SCPI Italie : le guide complet pour investir dans l’immobilier transalpin

Fonctionnement des SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier collectif. Concrètement :

• Vous achetez des parts d’une SCPI.
• La SCPI utilise l’argent de tous les investisseurs pour acheter des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, parfois logements).
• Ces biens sont loués à des entreprises ou des professionnels.
• Les potentiels loyers perçus sont redistribués aux associés, dont vous faites partie.

Bon à savoir : ce placement comporte un risque de perte en capital, et aucune garantie de revenus. Il s’envisage sur le long terme.

Dans le cadre d’une SCPI, c’est la société de gestion qui s'occupe de tout (en contrepartie de frais). C’est elle qui :

• choisit les biens ;
• trouve les locataires ;
• encaisse les loyers ;
• gère les travaux, les impayés, la revente des biens.

De votre côté, vous n’avez aucune gestion à assurer.

Avantages des SCPI pour les investisseurs

Acheter des parts de SCPI présente certains avantages. D’abord, c’est une manière d’investir indirectement dans l’immobilier sans les contraintes :

• pas de recherche de bien ;
• pas de locataire à gérer ;
• pas de travaux à organiser ;
• pas d’impayés à gérer directement.

Tout est pris en charge par la société de gestion (moyennant des frais).

Contrairement à l’achat d’un appartement, vous n’avez pas besoin de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Vous pouvez investir à partir de quelques centaines ou milliers d’euros selon les SCPI.

Vous pouvez également bénéficier de revenus potentiellement réguliers. Les SCPI, lorsqu’elles le peuvent, versent des revenus issus des loyers le plus souvent trimestriellement (sans garantie). C’est pour cela qu’elles sont souvent utilisées pour :

• compléter des revenus ;
• préparer la retraite ;

Quand vous investissez dans une SCPI, votre argent est réparti sur :

• plusieurs immeubles ;
• plusieurs locataires ;
• souvent plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique…) ;
• parfois plusieurs pays.

Dès lors, si un locataire part ou si un immeuble a un souci, l’impact est dilué. Cette façon de fonctionner permet de ne pas concentrer le risque, ce qui est le cas lorsque vous dépendez d’un seul appartement et d’un seul locataire.

Comme tout placement immobilier, la SCPI doit s’envisager sur le long terme. Le capital n’est pas garanti, pas plus que les revenus, qui peuvent ne pas être versés. La liquidité (capacité à sortir de l’investissement pour récupérer le capital) est limitée.

Dynamisme du marché immobilier italien

Le marché italien de l’immobilier professionnel a enregistré une forte progression des volumes d’investissement en 2025.

Selon Colliers, les investissements dans l’immobilier commercial italien ont atteint 12,4 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année, soit une hausse d’environ 20 % par rapport à 2024. Le commerce, la logistique et l’hôtellerie ont constitué les principaux moteurs du marché.

Le secteur du commerce a notamment dépassé 3,3 milliards d’euros d’investissements, en progression de 27 % sur un an. La logistique a atteint 2,1 milliards d’euros, soit une hausse de 26 %. Les investissements hôteliers se sont élevés à environ 2,2 milliards d’euros, en progression de 16 %.

La situation reste toutefois différente selon les catégories d’actifs. Les investissements dans les bureaux ont représenté environ 1,8 milliard d’euros en 2025, en baisse de 20 % par rapport à 2024. L’activité est restée principalement concentrée à Milan, qui a capté 70 % des volumes investis dans ce secteur.

Fiscalité et avantages réglementaires

Lorsqu’une SCPI investit en Italie, elle perçoit des revenus immobiliers italiens. Or, selon les conventions fiscales internationales, les loyers sont imposés dans le pays où se situe l’immeuble. Dans ce cas de figure, les revenus issus des biens italiens seront imposés en Italie, et pas directement en France.

L’impôt italien sera prélevé directement par la SCPI. Vous percevez donc des revenus nets d’impôt italien. En pratique, vous n’avez aucune démarche à faire en Italie :

• pas de déclaration italienne à remplir ;
• pas de document supplémentaire à produire.

En France, vous n’aurez pas non plus de double imposition. Grâce à la convention fiscale signée entre la France et l’Italie, les revenus ne sont pas imposés une seconde fois en France, mais ils sont pris en compte dans votre revenu fiscal global. Cela s’appelle la méthode du taux effectif.

Même si les revenus italiens ne sont pas taxés une seconde fois, ils servent à calculer votre taux d’imposition moyen qui s’applique ensuite à vos autres revenus français.

Bon à savoir : Et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) ?

C’est un avantage important des SCPI investies à l’étranger : l’administration fiscale n’applique pas de prélèvements sociaux français (17,2 %) sur les revenus générés par le patrimoine hors de France.

Risques et considérations à prendre en compte

Investir dans une SCPI nécessite de comprendre et d'accepter plusieurs risques :  

• La valeur des immeubles peut baisser.
• La valeur de la part peut être revue à la baisse.
• En cas de crise immobilière, le capital investi peut diminuer.

Les revenus peuvent baisser ou ne plus être versés si :

• des locataires partent et des surfaces ne sont pas louées ;
• certains locataires ne paient plus leur loyer ;
• des travaux importants sont nécessaires et dégradent l’attractivité du bien ;
• les loyers sont renégociés à la baisse.

Les SCPI diversifient pour limiter ce risque, mais il reste à prendre en compte. 

Une SCPI n’est pas un livret destiné à conserver de l’argent disponible. Vous ne pouvez pas récupérervotre capital investi du jour au lendemain. La revente de parts peut prendre du temps. En période tendue, la liquidité peut être réduite. C’est un placement à envisager sur le long terme (8 à 10 ans minimum).

Les SCPI comportent des frais de souscription (souvent élevés) et des frais de gestion annuels à prendre en compte et qui impactent directement votre rendement.

Par ailleurs, la performance du placement dépend :

• de la qualité des décisions d’investissement ;
• de la gestion des locataires ;
• de l’évolution des marchés.

Enfin, il convient de rappeler qu’investir à l’étranger signifie :

• moins de visibilité pour l’investisseur ;
• une dépendance à la législation locale ;
• une difficulté à apprécier la qualité réelle des emplacements.

D’où l’importance de lire les rapports trimestriels, de regarder le taux d’occupation et de comprendre la stratégie pays par pays.

Critères de choix pour une SCPI italienne

Avant toute chose, regardez :

• le pourcentage du patrimoine investi en Italie ;
• s’il s’agit d’une exposition significative ou marginale.

Cette information figure dans le rapport annuel et le bulletin trimestriel. Elle est importante, car plus la part italienne est élevée, plus vos revenus dépendront des loyers italiens. Il est important que ce point soit en phase avec votre stratégie et votre profil d’investisseur. 

Toutes les SCPI n’investissent pas dans les mêmes biens. Regardez si la SCPI qui vous intéresse détient plutôt :

• des bureaux (grandes villes, quartiers d’affaires) ;
• de la logistique (entrepôts, hubs) ;
• des actifs de santé (cliniques, maisons médicales) ;
• de l’hôtellerie, etc.

Notez également l’attractivité des emplacements. C’est un critère fondamental qui impactera la rentabilité de votre placement. En effet, un emplacement dans un secteur recherché limite :

• les vacances locatives ;
• la baisse de valeur du bien.

Connaître ces critères permet de mieux apprécier l’investissement, mais ne supprime aucun risque inhérent à la SCPI, comme la perte en capital.

Évaluer les performances et la rentabilité

Notez également certains indicateurs clés, comme : 

• Le taux de distribution (TD). C’est l’indicateur le plus connu. Il correspond aux revenus distribués sur une année rapportés au prix de la part. Notez sa régularité sur plusieurs années, même si les performances passées ne peuvent préjuger des performances futures.
• Le TOF (taux d’occupation financier) qui représente la réalité des loyers encaissés. Le TOF indique la part des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers qui pourraient être perçus si toutes les surfaces étaient louées.
• La durée moyenne des baux. Plus elle est longue, plus les revenus sont visibles, sans toutefois être garantis.
• L’évolution du prix de la part. Une SCPI ne sert pas qu’à distribuer des revenus. Regardez si le prix de la part est stable, s’il a été revalorisé ou s’il a déjà été baissé.
• Le report à nouveau (RAN), soit la réserve de loyers de la SCPI qui sert à lisser les revenus et amortir une baisse temporaire de loyers.
• Le montant des frais (qui impactent votre rendement).

Importance de la diversification

Diversifier est essentiel pour répartir les risques. En pratique, cela veut dire :

• ne pas investir dans une seule SCPI ;
• ne pas être exposé à un seul pays (Italie uniquement, par exemple) ;
• ne pas dépendre d’un seul type d’actifs (bureaux, santé, logistique…).

La diversification permet d’amortir les mauvaises périodes d’un pays ou d’un secteur et de lisser les revenus si un actif ou un locataire rencontre des difficultés.

Gestion et transparence des sociétés de gestion

Avec une SCPI, vous déléguez 100 % des décisions : achats, loyers, travaux, arbitrages. Il est donc important que la société de gestion communique clairement (rapports, chiffres lisibles, stratégie) et qu’elle explique aussi bien les points positifs que les difficultés.

Sur le marché italien comme ailleurs, la construction durable et les certifications énergétiques commencent à être un facteur évalué. En parallèle, les investisseurs (et donc les gérants de SCPI) prennent en compte les critères ESG dans l’immobilier.

Pourquoi investir en SCPI Italie plutôt qu’en France ?

Investir en SCPI en Italie peut permettre de bénéficier :

• De rendements comparables, voire parfois légèrement supérieurs à certaines SCPI françaises (le taux de distribution moyen des SCPI européennes en 2025 était de 6.58 % contre 4,91% pour l’ensemble des SCPI de rendement en France).(source ASPIM).
• D’une fiscalité optimisée, car les revenus imposés en Italie échappent aux prélèvements sociaux français (17,2 %).

Quels types d’actifs immobiliers sont privilégiés par les SCPI en Italie ?

Selon les données publiées par des cabinets internationaux de conseil immobilier, le marché italien reste dominé par les grandes classes d’actifs :

• le commerce représente une part très significative des volumes investis (45 % des investissements au troisième trimestre 2025 selon Cushman & Wakefield) ;
• la logistique suit avec une part notable (environ 17 %) ;
• les bureaux continuent de jouer un rôle important bien qu’à un niveau plus modéré. 

Comment fonctionne la fiscalité des revenus SCPI italiens ?

Les revenus issus d’immeubles situés en Italie :

• sont imposés en Italie, conformément à la convention fiscale franco-italienne ;
• ne sont pas imposés une seconde fois en France (pas de double imposition) ;
• mais sont pris en compte pour calculer le taux effectif d’imposition sur vos autres revenus français.

Quels sont les risques spécifiques d’une SCPI en Italie ?

Les principaux risques à avoir en tête sont :

• le risque de marché immobilier local (baisse des loyers ou de la valeur des actifs) ;
• le risque réglementaire et fiscal lié à une évolution des règles italiennes ;
• un risque de concentration géographique si l’Italie représente une part importante du patrimoine. 

En revanche, pas de risque de change, l’Italie étant en zone euro.