L’Opinion met en lumière l’essor des SCPI européennes

Les SCPI européennes changent d’échelle. Longtemps concentré sur le marché français, l’investissement en « pierre papier » s’ouvre désormais largement aux marchés immobiliers européens. Cette évolution répond à une attente simple : diversifier davantage son patrimoine et ne pas dépendre d’un seul marché.

Dans son édition des 18 et 19 septembre 2026, L’Opinion souligne que neuf des douze SCPI ayant le plus collecté au premier semestre 2026 sont diversifiées à l’échelle européenne.

Pour Jérémy Schorr, directeur commercial, cette évolution marque une transformation profonde du marché : « Historiquement, les SCPI étaient franco-françaises. Pouvoir acheter en Allemagne, au Portugal, en Espagne ou aux Pays-Bas élargit le champ des possibles. »

Investir dans plusieurs pays permet de répartir l’exposition entre des marchés qui n’évoluent pas tous au même rythme, sans que cela supprime les risques inhérents à l’investissement en SCPI. Les cycles économiques, les niveaux de valorisation et les dynamiques locatives peuvent différer d’un pays à l’autre. Le gérant dispose ainsi de davantage de marges de manœuvre pour identifier des actifs et des secteurs présentant un potentiel intéressant. 

L’article de L’Opinion met également en avant les différences de fonctionnement entre les marchés immobiliers européens. Dans certains pays, les baux commerciaux peuvent être conclus pour des durées plus longues. Les délais d’acquisition peuvent aussi être plus courts qu’en France, selon les segments et les opérations.

Ces caractéristiques peuvent élargir le champ des opportunités. Elles exigent toutefois une connaissance fine des marchés ciblés. « On ne peut pas faire d’immobilier sans être sur place », rappelle Jérémy Schorr.

La présence locale du gérant, ou l’appui de partenaires implantés dans les pays concernés, constitue donc un point essentiel. Elle facilite l’identification des actifs, l’analyse des marchés locatifs et le suivi des immeubles dans la durée.

La fiscalité constitue l’un des principaux moteurs de l’attrait des SCPI européennes. Pour un investissement immobilier situé en France, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, auxquels s’ajoute l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale du foyer. Pour de nombreux investisseurs imposés à 30 % ou davantage, la fiscalité peut ainsi représenter près de la moitié des revenus immobiliers.

Lorsque les immeubles sont situés à l’étranger, les prélèvements sociaux français ne s’appliquent pas aux revenus concernés. Cela représente mécaniquement un avantage de 17,2 points par rapport à un investissement immobilier situé en France. La SCPI acquitte par ailleurs l’impôt dans le pays où se trouvent les immeubles. Les conventions fiscales entre États permettent d’éviter une double imposition et peuvent aboutir à une fiscalité plus favorable pour l’épargnant. 

Investir hors de France suppose d'examiner plusieurs éléments avant de souscrire. Le premier concerne l'implantation du gérant sur les marchés visés. « On ne peut pas faire d'immobilier sans être sur place », indique Jérémy Schorr. À défaut d'équipe locale, la présence d'un partenaire sur place permet de sourcer les actifs et d'apprécier les prix pratiqués.

Vient ensuite le profil de la société de gestion : son historique, le niveau de ses encours et la continuité de sa stratégie d'investissement. Ces éléments permettent d'évaluer sa capacité à opérer durablement sur les marchés concernés.

La dynamique de collecte constitue un autre point d'attention. Une collecte régulière donne au gérant la latitude d'acquérir des actifs au moment où ils se présentent. Une collecte très abondante peut en revanche conduire à acheter dans des conditions de prix dégradées, comme l'a montré la concentration observée sur les bureaux franciliens avant la correction de 2022-2023. Jérémy Schorr recommande également d'examiner le poids des immeubles monolocataires dans le patrimoine, le départ d'un locataire unique affectant directement les revenus potentiellement distribués.

Les modalités de souscription et de sortie méritent d'être vérifiées : décimalisation des parts, versements programmés, réinvestissement des dividendes, et surtout volume de parts en attente de cession. Enfin, l'exonération des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère constitue un paramètre parmi d'autres et ne préjuge pas de la performance du véhicule. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et un horizon d'investissement de long terme. 

L’essor des SCPI européennes traduit une évolution des attentes des épargnants. Ils recherchent des solutions plus diversifiées, capables d’accéder à plusieurs marchés et de saisir des opportunités au-delà des frontières françaises.

Cette tendance renforce aussi l’importance du conseil. Pour construire une allocation cohérente, il faut comprendre la stratégie du véhicule, ses risques, ses frais et son exposition géographique. L’indépendance dans la sélection et la qualité de l’accompagnement sont essentielles pour investir avec une vision de long terme.