Sofidy : stratégie de bas de cycle et performances contrastées

Le marché immobilier européen traverse depuis plusieurs années une phase de recalibrage des valorisations, liée notamment à la remontée des taux d'intérêt et au rééquilibrage entre offre et demande locative selon les secteurs. Dans ce contexte, Sofidy a mis en œuvre ce qu'elle qualifie de stratégie d'investissement de bas de cycle, consistant à acquérir des actifs à des niveaux de prix jugés attractifs par rapport aux cycles précédents.

Sur la seule année 2025, le volume d'acquisitions réalisées par l'ensemble des fonds immobiliers gérés par Sofidy s'établit à 555 millions d'euros, pour un rendement moyen acte en mains (AEM) de 7,35 %. Sur deux ans, 2024 et 2025, le cumul atteint plus de 1,1 milliard d'euros, avec un taux de rendement moyen de 7,89 %. Il convient de rappeler que le rendement AEM, qui rapporte les loyers attendus au coût total d'acquisition, frais inclus, ne constitue pas un indicateur garanti et ne saurait être assimilé au taux de distribution effectivement versé aux associés.

La collecte brute de l'ensemble de la gamme Sofidy s'est élevée à 234 millions d'euros sur l'année 2025, dans un environnement où les flux vers la pierre-papier restent significativement inférieurs aux niveaux observés avant 2022. 

L'une des caractéristiques les plus notables de l'activité d'investissement 2025 est la part prépondérante des acquisitions réalisées hors de France : près de 60 % du volume total. Les Pays-Bas ont constitué le premier marché de destination, devant l'Espagne, l'Italie et le Royaume-Uni. Cette orientation européenne traduit une recherche de rendements supérieurs à ceux observés sur le marché hexagonal, mais elle expose également les porteurs de parts à des risques spécifiques, notamment de change pour certains marchés, de fiscalité étrangère et de sensibilité aux dynamiques immobilières locales.

Sur le plan sectoriel, le commerce reste la classe d'actifs la plus représentée dans les acquisitions (57 %), suivi par l'hôtellerie (15 %), les bureaux prime (14 %), les locaux d'activité (7 %), la santé (4 %) et le résidentiel géré ou coliving (4 %). Cette diversification sectorielle traduit une volonté de réduire la dépendance à un segment unique, dans un contexte où certaines classes d'actifs, notamment les bureaux, traversent des difficultés structurelles. 

Les résultats 2025 de la gamme Sofidy illustrent la disparité des situations entre véhicules. La performance globale annuelle, définie comme la somme du taux de distribution et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année et le 1er janvier de l'année suivante, varie sensiblement d'une SCPI à l'autre. Pour tous les fonds, rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Bon à savoir : Le taux de distribution (TD) correspond au dividende brut versé au titre de l’année, avant fiscalité et prélèvements, incluant les acomptes exceptionnels et les éventuelles quote-parts de plus-values distribuées, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de la même année. La performance globale annuelle correspond à la somme du taux de distribution et de la variation du prix de la part sur l’année.

• Sofidynamic (visa AMF SCPI n° 26-11 du 31 mars 2026), positionnée sur un profil haut rendement, enregistre une performance globale annuelle de +14,04 % en 2025, combinant un taux de distribution brut de 9,04 % et une revalorisation de la part de +5,0 % intervenue en début d'année. Il est toutefois précisé que ce taux de distribution 2025 peut ne pas être représentatif de la performance future, en raison notamment de l'impact du délai de jouissance. L'objectif de taux de distribution affiché sur l'horizon de placement recommandé de huit ans est de 7 %, sans garantie.
• Immorente (visa AMF SCPI n° 20-20 du 27 novembre 2020), SCPI diversifiée historique de la gamme, affiche une performance globale annuelle de +5 % en 2025, avec un prix de souscription maintenu à 340 euros et un taux de distribution de 5 % (frais et commission de souscription inclus). La stabilité du prix de part constitue un élément de visibilité pour les porteurs, dans un marché où plusieurs SCPI ont procédé à des baisses de valorisation ces dernières années. Cette stabilité n’est en aucun cas garantie pour les années à venir.
• Sofidy Europe Invest (visa AMF SCPI n° 21-06 du 11 mai 2021), axée sur les marchés européens, enregistre une performance globale annuelle de +5,41 % en 2025, contre +5,2 % en 2024. Le rendement moyen des acquisitions réalisées sur l'exercice s'établit à +7,7 % AEM.
• Sofipierre (visa AMF SCPI n° 26-12 du 31 mars 2026 ) et Sofiboutique (visa AMF SCPI n° 22-02 du 26 avril 2022) affichent respectivement des performances globales annuelles de +6,03 % et +5,14 %, avec des variations de valeurs d'expertise modérées (+0,6 % et +1,0 %).
• Efimmo 1 (visa AMF SCPI n° 20-23 du 27 novembre 2020 ) constitue le cas le plus contrasté de la gamme : sa performance globale annuelle de +4,44 % s'accompagne d'une baisse de la valeur d'expertise de -1,2 %, reflet d'une exposition significative aux bureaux, classe d'actifs qui peine à retrouver une trajectoire claire dans certaines zones géographiques. 

Au-delà des acquisitions, l'exercice 2025 a été marqué par une gestion active des portefeuilles existants. Plus de 110 millions d'euros de cessions ont été réalisées, à des prix supérieurs en moyenne de 6,5 % aux dernières valeurs d'expertise, permettant de dégager des plus-values de cession et de réorienter le capital vers de nouvelles opportunités. Ces opérations ne garantissent pas de futures cessions ni leur potentiel résultat. Par ailleurs, plus de 500 millions d'euros de financements bancaires ont été sécurisés dans des conditions jugées favorables par la société de gestion.

Pour 2026, Sofidy affiche des objectifs d'investissement ambitieux et entend s'appuyer sur la présence multi-locale de son actionnaire Tikehau Capital en Europe pour identifier de nouveaux actifs.

À mi-année 2026, cette stratégie se traduit déjà par 155 millions d’euros investis par les SCPI de la gamme Sofidy, à travers 20 acquisitions réalisées. Les investissements se concentrent principalement sur les SCPI Immorente, Sofidynamic et Sofidy Europe Invest, avec respectivement 79, 47 et 25 millions d’euros déployés. 

En parallèle, les arbitrages se poursuivent : Immorente a cédé 9 actifs pour 12,5 millions d’euros, tandis qu’Efimmo 1 a vendu 6 actifs pour 5,1 millions d’euros. Réalisées à des prix supérieurs aux valeurs d’expertise, ces opérations ont permis de dégager des plus-values nettes de fiscalité et de réallouer progressivement le capital vers des actifs offrant un potentiel plus attractif.