Le journal L’Opinion décrypte l’essor des SCPI européennes

Les SCPI européennes changent d’échelle. Longtemps concentré sur le marché français, l’investissement en « pierre papier » s’ouvre désormais largement aux marchés immobiliers européens. Cette évolution répond à une attente de diversification accrue, en donnant accès à plusieurs marchés immobiliers au-delà de la France.

Dans son édition des 18 et 19 septembre 2026, L’Opinion souligne que neuf des douze SCPI ayant le plus collecté au premier semestre 2026 sont diversifiées à l’échelle européenne.

Jusqu’au milieu des années 2010, les SCPI étaient très majoritairement investies en France. Depuis, leur patrimoine s’est progressivement internationalisé : selon l’ASPIM, la part des actifs détenus à l’étranger est passée de 2 % en 2014 à plus de 25 % fin 2024.

Pour Jérémy Schorr, directeur commercial, cette évolution marque une transformation profonde du marché : « Historiquement, les SCPI étaient franco-françaises. Pouvoir acheter en Allemagne, au Portugal, en Espagne ou aux Pays-Bas élargit le champ des possibles. »

Investir dans plusieurs pays permet de répartir l’exposition entre des marchés qui n’évoluent pas tous au même rythme, sans que cela supprime les risques inhérents à l’investissement en SCPI. Les cycles économiques, les niveaux de valorisation et les dynamiques locatives peuvent différer d’un pays à l’autre. Le gérant dispose ainsi de davantage de marges de manœuvre pour identifier des actifs et des secteurs présentant un potentiel intéressant. 

L’article de L’Opinion met également en avant les différences de fonctionnement entre les marchés immobiliers européens. Dans certains pays, les baux commerciaux peuvent être conclus pour des durées plus longues. Les délais d’acquisition peuvent aussi être plus courts qu’en France, selon les segments et les opérations.

Ces caractéristiques peuvent élargir le champ des opportunités. Elles exigent toutefois une connaissance fine des marchés ciblés. « On ne peut pas faire d’immobilier sans être sur place », rappelle Jérémy Schorr.

La présence locale du gérant, ou l’appui de partenaires implantés dans les pays concernés, constitue donc un point essentiel. Elle facilite l’identification des actifs, l’analyse des marchés locatifs et le suivi des immeubles dans la durée.

Pour un investissement immobilier situé en France, les revenus fonciers nets imposables sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le taux applicable dépend de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer, c’est-à-dire du taux appliqué à sa dernière tranche de revenus. À cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ainsi, pour un foyer dont la TMI est de 30 %, l’addition de ces deux taux atteint 47,2 % sur la base imposable, avant prise en compte des charges déductibles et des éventuels dispositifs fiscaux. La fiscalité effectivement supportée peut donc être différente selon la situation de chaque investisseur.

Lorsque les immeubles sont situés à l’étranger, les prélèvements sociaux français ne s’appliquent pas aux revenus concernés. Cela représente mécaniquement un avantage de 17,2 points par rapport à un investissement immobilier situé en France. La SCPI acquitte par ailleurs l’impôt dans le pays où se trouvent les immeubles. Certaines conventions fiscales entre États permettent d’éviter une double imposition et peuvent aboutir à une fiscalité plus favorable pour l’épargnant. 

Investir hors de France suppose d'examiner plusieurs éléments avant de souscrire. Le premier concerne l'implantation du gérant sur les marchés visés. « On ne peut pas faire d'immobilier sans être sur place », indique Jérémy Schorr. À défaut d'équipe locale, la présence d'un partenaire sur place permet de sourcer les actifs et d'apprécier les prix pratiqués, sans que cela ne représente une garantie de performance future.

Vient ensuite le profil de la société de gestion : son historique, le niveau de ses encours et la continuité de sa stratégie d'investissement. Ces éléments permettent d'évaluer sa capacité à opérer durablement sur les marchés concernés.

La dynamique de collecte constitue un autre point d'attention. Une collecte régulière donne au gérant la latitude d'acquérir des actifs au moment où ils se présentent. Une collecte très abondante peut en revanche conduire à acheter dans des conditions de prix dégradées, comme l'a montré la concentration observée sur les bureaux franciliens avant la correction de 2022-2023. Jérémy Schorr recommande également d'examiner le poids des immeubles monolocataires dans le patrimoine, le départ d'un locataire unique affectant directement les revenus potentiellement distribués.

Les modalités de souscription et de sortie méritent d'être vérifiées : décimalisation des parts, versements programmés, réinvestissement des dividendes, et surtout volume de parts en attente de cession. Enfin, l'exonération des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère constitue un paramètre parmi d'autres et ne préjuge pas de la performance du véhicule. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et un horizon d'investissement de long terme. 

L’essor des SCPI européennes traduit une évolution des attentes des épargnants. Ils recherchent des solutions plus diversifiées, capables d’accéder à plusieurs marchés et de saisir des opportunités au-delà des frontières françaises.

Cette tendance renforce aussi l’importance du conseil. Pour construire une allocation cohérente, il faut comprendre la stratégie du véhicule, ses risques, ses frais et son exposition géographique. L’indépendance dans la sélection et la qualité de l’accompagnement sont essentielles pour investir avec une vision de long terme.

Avertissement

Contenu à caractère publicitaire. Les informations présentées dans cet article sont générales et données à titre illustratif. Elles ne constituent ni une recommandation personnalisée, ni un conseil fiscal, juridique ou financier, ni une invitation à souscrire.
Avant toute décision d’investissement, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller afin d’analyser l’adéquation de l’investissement avec sa situation, ses objectifs, son horizon de placement et sa capacité à supporter les risques.

Les SCPI sont des placements immobiliers de long terme qui présentent notamment un risque de perte en capital. Le capital investi, la valeur des parts, le rendement et les revenus distribués ne sont pas garantis. Les revenus peuvent varier en fonction du taux d’occupation des immeubles, du paiement des loyers, des charges, des travaux et de la qualité de la gestion.

Les SCPI présentent également un risque de liquidité : la revente des parts peut prendre un délai indéterminé et s’effectuer à un prix inférieur au prix de souscription. La diversification géographique et sectorielle ne supprime pas les risques liés aux marchés immobiliers, aux évolutions économiques, aux taux d’intérêt, aux locataires et, le cas échéant, aux devises.

La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur, de la composition du patrimoine de la SCPI et des règles applicables dans les pays concernés. Elle peut évoluer. L’investisseur est invité à consulter la documentation réglementaire de la SCPI et à solliciter un conseil professionnel avant toute souscription.