 millions d'euros, soit +6,63 % au-dessus de leur valeur d'expertise et +12,1 % par rapport à leur prix d'acquisition initial. Ces opérations ont généré une plus-value brute distribuable d'environ 959 000 euros, qui contribue à la distribution exceptionnelle versée aux associés. 

À périmètre constant, la valeur d'expertise du portefeuille de Paref Prima progresse de +0,6 % sur les six mois écoulés au 31 décembre 2025 et de +2,1 % sur douze mois. Cette évolution positive réduit l'écart entre la valeur de la part et la valeur de reconstitution, qui s'établit désormais à 2,77 %, en réduction continue depuis 18 mois.

Au 31 mars 2026, les valeurs de référence de la SCPI sont les suivantes :

• Valeur de la part (prix de souscription) : 272 €
• Valeur de retrait : 244,80 €
• Valeur de réalisation : 212,19 €
• Valeur de reconstitution : 264,68 €

La dette bancaire s'élève à 256,7 millions d'euros, représentant 26,7 % de la valeur d'expertise, dans la limite réglementaire de 40 % fixée par les statuts. 

Au premier trimestre 2026, l'activité locative a permis de sécuriser 2,4 millions d'euros de revenus annualisés via la prolongation de 22 baux et le renouvellement de 3 baux, pour une surface moyenne de 903 m². La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) ressort à 5,5 ans. La part des commerces essentiels dans le portefeuille progresse à 69,4 % du loyer facial.

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) au 31 mars 2026 s'établit à 94,1 %, stable par rapport aux trimestres précédents (93,7 % au T1 2025, 94,5 % au T2, 94,4 % au T3 et au T4). Sur les 534 baux actifs, 94,0 % des locaux sont occupés, avec 6,0 % de locaux vacants.

Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 19,9 millions d'euros.

Ces indicateurs témoignent d'une gestion active du portefeuille, sans pour autant garantir leur maintien sur les périodes à venir. 

Sur le plan économique, l'édito de la Directrice Générale de Paref Gestion Anne Schwartz souligne la résilience de l'activité européenne, avec une croissance du PIB révisée à la hausse à 1,4 % en 2025 et une inflation stabilisée autour de 2,1 %. En Allemagne, après une croissance limitée à +0,2 % en 2025, la Bundesbank anticipe une accélération progressive portée par une politique budgétaire expansionniste, notamment sur les dépenses de défense et d'infrastructure. Le marché du travail allemand reste solide, avec un taux de chômage stable à 6,3 % en décembre 2025 (source : Bundesbank).

Au premier trimestre 2026, les perspectives de croissance en zone euro ont été révisées à la baisse à +0,9 % pour 2026, sous l'effet des tensions géopolitiques au Moyen-Orient et de leurs conséquences sur les prix de l'énergie. La BCE a maintenu ses taux directeurs à 2,0 %, soutenant la stabilisation progressive des conditions de financement immobilier.

Ces éléments contextuels sont communiqués à titre informatif et ne sauraient garantir la performance future des actifs de la SCPI. 

Au 31 mars 2026, PAREF Prima affiche un TOF stable à 94,1 %, un portefeuille de 77 immeubles concentrés sur les commerces essentiels en Allemagne et un taux de distribution 2025 de 5,0 %, conforme à l'objectif annoncé. Les cessions réalisées au cours de l'exercice ont été effectuées au-dessus de la valeur d'expertise.

Avant toute souscription, il est indispensable de rappeler que l'investissement en parts de SCPI comporte des risques, dont la perte en capital, la variabilité des revenus, un risque de liquidité lié à la difficulté de revente des parts, ainsi qu'un risque fiscal lié à l'évolution de la réglementation. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Tout souscripteur doit prendre connaissance de la note d'information, du document d'informations clés (DIC) et du dernier rapport annuel disponibles sur le site de PAREF Gestion, et est invité à consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement.

Avertissements

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.