SCPI Eurovalys : à Brême, d'anciens bureaux reconvertis en école puis cédés pour 33,6 M€

Advenis REIM a annoncé, dans un communiqué de presse le 1er septembre 2026, la vente, par la SCPI Eurovalys, d'un immeuble de bureaux situé à Brême, dans le nord de l'Allemagne. L'acquéreur est un fonds d'investissement suédois spécialisé dans l'immobilier de santé et d'éducation. Le prix de cession s'élève à 33,6 M€.

Selon la société de gestion, ce montant dépasse à la fois le prix d'acquisition de l'immeuble et sa valeur d'expertise au 31 décembre 2025. L'opération dégage une plus-value brute de près de 8 M€, calculée après prise en compte des frais et des travaux de transformation.

Dans ce même communiqué, Advenis REIM indique qu'une partie de cette plus-value sera redistribuée aux associés en fin d'année. Le montant de cette distribution n'est pas précisé. Il s'agit d'un revenu de nature exceptionnelle, lié à une cession ponctuelle : il ne peut être considéré comme récurrent ni garanti pour les années suivantes. 

Un actif acquis en 2016 et libéré par Siemens fin 2023

La SCPI Eurovalys a acquis cet immeuble en novembre 2016. Le bâtiment abritait alors des bureaux occupés par Siemens. Le départ de ce locataire, en décembre 2023, a laissé l'ensemble de la surface vacante.

Cette situation illustre l'un des risques propres à l'immobilier d'entreprise : lorsqu'un locataire unique quitte un immeuble, les loyers correspondants cessent d'être perçus. Pendant la période de vacance, l'actif ne contribue plus aux revenus distribuables de la SCPI, alors que certaines charges continuent de courir.

Des travaux pour changer l'usage du bâtiment

Plutôt que de chercher un nouveau locataire de bureaux, les équipes d'Advenis REIM, appuyées par les équipes techniques de sa filiale Advenis Germany, ont opté pour un changement d'usage. Un sondage des besoins de la Ville de Brême a précédé la restructuration des anciens bureaux en espaces multi-usages.

Le bâtiment réaménagé a été livré en septembre 2024. La Ville de Brême y loue 7 000 m² pour une école, dans le cadre d'un bail de 20 ans. La vacance aura donc duré environ neuf mois, et la surface louée à la collectivité représente une partie significative des 10 550 m² de l'immeuble.

Ce type de repositionnement suppose d'engager des travaux, donc des dépenses, sans certitude de trouver un preneur à l'issue. Dans le cas de Brême, le résultat a été positif mais il ne préjuge pas de l'issue d'opérations similaires sur d'autres actifs. 

Une vente après repositionnement

Une fois l'immeuble reloué sur une longue durée, la SCPI l'a mis en vente. Advenis REIM décrit cette démarche en deux temps, transformation puis cession, comme un exemple de gestion active menée au niveau de chaque actif. La société de gestion souligne le rôle de sa filiale allemande, installée à Francfort, dans le suivi des travaux, la relation avec les acteurs locaux et l'accompagnement des locataires.

Des indicateurs économiques en légère amélioration

Dans son communiqué, Advenis REIM replace l'opération dans le contexte économique allemand. Après plusieurs années de faible activité, l'Allemagne a lancé un programme d'investissements publics sans précédent d'environ 500 milliards d'euros sur 10 à 12 ans. Le texte de loi sur la création d’un Fonds spécial pour les infrastructures et la neutralité climatique (SVIKG) correspondant a été publié au Journal officiel fédéral Bundesgesetzblatt le 2 octobre 2025. 

Il prévoit en particulier des investissements supplémentaires jusqu'à 500 milliards d'euros dans les infrastructures et pour atteindre la neutralité climatique d'ici 2045. D'après les projections de la Commission européenne, la croissance du PIB allemand, de 0,2 % en 2025, serait de 0,6 % en 2026.

Ces prévisions restent modestes et peuvent être révisées. Elles ne garantissent pas une amélioration durable de la situation des entreprises locataires ni de la demande de bureaux.

Un marché de l'investissement qui se normalise

Toujours selon les données reprises par Advenis REIM (source : BNP Paribas Real Estate), 12,3 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprise en Allemagne au premier semestre 2026, soit une hausse de 8 % sur un an. La reprise reste concentrée sur les actifs les mieux placés et de meilleure qualité.

Dans ce contexte, la valeur d'un immeuble dépend de plus en plus de facteurs propres à l'actif : emplacement, conformité aux exigences environnementales et visibilité des revenus locatifs. À l'inverse, des immeubles de bureaux moins adaptés à la demande peuvent connaître des difficultés de relocation ou une baisse de leur valeur. Le marché immobilier fluctue, en Allemagne comme ailleurs. 

Une plus-value réalisée, mais un actif en moins

La cession permet à la SCPI de constater une plus-value et d'en reverser une partie aux associés. En contrepartie, l'immeuble et les loyers versés par la Ville de Brême sortent du patrimoine. Les revenus futurs de la SCPI dépendront donc du réemploi du produit de la vente et de la situation locative des autres immeubles.

Une plus-value réalisée sur un actif ne reflète pas la valeur de l'ensemble du portefeuille. Le prix de la part d'une SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des expertises annuelles de tous les immeubles détenus.

Une SCPI concentrée sur un seul pays

Lancée en juillet 2015, Eurovalys investit en Allemagne, premier marché immobilier de la zone euro. Elle cible des immeubles tertiaires diversifiés, principalement des bureaux, mais aussi des locaux d'activités, des commerces ou des établissements d'éducation. Ces actifs sont situés dans les sept principales villes allemandes et loués à des locataires sélectionnés selon leur solidité financière.

L'Allemagne faisant partie de la zone euro, la SCPI n'est pas exposée à un risque de change. En revanche, la concentration sur un seul pays expose les associés à la conjoncture économique, au marché immobilier et au cadre fiscal allemands. Les revenus de source étrangère obéissent par ailleurs à une fiscalité spécifique, qui dépend de la situation de chaque associé.

Eurovalys dispose du label ISR, renouvelé en 2025 pour une quatrième année, et relève de l'article 8 du règlement européen SFDR. Les travaux liés aux objectifs environnementaux engagent des dépenses et peuvent peser sur la performance.

La décision d’investir tient compte de toutes les caractéristiques et de tous les objectifs du placement collectif, tels que décrits dans son prospectus ou dans les informations à communiquer aux investisseurs.

Ces éléments ne préjugent pas du niveau de performance financière ou extra-financière futur de la SCPI.

Frais et documentation à consulter

Comme toute SCPI, Eurovalys supporte des frais : commission de souscription incluse dans le prix de part, frais de gestion, et frais liés aux acquisitions et cessions d'immeubles. Leur niveau figure dans la note d'information et le document d'informations clés (DIC) de la SCPI, disponibles sur le site d'Advenis REIM.

Ces documents, ainsi que les bulletins périodiques d’information et le rapport annuel, permettent de consulter les indicateurs utiles à l'analyse : taux de distribution et taux de rendement interne sur plusieurs années, taux d'occupation financier, capitalisation et parts en attente de retrait. Advenis REIM rappelle qu'Eurovalys verse des revenus à ses associés depuis sa création, tout en précisant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L'opération de Brême illustre une étape de la vie d'un actif. Elle ne modifie pas les caractéristiques de fond d'un investissement en SCPI :

• risque de perte en capital : le capital investi n'est pas garanti ;
• liquidité limitée : la revente des parts dépend de l'existence d'une contrepartie et n'est pas garantie par la société de gestion ;
• revenus non garantis : ils dépendent de l'occupation des immeubles, de la solidité des locataires et du marché immobilier ;
• horizon de placement : une durée de détention longue, de l'ordre de 8 à 10 ans au minimum, est recommandée pour ce type de placement.

Avant toute décision, le placement doit être adapté au profil, à la situation patrimoniale et aux objectifs de chaque épargnant.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Mentions légales 

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), S.A.S. au capital social de 3 561 000 € - RCS Paris n° 833 409 899 - 52 rue de Bassano, 75008 Paris - Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers le 29 juin 2018 sous le n° GP 18000011.