SCPI au deuxième trimestre 2026 : la collecte résiste, dans un marché contrasté

Avec 1,07 milliard d’euros de collecte nette au deuxième trimestre, le marché reste au-dessus du seuil symbolique du milliard. Les SCPI ont collecté 2,2 milliards d’euros nets entre janvier et juin, soit 2,5 % de plus qu’un an auparavant. La collecte brute atteint 2,7 milliards d’euros sur la même période. L’ASPIM évoque un rythme annualisé d’environ 5,6 milliards d’euros sur douze mois glissants, proche des niveaux de 2018.  

Ces chiffres racontent toutefois une histoire plus nuancée que celle d’un redémarrage généralisé. La collecte reste très concentrée sur les SCPI diversifiées, qui captent près de 80 % de la collecte nette trimestrielle. Les bureaux arrivent loin derrière, avec environ 17 %.

Surtout, quelques véhicules concentrent une part importante des flux.  

Les quatre SCPI les plus collectrices du trimestre (Comète, Transitions Europe, Iroko Zen et Epargne Pierre Europe) réunissent 40,4 de la collecte nette. Ce phénomène traduit moins un retour uniforme de la confiance qu’une sélection plus exigeante des investisseurs. Dans un marché encore marqué par les incertitudes immobilières, les épargnants se tournent vers les véhicules qui offrent une stratégie lisible, une diversification géographique ou sectorielle et une capacité d’exécution jugée crédible.  

La collecte se concentre aussi du côté des sociétés de gestion. Au deuxième trimestre, Corum AM arrive en tête avec 180 millions d’euros de collecte nette, devant Iroko, à 153 millions, Alderan, à 139 millions, et Arkéa REIM, à 131 millions. À elles quatre, ces sociétés captent plus de 56 % de la collecte nette trimestrielle des SCPI. Atland Voisin suit à distance, avec 68 millions d’euros, devant Edmond de Rothschild REIM, à 49 millions.  

Cette hiérarchie confirme la polarisation du marché. Les sociétés les mieux positionnées sont principalement celles qui disposent de véhicules diversifiés ou fortement identifiés par les investisseurs. 

À l’inverse, plusieurs acteurs enregistrent une collecte nette négative, notamment Praemia REIM, à moins 7 millions d’euros, Aestiam, à moins 3 millions, ainsi que Fiducial Gérance et Axipit, à moins 2 millions chacun. La reprise de la collecte bénéficie donc d’abord à un groupe restreint de sociétés de gestion, plutôt qu’à l’ensemble du marché. 

C’est le principal point de vigilance du bilan ASPIM. Au 30 juin, les parts en attente de rachat représentent environ 1,9 milliard d’euros, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. Le montant a diminué de 31 % depuis la fin de 2025.

À première vue, l’amélioration est spectaculaire. Mais elle est largement mécanique. Onze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital depuis le début de l’année. Pour ces véhicules, les carnets d’ordres ont été réinitialisés et des marchés secondaires ont été mis en place. Le stock de parts en attente a ainsi reculé d’environ 1,2 milliard d’euros.

Le mouvement est inverse pour les SCPI restées à capital variable. Les parts en attente y ont progressé d’environ 330 millions d’euros depuis janvier. Autrement dit, le problème n’a pas disparu. Il s’est en partie déplacé et se lit désormais différemment selon les véhicules.  

L’ASPIM recense encore des situations très tendues. Ces cas restent minoritaires, mais ils rappellent que la liquidité d’une SCPI ne peut pas être appréciée à partir d’une moyenne de marché.  

Le taux de distribution atteint 2,30 % au premier semestre 2026, contre 2,29 % un an plus tôt. La stabilité est réelle, mais à lire avec attention.

En nombre, 53 % des SCPI ont réduit leur distribution par rapport au premier semestre 2025. Seules 26 % l’ont augmentée, tandis que 21 % l’ont maintenue. L’acompte moyen versé, pondéré par la capitalisation, recule de 7 % sur un an.

Les baisses touchent notamment les véhicules exposés aux bureaux franciliens. Départs de locataires, renégociations de loyers et allongement des délais de relocation pèsent directement sur les revenus distribuables. Le rendement moyen du marché résiste donc, mais il masque des écarts croissants entre les SCPI.  

Cette situation invite à regarder au-delà du seul taux de distribution. Un rendement élevé peut refléter une stratégie performante, mais pourrait aussi compenser une baisse du prix de part ou une exposition accrue à des actifs fragilisés. Pour l’épargnant, la question centrale devient celle de la soutenabilité du revenu distribué. 

La capitalisation des SCPI atteint 86 milliards d’euros au 30 juin 2026, en baisse de 1,1 % sur un an et d’environ 3 % sur un trimestre. Cette évolution traduit la poursuite des ajustements de valorisation, en particulier sur les bureaux.

Le prix moyen des parts recule de 2,4 % sur les six premiers mois de l’année. Cette moyenne est toutefois tirée vers le bas par les SCPI à capital fixe, dont le prix moyen recule de 33,2 %. Pour les SCPI à capital variable, le prix moyen reste stable.

L’écart entre les deux catégories est révélateur. Les SCPI à capital variable disposent encore d’un mécanisme de souscription qui amortit les mouvements de prix. Les SCPI à capital fixe, elles, sont directement confrontées aux conditions du marché secondaire. Lorsque les acheteurs se raréfient, l’ajustement devient immédiat et parfois brutal. Les performances publiées à fin juin confirment cette géographie différenciée.   

Le secteur continue de se transformer. L’ASPIM recense huit nouvelles SCPI créées depuis le début de l’année 2026. Ce renouvellement de l’offre pourrait soutenir la collecte au second semestre, notamment si les nouveaux véhicules répondent aux attentes des investisseurs en matière de diversification et de transparence.

Mais l’arrivée de nouveaux produits ne suffira pas à régler les difficultés des véhicules existants. Le marché reste confronté à un double enjeu : préserver la capacité de distribution dans un environnement locatif plus exigeant et rétablir une liquidité durable pour les associés souhaitant céder leurs parts.

Le bilan du deuxième trimestre ne marque donc pas un retournement. La collecte repart dans certains compartiments, les valorisations s’ajustent et les situations se différencient. Ce bilan décrit donc plutôt un marché qui a cessé de reculer, mais dont la stabilisation repose encore sur des bases fragiles.  

Pour l’investisseur, le message est clair : le retour de la collecte ne fait pas tout. La qualité des actifs, la structure du capital, la stratégie immobilière et les conditions de sortie doivent être examinées avant le niveau de rendement affiché. 

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement de long terme dont la liquidité est limitée. Nous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et, le cas échéant, du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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